Lors de la signature d’un contrat de location, le propriétaire est en droit d’exiger un dépôt de garantie de la part du locataire. À moins que le locataire ne cause des dégradations dans le logement, le bailleur est dans l’obligation de restituer l’intégralité du dépôt à la fin du bail. Les situations conflictuelles, où le bailleur retient une partie de la caution que le locataire juge injustifiée, sont en revanche courantes. Que peut faire le locataire dans cette situation ? Quels sont les recours possibles et les chances de récupérer le dépôt de garantie ? Le locataire aurait-il pu éviter cette situation conflictuelle ?
Que dit la loi concernant la restitution du dépôt de garantie ?
La loi distingue deux situations, celle où le locataire est responsable de dégradations dans le logement, et celle où le logement est rendu dans un état identique à l’état de départ.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (le locataire n’a donc causé aucune dégradation pendant son séjour), le dépôt de garantie doit être restitué dans sa totalité dans un délai d’un mois. Si au contraire des dégradations sont observées lors de l’état des lieux de sortie par rapport à l’état des lieux d’entrée, le bailleur est autorisé à retenir une partie du dépôt de garantie. Il doit en revanche justifier les sommes retenues auprès du locataire en lui fournissant des devis ou factures des réparations faites par des professionnels. Le propriétaire dispose de deux mois pour fournir les preuves et pour verser le reste du dépôt de garantie.
Si le dépôt n’est pas rendu dans les délais prévus par la loi, des intérêts doivent être versés au locataire. Ils s’élèvent à 10% du loyer par mois de retard entamé.
Dégradations, usure normale du logement, réparations locatives : faisons le point
Toutes les dégradations observables dans le logement au moment de l’état des lieux de sortie ne sont pas imputables au locataire. En effet, certaines sont à la charge du bailleur.
En plus des dégradations dont il est directement responsable, le propriétaire doit prendre en charge les réparations des dégradations dues à l’usure normale du logement (exemple : papier peint décoloré) et à d’éventuelles malfaçons ou vices de construction. Il doit également prendre en charge celles survenues en cas de force majeur ou de cambriolage.
Le locataire doit quant à lui prendre en charge les réparations des dégradations survenues pendant la durée de son bail et dont il est responsable (hormis celles mentionnées ci-dessus, dont le propriétaire à la charge). La plupart du temps, le locataire doit ainsi faire des travaux d’entretien, des petites réparations et du remplacement du matériel courant, consécutifs à son usage normal du logement. Les travaux locatifs les plus courants sont précisés dans le texte de loi de 1987, mais la liste proposée n’est pas exhaustive. La loi autorise le propriétaire à exiger du locataire qu’il prenne à sa charge une réparation qui ne figure pas dans la loi : celle-ci doit alors faire l’objet d’une clause supplémentaire insérée dans le contrat de location. Ce guide permet au locataire de repérer les clauses abusives et les clauses légales lors de la lecture et de la signature du contrat de location.
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Comment prévenir tout litige concernant la restitution du dépôt ?
Le locataire peut de plusieurs manières réduire les risques de conflit avec le propriétaire, et se prémunir d’une retenue abusive.
La première attitude à adopter est d’être vigilant lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire doit bien observer l’appartement dans son intégralité, veiller à ce que toute dégradation soit notée, et vérifier que les descriptions soient les plus claires et justes possibles. Le locataire se prémunit ainsi du risque qu’au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire l’accuse de dégradations qui étaient déjà présentes au moment de l’entrée mais qui n’avaient pas été notées.
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Le locataire ne doit par ailleurs signer l’état des lieux que s’il est d’accord avec l’intégralité de son contenu. La signature est une preuve de l’accord du locataire concernant le contenu des deux états des lieux et le propriétaire peut donc se servir de cet argument en cas de litige. De plus, ne pas signer l’état des lieux en cas de litige permet au locataire de faire appel à un huissier de justice. Celui-ci peut être mandaté pour effectuer l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Si le recours à l’huissier se fait dans un contexte de litige (l’état des lieux à l’amiable n’a pas été possible), les frais d’huissier sont fixés par la loi et partagés à 50/50 entre le propriétaire et le locataire.
Recours en cas de retenue abusive sur le dépôt de garantie
Si le locataire se trouve dans la situation où le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans les délais prévus par la loi ou ne le rend que partiellement sans justification valable (ce qui peut arriver même si toutes les précautions ont été prises), un recours en trois étapes est prévu :
- Le locataire doit commencer par mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception
- Sans réponse ou versement du dépôt, le locataire doit saisir par lettre recommandée avec accusé de réception la commission départementale de conciliation. Le rôle de cette commission est d’aider propriétaires et locataires à trouver des solutions amiables à leurs litiges
- En dernier recours, si une conciliation à l’amiable n’est pas possible, le locataire n’a plus d’autres solutions que de porter le litige devant le tribunal d’instance. Il dispose d’un délai de 5 ans pour le faire à compter de la remise des clés
