Jumeau numérique : l’outil indispensable de l’immobilier locatif de demain

La rénovation énergétique s’est imposée comme un accélérateur de l’innovation dans le secteur de l’immobilier. Parmi les nombreuses solutions proposées par des entreprises toutes plus ambitieuses les unes que les autres, le jumeau numérique devient un outil incontournable pour répondre à vos besoins en tant que promoteur, agence immobilière, bailleur social et bailleurs intermédiaires. Une connaissance aiguisée de votre parc est nécessaire avant d’entreprendre de quelconques travaux. Qu’est-ce qu’un jumeau numérique et en quoi peut-il vous aider à assurer la gestion de votre parc au milieu de ces nombreux chamboulements du secteur ? Dans cet article, nous vous donnons une explication claire et simplifiée.

Différences entre modèle 360°, BIM et jumeau numérique en immobilier

Qu’est-ce qu’un modèle ?

Un modèle permet de représenter l’existant pour pouvoir ensuite y apporter des modifications à travers diverses simulations. Par exemple, créer le modèle d’un salon permet d’y ajouter plusieurs modèles de meubles pour tester différents agencements et choisir le mobilier qui s’adaptera le mieux à l’espace.

Il existe plusieurs façons de créer un modèle :

• Maquettes miniatures, fabriquées en bois, plastique, polystyrène, métal, etc.
• Maquettes numériques, réalisées à partir de photos, d’images de synthèses, de visuels 3D, etc.

Le modèle 360°, le BIM et le jumeau numérique sont trois techniques de modélisation d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble. Chacune de ces représentations a des spécificités et des utilités différentes au service du secteur de l’immobilier.

Le modèle 360°

Un modèle 360° est un assemblage de prises de vue 360° en 2D qui, misent bout à bout, permettent de former une visite virtuelle. On parle également de visite 3D qui est, en réalité, un abus de langage.

Le modèle 360° reflète le point de vue unique de la caméra qui se situe au milieu de la pièce pour prendre les photos les unes à la suite des autres.

Captation visuelle 360 dans un logement

Le BIM (Building Information Modeling)

Le BIM (“Building Information Modeling” ou modélisation des informations du bâtiment) permet de réaliser des maquettes numériques 3D de très haute qualité. Il est créé à partir de plan 2D auquel on ajoute les volumes 3D et les caractéristiques physiques des éléments. Les images comportent ainsi un certain nombre de détails et de précisions.

Adapté à la conception et à la construction, le BIM est une représentation des bâtiments associant diverses informations dans une seule et même représentation. Il s’agit notamment des références des matériaux utilisés et des équipements tels que les fenêtres, les radiateurs, etc.

Le modèle 360° comme le BIM représente une photographie à un instant T, figée dans le temps, à laquelle on ne peut apporter aucune modification par la suite. Contrairement au jumeau numérique qui, lui, peut évoluer dans le temps.

Le jumeau numérique

Le jumeau numérique (ou “digital twin”, en anglais) est, comme son nom l’indique, une copie conforme numérique d’une pièce, d’un appartement ou d’une maison. Autrement dit, une représentation virtuelle du réel.

Exemple illustré d’une centrale pétrolière

Pour créer le jumeau numérique d’un logement, on utilise des outils de scan visuels beaucoup plus performants qu’un simple appareil photo 360°. Ce qui permet de capter toutes les informations nécessaires sur les points qui composent la pièce.

Le jumeau numérique comporte plus d’informations que le simple assemblage de photos 2D. Il prend en compte la profondeur de la pièce en calculant l’espace entre la caméra et les objets, les meubles, les murs et autres éléments qui la composent. Une précision supplémentaire permettant de créer des images détaillées et d’en déduire des informations comme les mesures, au millimètre près.

La fonction intelligente du jumeau numérique augmentée dans l’immobilier

Le jumeau numérique augmenté permet d’ajouter au jumeau numérique initial des informations complémentaires, collectées en temps réel, comme :

• Les éventuelles dégradations ou la vétusté : trou dans le mur, fenêtre cassée, peinture abîmée, etc.
• L’inventaire précis des éléments contenus dans le logement : murs, fenêtres, sol, plafond, radiateur, etc.
• Des informations plus techniques : taux d’humidité, concentration en plomb, présence d’amiante, etc.

À l’inverse du modèle 360° et du BIM, le jumeau numérique augmenté est évolutif. Dès qu’il y a une intervention au sein du logement, vous pouvez modifier cette information directement sur le jumeau numérique, sans avoir besoin de refaire une captation visuelle du bien. Votre parc locatif reste à jour et vous gardez une vraie connaissance de celui-ci.

Il s’agit d’un outil réellement adapté pour la gestion, l’exploitation et la maintenance des logements et des bâtiments.

Quels sont les bénéfices que peuvent en tirer les professionnels ?

Réaliser des états des lieux précis et impartiaux

Depuis plusieurs années, le principe même de l’état des lieux a évolué. Nous sommes passés du format papier, avec des annotations libres et subjectives, à un état des lieux numérique, avec des informations pré-remplis et un processus cadré pour plus d’objectivité. La solution Check & Visit permet déjà de renseigner jusqu’à 250 photos pour illustrer chaque pièce, le tout agrémenté de commentaires.

Le jumeau numérique augmenté permet de consolider ce dernier. À chaque état des lieux, vous serez en mesure de croiser et analyser les données d’un bien avec les photos réalisées pendant un état des lieux pour un comparatif précis et objectif.

Evolution de l’état des lieux via le jumeau numérique augmenté

Conserver un historique précis de son parc locatif

Le jumeau numérique est une technologie permettant d’obtenir une parfaite connaissance de votre parc locatif. Grâce aux informations précises que vous détenez sur les logements et sa mise à jour périodique suite aux états des lieux, vous pouvez constituer un historique fiable et complet d’un logement. Vous savez quels ont été les travaux d’amélioration qui ont été effectués et quand. De quoi compléter le Carnet d’Information du Logement obligatoire depuis le 1er janvier 2023.

En vous basant sur les dégradations, la vétusté ou encore des travaux apportés au logement, il est possible de recenser le nombre de biens en gestion dont l’état est sain ou défectueux en un clic.

À l’ère de la rénovation énergétique, pour répondre aux objectifs de l’état à horizon 2050, savoir combien de logements sont classés F et G dans votre parc est primordial. Vous pouvez anticiper les logements qui seront impactés en premier par les réglementations. Vous êtes en mesure de définir les éléments à rénover en priorité pour mieux accompagner vos propriétaires bailleurs ou mieux gérer votre parc immobilier social.

Entreprendre des travaux de remise en état ou de rénovation énergétique plus simplement

Le jumeau numérique dans le secteur du bâtiment

Les jumeaux numériques peuvent être utilisés pour simuler des centaines de scénarios futurs :

• L’influence de certains facteurs comme la météo ;
• La taille du parc ;
• Les différentes conditions d’exploitation affectant les performances.

Cette approche permet de gérer des biens et d’optimiser les opérations en informant à l’avance le personnel de maintenance des défaillances prévues afin qu’il puisse planifier les réparations et les remplacements futurs.

En résumé, le jumeau numérique permet une prise de décision rapide et fondée sur des données précises. Dès qu’un ajustement est réalisé dans le monde réel, le jumeau numérique est en mesure de le refléter.

Bailleurs sociaux : piloter la mise aux normes des logements en masse

En tant que bailleur social ou intermédiaire, l’enjeu de la rénovation énergétique est d’autant plus important. Vous possédez des milliers de logements, dont des immeubles entiers à rénover. Le jumeau numérique vous permet :

• Une connaissance précise et détaillée de leur parc.
• La priorisation des travaux de rénovation énergétique selon l’état actuel du parc.
• La simplification des appels d’offres avec un accès au plan de tous les logements concernés.

Le jumeau numérique est également suffisamment fiable et complet pour l’élaboration ou le développement d’un Plan Stratégique de Patrimoine (PSP).

Agences immobilières : gagner du temps pour entreprendre des travaux

Lorsqu’un bien nécessite des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez accompagner votre propriétaire en lui partageant les plans et les données de son bien. Il pourra ensuite les transférer à des artisans en toute simplicité.

Face à la pénurie d’artisans certifiés RGE dans certains domaines, vous gagnerez un temps précieux pour obtenir des devis. Vous n’aurez plus besoin de prendre rendez-vous avec le locataire en place, ni même de vous déplacer. Les devis pourront être établis rapidement pour raccourcir au mieux les délais actuellement longs, dus à une forte demande, impactant à la fois les disponibilités des professionnels, la gestion des stocks et les quantités de matériaux nécessaires.

Dans ce contexte, le jumeau numérique est un véritable outil de fidélisation pour vos propriétaires et de transparence pour vos locataires. Un avantage concurrentiel qui vous permettra d’obtenir leur confiance et de valoriser votre savoir-faire à travers ces nouvelles technologies.

L’impact du jumeau numérique sur votre ROI

Que ce soit le modèle 360°, le BIM ou le jumeau numérique, tous ont pour fonction de modéliser un bien. Seul le jumeau numérique est évolutif dans le temps et permet aux professionnels de l’immobilier d’obtenir une connaissance fine de leur parc en temps réel grâce à sa version augmentée. Une solution qui, tournée vers l’avenir, permet d’accompagner le changement lié à la transition écologique impactant lourdement le secteur. Mais pas que. Pour passer à la gestion immobilier augmentée, contactez nos experts. Ils répondront à chacune de vos questions.