Que vous soyez locataires ou propriétaires, comme nous, les réparations locatives vous concernent. À ce sujet, vous vous êtes certainement déjà demandé :

« Qui doit entretenir cette partie du logement ? »

Ou bien « Qui doit prendre à sa charge les travaux des canalisations ? »

Ces questions sont fréquentes, et pas toujours évidente à répondre c’est pourquoi nous avons voulu y apporter la meilleure réponse possible. En analysant des dizaines de textes de loi et de documents des services publics nous avons écrit l’article le plus complet sur les réparations locatives en 2019.

Propriétaires, locataires, découvrez maintenant le guide ultime des réparations locatives.

1. Les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987

Pour que tout le monde soit d’accord, il est important de définir ce que signifie le terme « réparation locative ».

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives permet de définir clairement ce qui est et ce qui n’est pas réparations locatives. Ainsi, l’article 1, indique « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

décret 87-712 du 26 août 1987 relatif aux reparations locatives

2. Réparation à la charge du locataire

Tout au long de location, le locataire est tenu d’entretenir correctement le bien dans lequel il se trouve, ainsi les réparations locatives sont à sa charge. Il est responsable des dégradations et/ou pertes d’éléments d’équipement dans le logement. Sauf s’il prouve que ces dernières ont eut lieu par effraction, la faute d’un tiers preuve à l’appui, cas de force majeure ou par la faute du bailleur.

En cas de dégradations, le locataire doit veiller à réparer ces dernières. Ces réparations locatives concernent aussi bien les parties intérieures qu’extérieures du logement, ainsi qu’à ses éléments d’équipement.

À lire également : Dépôt de garantie, que peut retenir le propriétaire ?

2.1 Liste des réparations locatives incombant au locataire

Comme évoqué précédemment, le locataire doit veiller à garder en l’état le logement dans lequel il se trouve. De ce fait, il doit en assurer l’entretien courant : intérieur, extérieur ainsi que des différents éléments d’équipements qui le compose. Ainsi, le locataire prend à sa charge les menues réparations et les réparations locatives sauf si ces dernières sont dues à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas de force majeure, ou cas évoqués ci-dessus.

Parties extérieures et entretien du jardin 🌳

Dans le cas où le locataire possède un jardin privatif, l’entretien courant de ce dernier est entièrement à la charge du locataire. Cela comprend :

  • le désherbage et le nettoyage des allées
  • la tonte des pelouses
  • l’arrosage, la taille des massifs
  • le nettoyage et l’entretien des bassins et piscine
  • la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes
  • le remplacement et réparation des installations d’arrosage en tout genre

Toujours dans le cas d’un jardin privatif, le locataire a obligation d’entretenir d’autres éléments du jardin à savoir le portillon (réparation), la terrasse (entretien et démoussage), ainsi que les grilles (nettoyage, graissage, remplacement de boulons et autres éléments faisant partis de la grille).

La liste d’obligation d’entretien du locataire ne s’arrête pas là, en effet le locataire doit également entretenir les éléments de façade, à savoir :

  • le balcon (débouchage de l’évacuation)
  • volets et grilles (entretien, remplacement lames, graissage des gonds…)
  • boîte aux lettres (entretien des portillons, remplacement serrures et gonds, remplacement des clés en cas de perte ou vol…)

obligation locataire entretien jardin

Obligation d’entretien du locataire dans le cadre d’une maison individuelle 🏡

Dans ce cas les obligations d’entretien du locataire sont encore plus nombreuses. En plus de l’entretien précédemment évoqué, le locataire doit entretenir les parties et éléments suivants du logement :

  • la cheminée (ramonage)
  • l’entretien des descentes d’eaux pluviales (débouchage et nettoyage de la gouttière, et entretien de la grille d’évacuation des eaux de pluie)
  • auvent (entretien et nettoyage)
  • porte d’entrée (graissage des gonds et des charnières, poignées : entretien et remplacement, serrures, graissage et remplacement, clés et badges : remplacement en cas de perte ou de vol)
  • porte de garage (entretien peinture, remplacement poignée, graissage des gonds)
  • fosse septique (entretien et vidange)
  • compteurs d’eau (protection contre le gel et entretien courant)

obligation locataire entretien exterieur

Liste des réparations de l’entrée du logement 🚪

liste des reparations locatives entree du logement

Réparations locatives dans la cuisine à la charge du locataire 🍳

liste des reparations locatives cuisine

Liste des réparations locatives de la salle de bain 🛁

Entretien et réparation locative des pièces à vivre (salon, chambre…) 🛏️

 

2.2 Toutes les réparations locatives liées à l’électricité

Le locataire a également à sa charge l’entretien d’équipements électriques. Il doit notamment s’assurer du remplacement et/ou leur réparation :

  • des prises de courant, et des interrupteurs
  • les coupe-circuits mais également des fusibles,
  • également des ampoules, des tubes lumineux,
  • et enfin des baguettes ou gaines de protection.

2.3 Les différentes réparations locatives relatives à la plomberie

L’entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire. Pour beaucoup, les installations de plomberie peut être abstraites. Pour cela, les services du gouvernement ont souhaité préciser de quoi il s’agissait :

  • les canalisations d’eau et de gaz,
  • les fosses septiques,
  • le chauffage,
  • les éviers,
  • les appareils sanitaires.

Les canalisations d’eau :

Le locataire doit en assurer le dégorgement, et le remplacement de joints et de colliers.

Si une fuite d’eau est due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire. Dans ce cas-là, c’est au propriétaire qui doit procéder aux réparations nécessaires.

Canalisations de gaz :

Comme les canalisations d’eau, le locataire est tenu d’entretenir les canalisations de gaz. Il doit donc prendre en charge l’entretien courant des robinets, siphons, et ouvertures d’aération. Ainsi que le remplacement des tuyaux souples de raccordement.

Fosses septiques :

La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisances doit être assurée par le locataire en place.

⚠️ En revanche, le curage de la fosse septique relève en revanche des obligations du bailleur.

Chauffage, eau chaude et robinetterie :

Chaque locataire a l’obligation d’assurer le remplacer de tous les éléments suivants :

  • bilames,
  • sondes,
  • pistons,
  • membranes,
  • boites à eau,
  • allumage,
  • allumage piézo-électrique,
  • clapets,
  • joints des appareils à gaz.

Les installations mises à sa disposition doivent également être entretenues couramment. Cela se traduit par le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. Remplacer les joints, les clapets et presse-étoupe des robinets. Ainsi que les joints, flotteurs, et joints cloche des chasse d’eau.

Généralement, l’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail signé avant l’entrée dans les lieux indique le contraire.

Éviers et appareils sanitaires :

Les dépôts de calcaire sont monnaie courante dans l’ensemble des logements en France. Si certaines régions sont plus exposées que d’autres, son nettoyage est toujours à la charge du locataire. Le locataire doit également s’assurer du remplacement des flexibles de douche.

 

2.4 Portes et fenêtres

Le bon fonctionnement de l’ensemble des portes et fenêtres doit être assuré le locataire. Pour cela, ce dernier doit entretenir régulièrement les petites parties mécaniques qui composent généralement les portes et les fenêtres. Cela se traduit par :

  • le graissage des gonds et des charnières,
  • les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,
  • le remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou),
  • le graissage des petites pièces des serrures et verrous,
  • le remplacement des clefs égarées ou abîmées.

Vitrages :

Le nettoyage, ainsi que l’entretien des vitres sont aussi à la charge du locataire. Cela concerne :

  • la réfection des mastics,
  • le remplacement des vitrages brisés ou détériorés.

Stores et volets :

Au même titre que les portes et les fenêtres, le locataire se doit de graisser le mécanisme des volets, ainsi que de remplacer les cordes, poulies ou lames de stores.

Dans le cas où un volet tomberait en panne sans que la dégradation soit imputable au locataire, c’est au bailleur de prendre ça à sa charge.

Grilles de portail :

Lorsque le logement possède une ou plusieurs grilles de portail, le locataire doit s’assurer du bon entretien de ces derniers. À savoir :

  • leur nettoyage,
  • leur graissage,
  • le remplacement de boulons ou du verrou.

2.5 Plafonds, murs, cloisons

Au cours de sa vie au sein du logement, le locataire doit obligatoirement s’assurer du maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons. De ce fait, s’il décide d’accrocher des miroirs, des tableaux sur les murs et que ce dernier fait des trous, il a l’obligation de les reboucher. Il doit également s’assurer des raccords de peintures et tapisseries, ainsi que le remplacement des matériaux de revêtement quels qu’ils soient (mosaïque, faïence, matière plastique…etc)

Réparation locative revêtements de sol :

L’ensemble des revêtements de sol (parquets, moquettes, lino…) doivent être entretenus par le locataire. Si le sol est en parquet, le locataire doit s’assurer du cirage, ainsi que de son entretien courant et de sa vitrification. Et le cas échéant, le remplacement de quelques lames de parquet.

En cas de trous ou bien de taches sur le revêtement au sol, le locataire doit s’assurer de la pose des raccords du revêtement.

Réparation locative placards et menuiseries :

Si un locataire dégrade les tablettes ou bien les tasseaux de placard, il doit en assurer la réparation. Il doit également s’assurer du maintien en bon état de leur dispositif de fermeture, et de sa réparation en cas de dégradation.

Tout ce qui constitue les menuiseries telles que les plinthes, les baguettes ou les moulures doivent également être entretenues par le locataire. Cela se traduit par la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries le cas échéant.

3. Réparation à la charge du propriétaire

Avant toute chose, le propriétaire est tenu de délivrer un logement en bon état général. Le terme « bon état général » restant pour le moins subjectif, les services publics ont jugés pertinent de préciser de quoi il s’agit. Ainsi, ils précisent que le logement en bon état doit :

 

Cependant, des exceptions peuvent être admises dans le cas où le locataire et le propriétaire arrivent à se mettre d’accord et ajoutent une clause qui indique :

  • la nature des travaux que le locataire doit exécuter ou doit faire exécuter,
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Liste des réparations incombant au propriétaire

Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue hors ce qui incombe aux réparations locatives qui concernent uniquement le locataire. Pour se faire, les réparations à la charge du propriétaire sont :

  • les réparations dîtes « urgentes » comme par exemple une panne de chauffe-eau en hiver
  • tous les travaux qui concernent l’amélioration des parties privatives de l’immeuble comme la réfection de la cage d’escalier ou bien un ravalement. Mais également les travaux l’amélioration des parties communes.
  • les travaux nécessaires à l’entretien normal et au maintien du logement : les volets défectueux ou bien une robinetterie vétuste.
  • tous les travaux permettant l’amélioration des performances énergétiques du logement tels que l’isolation, la chaudière, les chauffages…etc
  • enfin, tous les travaux nécessaires pour que le logement soit décent

 

Avant de réaliser ces travaux, le propriétaire doit remettre une notification au locataire précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux. Cela peut s’effectuer par remise en main propre ou bien par courrier à l’aide d’une lettre recommandée.

Dans le but de garantir la bonne exécution des travaux, le locataire doit assurer l’accès à son logement :

  • tous les jours sauf le samedi, dimanche et jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord)

Le locataire reçoit une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. Il peut également demander une réduction si les travaux sont de caractères abusifs, ne respectent pas les conditions de notification, ou bien s’ils rendent l’habitation du logement  impossible ou dangereuse. Si le logement est inhabitable, alors le locataire peut demander la résiliation du bail.

Non-exécution des travaux incombant au propriétaire

Le locataire a l’obligation de tenir au courant le propriétaire bailleur si un dommage apparaît. En revanche, si le propriétaire ne tient pas ses engagements, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations.

⚠️ Dans le cas où le bailleur n’effectue pas les travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

 

18 Comments

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  5. MENGUAL juin 3, 2019 at 9:21

    Bonjour, j’ai un locataire qui a fait changer le mécanisme du WC et l’agence me réclame la facture des réparations arguant du fait de la vétusté de l’appart. Or, ce logement n’a que 15 ans ; est-ce que le motif « vétusté » est valable dans ce cas. Dois-je régler les frais ou c’est au locataire de le faire ? Merci de V/Réponse. Bien cordialement.

    Reply
    1. checkandvisit juin 20, 2019 at 3:46

      Bonjour Mengual,

      Chaque élément présent dans un logement à sa durée de vie théorique explicitée sur une grille de vétusté. Dans votre cas, la durée de vie théorique moyenne des éléments de robinetterie est d’environ 15 ans. Le motif « vétusté » employé dans ce cas là est donc tout à fait légitime.
      En revanche, même si la grille de vétusté indique que la durée de vie théorique de l’élément est atteinte, il reste toujours un % minimum pouvant être imputé au locataire. En l’occurrence, pour ces éléments il s’agit de 20%.

      En vous remerciant pour votre question !
      Kenavo !

      Reply
  6. AUBIN juin 25, 2019 at 8:19

    Bonjour
    2 jours après un état des lieux sortant, le nouveau locataire a constaté que le dormant de la porte d’entrée était fissuré. Cela n’a pas été constaté avec le locataire précédent. Je suis la propriétaire, et je souhaite savoir si j’ai un délai légal pour faire rectifier l’état des lieux sortant.
    D’avance merci

    Reply
    1. checkandvisit juillet 3, 2019 at 3:44

      Bonjour,

      Il n’existe pas de délai légal comme dans le cadre d’un état des lieux d’entrée pour apporter des modifications à un état des lieux de sortie. En revanche, si vous apportez la preuve que le dormant de la porte est bien fissuré. En revanche avant de retenir quoique ce soit sur le dépôt de garantie il vous faudra appliquer la grille de vétusté à votre éventuel(le) devis/facture.

      Belle fin de journée, Kenavo !

      Reply
  7. LOMBART FLAIRE Karen juin 28, 2019 at 9:47

    Bonjour,
    Nous avons installé un cabanon en bois dans le jardin. Mon locataire y entrepose visiblement du matériel assez coûteux (groupe électrogène et tondeuse). Les lattes du cabanon se sont écartées et l’eau s’infiltre par temps de pluie. Le locataire me demande de faire le nécessaire car son matériel s’est endommagé. Je lui ai dit de ranger tout ceci dans le garage mais il est plein. Il me somme de faire les réparations. Suis dans l’obligation de le faire ?

    Reply
    1. checkandvisit juillet 3, 2019 at 3:38

      Bonjour,

      Merci pour votre commentaire. Pour répondre au mieux à votre demande j’ai besoin de précision : Pouvez-vous nous indiquer l’état du cabanon lors de l’entrée dans les lieux (ce qu’il y a d’indiqué dans le constat d’état des lieux d’entrée), ainsi que le temps écoulé depuis ?

      Merci par avance, Kenavo

      Reply
  8. Marie juillet 1, 2019 at 9:12

    Bonjour,

    Nous sommes locataires dune maison depuis 3 ans maintenant.
    La terrasse est dans un très mauvais état, trous, fissures.
    Ma petite fille est tombé tête la première sur celle ci.

    Nous ne pouvons pas installer de table ni donc recevoir sur celle ci, puisque pas possible esthétiquement.

    Nous avons demandé au propriétaire de faire des travaux mais il refuse à chaque demande.
    Que pouvons nous faire ?
    Un texte de loi ?

    Bien à vous et merci pour votre réponse.

    Marie

    Reply
    1. checkandvisit juillet 3, 2019 at 3:35

      Bonjour,

      Afin de pouvoir vous répondre au mieux, pouvez nous dire l’état de cette terrasse qui a été indiqué lors de votre état des lieux d’entrée ?

      Merci par avance.

      Reply
  9. lechevestrier juillet 18, 2019 at 10:23

    je suis locataire suis je obligé de faire l’entretien de la clim
    je vous remercie

    Reply
    1. checkandvisit août 1, 2019 at 11:17

      Bonjour,

      Vous êtes effectivement redevable de l’entretien de la climatisation.

      Belle fin de journée, Kenavo Thibault.

      Reply
  10. ROGER Benoit août 1, 2019 at 7:54

    Bonjour,
    Je suis locataire.
    Ma clim est tombée en panne. J’ai appelé la propriétaire qui m’a demandé de contacter son professionnel habituel, lequel a remplacé un écrou fendu qui avait provoqué la fuite de gaz de climatisation, et a effectué la recharge de gaz.
    La facture a été établie au nom de la propriétaire (250€) mais celle-ci me demande de la régler car, pour elle, il s’agit de « travaux d’entretien » qui m’incombent.
    Merci de ne donner votre avis.
    Cordialement.

    Reply
  11. Lithavone août 10, 2019 at 7:39

    Bonjour,

    Dégât des eaux sous la baignoire :

    Ma mère habite dans le Cantal et elle est PNO d’un T2, à Boulogne Billancourt, dans un immeuble année 50-60 occupé par la même locataire depuis plus 14 ans,

    Le plombier (sté X) venu réparer la fuite a mentionné, dans sa facture de recherche et stoppage de la fuite, comme cause de la fuite, « la vétusté des installation d’alimentation et d’évacuation d’eau et mauvaise installation de la robinetterie ayant entrainé des infiltrations qui ont décollé des carrelages », argument de vétusté repris par les assureurs pour exclure la garantie.. La sté X n’avait pas indiqué les travaux réalisés pour stopper la fuite, mais le rapport d’expert d’assuré (que j’ai diligenté presque 2 ans plus tard avant clôture du dossier) exclut la mauvaise installation des robinetteries et la vétusté des canalisation d ‘eau. La fuite, « par goutte – à – goutte insidieuse » proviendrait uniquement du système d’évacuation d’eau sous la baignoire, à cause d’un joint du siphon défaillant (car siphon conservé), et/ou défaut de la jonction entre le siphon et le tuyau d’évacuation. Pour ce dernier cas, je ne sais à qui incombe la charge

    Question 1 ) : à qui incombe la réparation de la cause de la fuite ? Sachant que dans un 1er temps, le syndic avait diligenté un plombier (sté A) pour rechercher la cause de la fuite car le voisin du dessous nous avait signalé des infiltrations dans son plafond mais coté appart de ma mère la locataire ne constatait pas de fuite. La sté A constate un désordre d’ordre privé dû à une mauvaise étanchéïté de la robinetterie murale (au dessus de la baignoire).

    Question 2) : une fois la fuite stoppée, a qui incombe de faire un devis de remise en état ? Dégâts : cloisons séparatifs entre la sdb et les 2 autre pièces, sol kitchenette abimé, sous sol de la baignoire complètement abimé, plafonds du voisin du dessous craquelé. Le sol de la sdb n’étant pas étanche (planchers et solives en bois), comme l’exige la code sanitaire dptal du 92, ma mère prend à sa charge la réparation du sol sous la baignoire pour mise aux normes. Donc 2 types de travaux : ceux qui seraient remboursés par l’assurance et ceux à la charge de ma mère. NB : la locataire et moi n’avons pas du tout étaient conseillé sur les démarches à suivre et encore moins pour la recherche des artisans par nos assureurs.

    question 3) est-ce l’assureur du locataire aurait du jouer un rôle de « l’assureur gestionnaire » en coordonnant les différents expertises ?

    question 4 ) Après l’arrêt de la fuite, les 3 assureurs (de l’immeuble, de la locataire et celui de ma mère) refusent toutes prises en charges des travaux invoquant la vétusté. L’assureur de ma mère invoque la cause non accidentelle car Vétusté pour absence de réparation ou d’entretien incombant à ma mère. Pour eux , pas d’entretien ou réparation = aléas supprimé. S’agissant d’une fuite provenant du système d’évacuation sous la baignoire, caché d’autant plus par le tablier de la baignoire, est-ce que le motif de refus est légitime car comment la locataire par rapport au joint à changer, ou ma mère par rapport à la défaillance de la jonction défaillante dans le temps, aurait pu prévoir qu’il y aurait une fuite ? Il est écrit nul part qu’il faut remplacer le joint ou un tuyau avant telle date et encore savoir qu’il y a une fuite dans le temps par l’usure à partir de telle date !!! Ma mère a acheté cet appart depuis 1997 dans l’état et il n’y a jamais eu de fuite avant

    Question 5) les travaux risquent de prendre un certain temps, car entre temps, développement des champignons mérules. L’assurance de la locataire ne prévoit pas la prise en charge de frais de relogement et celui de ma mère refuse pour cause non accidentel. Ma mère est-elle obligé de prendre en charge les frais de relogement de la locataire pendant les travaux ? Ma mère peut-elle leur dire d’aller trouver un autre logement définitivement leur faisant « cadeau » du délai de préavis, ou encore leur suggérer d’aller se logement temporairement par leur propre moyen sans contrepartie de loyer à ma mère pendant ce temps là.

    Question 6) Si les dégâts sont étendues aux parties communes, à cause de la prolifération des mérules, l’assureur de l’immeuble doit obligatoirement prendre en charge les travaux pour cette partie ?
    Si vous pouvez m’éclairer, je vous serai particulièrement reconnaissant pour ce dossier bien compliqué car ma mère n’a aucune assistance juridique dans aucun de ses contrats.
    Bien cordialement
    Paul

    Reply
  12. Arter août 11, 2019 at 7:42

    Bonjour
    Je suis locataire d’un appartement depuis 2017.
    L’immeuble a été construit en 2007.
    Le seiche serviette de la salle de bain ne fonctionne plus.
    A qui incombe la réparation ou le changement de celui-ci ?
    Merci à vous

    Reply

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