NOUVEAU DPE (mise à jour 2023) Les points importants

Comme vous  le savez, lors de la mise en location ou de la vente d’un logement, un dossier de diagnostics techniques (appelé DDT) vous est demandé au préalable afin d’informer le client au maximum sur les caractéristiques du bien. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) fait partie de ces diagnostics obligatoires (à l’exception de la location d’un local commercial sans système de chauffage ou d’un logement en DOM TOM sans chauffage). Un DPE utilisé pour la location pourra également être utilisé lors de la réalisation d’une vente avec le nouveau DPE. Cela permet de réaliser une économie substantielle et d’informer dans les mêmes conditions un acheteur et un locataire. 

Le DPE, Définition:

Le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique, fait donc partie des documents obligatoires. Mais qu’est-ce ? A quoi sert-il ? Et bien nous allons tâcher de répondre à vos interrogations dans l’article ci-dessous. Tout d’abord, il convient de définir le DPE avant de décrire les points importants qui le composent. Celui-ci sert à évaluer les caractéristiques thermiques de votre logement mais également ses émissions de gaz à effet de serre. En somme, vous allez réaliser un DPE pour que votre client soit informé de la quantité d’énergie que le logement va utiliser et des gaz à effet de serre qu’il va émettre. 

Pourquoi un nouveau DPE ?

À la lecture de la définition du DPE, celui-ci est une information capitale pour tout acquéreur et locataire. Cependant, nous supposons que vous avez croisé bon nombre d’annonces immobilières faisant apparaître la mention « DPE vierge » ou signé des baux mentionnant également cela. L’étiquette énergie ne dispose alors pas de lettrage et donc pas d’étiquette énergie ce qui est le but principal de ce document. Ainsi, il perd sa valeur informative. Également, certains diagnostiqueurs peu scrupuleux réalisaient des DPE vierges sans même essayer d’effectuer les démarches nécessaires à l’établissement du DPE.

Lutter contre les passoires thermiques

Le gouvernement, dans sa logique de lutte contre les passoires thermiques, a donc voulu stopper cela en modifiant le DPE pour donner le nouveau DPE. Intéressons nous à celui-ci plus en détail. Nous continuons donc dans la logique d’informer le client au maximum afin qu’il puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause. Cependant, le DPE comporte de nombreuses informations et on peut se demander si les clients vont réellement lire celui-ci. Comme c’est souvent le cas, « trop d’information tue l’information ». Cependant, le nouveau DPE dispose de nouvelles informations permettant notamment d’identifier les travaux à faire car il comporte maintenant des recommandations de travaux.

L’objectif gouvernemental ici est de lutter contre les passoires thermiques et de faire du nouveau DPE une réelle arme dans la stratégie de valorisation énergétique des logements mais également d’en faire un support pour les politiques publiques de rénovation.

Un impact limité dans certaines régions ?

Nous pouvons cependant nous interroger de son utilité dans les zones dites tendues comme la région parisienne ou les biens continuent malgré tout à se vendre, quelle que soit leur étiquette énergie. A contrario, le marché connaît actuellement un rebond du nombre de logements en vente notamment car nous retrouvons un grand nombre de passoires thermiques sur le marché.

⏩ À lire également : Passoire thermique : ce qui change en 2023

Nouveau DPE, les principaux changements en 2023

Un diagnostic de performance énergétique plus lisible

Pour entrer dans le vif du sujet, le nouveau DPE est prévu pour être plus lisible que l’ancien. Pour ceux qui ont eu l’occasion de voir les anciens DPE, il y avait deux catégories de lettres et les clients ne savaient généralement pas laquelle correspondait à quoi ni ce que cela pouvait bien signifier. Également, un corpus de texte dense était présent que personne ne lisait. La majorité des clients se contentaient donc de regarder les deux lettres (consommation énergétique et gaz à effet de serre) sans même essayer de lire le reste. S’agissant du nouveau DPE, son rendu visuel va être harmonisé.

Le nouveau DPE va aussi disposer de plus d’informations (informations sur les conditions d’aération, caractéristiques du logement avec descriptif des éléments de chauffage, indication de la quantité annuelle d’énergie consommée etc…). Celles-ci vont alors être mieux structurées, plus détaillées et l’information sera donc plus claire et plus compréhensible. Les informations, bien que nombreuses sur le nouveau DPE, seront donc plus accessibles pour qui voudra bien en prendre connaissance.

Le nouveau DPE va également informer le client sur le confort l’été. Même s’il est connu d’un professionnel de l’immobilier qu’un logement mal isolé est froid l’hiver et chaud l’été, cela n’est pas le cas pour tout le monde. Ainsi, l’État a voulu apporter cette information sur le confort d’été. Afin de prendre en compte le confort hiver et été, le DPE ne fait pas qu’analyser le logement. En effet, il tient maintenant compte du contexte dans lequel est logement notamment son emplacement (nord, sud, montagne, altitude etc…) et sera par exemple plus sévère avec un logement situé à 2000m d’altitude qu’avec un logement en zone tempérée sans altitude.

Autre point également important pour vous guider dans vos travaux si vous souhaitez en réaliser, le nouveau DPE fait maintenant apparaître les zones de déperdition de chaleur. Encore une fois, les professionnels connaissent généralement les zones principales (murs donnant sur l’extérieur, plafonds, vitrages etc…) mais cela va donner une information supplémentaire que même un professionnel peut ne pas avoir. Cela vous permettra notamment, dans le cadre d’une rénovation de logement, de pouvoir accentuer l’isolation sur certaines zones et ainsi rendre vos travaux de rénovation énergétique plus ciblés et donc plus efficaces. Le nouveau DPE pourrait donc, même avoir une utilité hors vente ou location pour un particulier ou professionnel qui souhaite s’attaquer à la rénovation énergétique de son logement ou local d’activités ! Une petite révolution dans le monde de l’immobilier !

Changement de l’étiquette énergie

Egalement, vous ne retrouverez plus 2 lettres différentes assez abstraites mais une seule et même lettre pour décrire les performances énergétiques du logement. Petit point important, il est maintenant retenu la moins bonne lettre entre consommation énergétique et émission de gaz à effet de serre tandis que cela était précédemment séparé. L’étiquette énergie sera donc unique.

⏩ À lire également : DPE 2021 : la nouvelle étiquette énergie

Les indicateurs de confort d’été et de l’enveloppe

Avant de parler de la méthode de calcul, nous souhaitons mentionner les indicateurs de confort d’été ainsi que les indicateurs de confort de l’enveloppe. Commençons par définir l’enveloppe. Celle-ci est plutôt simple. Il s’agit du bâtiment dans lequel se situe le logement. Il s’agit d’un descriptif du logement sur ses parois extérieures, ce qui « enveloppe » les pièces de votre logement.

Concernant les indicateurs de confort d’été, ils permettront de juger si le confort du logement est bon, moyen ou insuffisant. Attention ! Seul le confort d’été dit passif sera pris en compte ici et non les éléments actifs (climatisation par exemple). Il va s’agir des brasseurs d’air, protections solaires extérieures, isolation de la toiture, isolation par l’extérieur etc… Comme vous vous en doutez, ces éléments influent, comme décrit plus tôt, sur l’isolation globale du logement. Ainsi, nous pouvons faire le lien entre la basse consommation énergétique d’une maison ou d’un appartement, et son confort l’été. Les indicateurs de l’enveloppe permettront notamment d’identifier les zones de déperdition de chaleur afin de guider les propriétaires dans les travaux d’isolation qu’ils souhaiteraient réaliser.

Une méthode de calcul unifiée

S’agissant de la méthode de calcul, nous ne détaillerons pas les formules mathématiques utilisées car complexes et inintelligibles. Nous allons ici essayer de détailler les éléments pris en compte pour ces calculs. Le nouveau DPE s’appuie tout d’abord sur la surface dite SHAB (surface habitable article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation). Celle-ci ne doit pas tenir compte des combles non aménagés, des caves, sous-sol, remises extérieurs, locaux communs et locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres. Attention les vérandas chauffées sont maintenant à prendre en compte dans la surface habitable d’un logement ! Les annexes (garages, caves) même chauffées ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

Les calculs du nouveau DPE s’effectuent toujours à l’échelle du logement. Il prend bien entendu en compte les caractéristiques du logement (exposition, murs donnant sur partie chauffée ou non, caractéristiques du système de chauffage etc…). Le nouveau DPE peut également se baser sur les factures de la copropriété en cas de chauffage collectif. Il y a alors un rapport établi entre la surface du logement et la surface totale de l’immeuble. 

⏩ En savoir plus : DPE 2021 : Quelle surface habitable est prise en compte ?

Le nouveau DPE, afin que chaque diagnostiqueur utilise la même méthode, en dispose de 7 différentes correspondant à des catégories de logement. On retrouve ainsi une méthode pour les maisons individuelles, une méthode pour les chauffages collectifs, une méthode par appartement « classique », une méthode par appartement à partir des données de l’immeuble pour tous les bâtiments existants. Également, les maisons individuelles et appartements « classiques » et systèmes collectifs disposeront d’une autre méthode de calcul pour les bâtiments neufs.

Il est important de souligner le fait que la méthode classique est unifiée. En effet, le calcul sera le même pour toutes les maisons individuelles neuves, pour tous les logements disposant d’un système collectif dans un bâtiment existant et ainsi de suite pour les 7 catégories précédemment citées. Ainsi, si les données fournies au diagnostiqueur sont les mêmes, un nouveau DPE réalisé sur un même logement devrait être quasi-identique d’un diagnostiqueur à un autre.

⏩ À lire également : Méthode de calcul du DPE 2021

Un seul DPE pour l’immeuble

Cette notion peut ici être intéressante pas seulement pour la gestion locative, mais également concernant la gestion de copropriété. En effet, le nouveau DPE offre la possibilité, par extrapolation des données de l’immeuble et autres calculs scientifiques, d’utiliser un DPE d’immeuble pour réaliser le DPE de son logement. Cela aura un double effet. D’un côté, les gestionnaires locatifs seront soulagés de ne pas avoir à monter un dossier important (coordonnées complètes du bien, plan de masse de l’ensemble immobilier, surface habitable, année de construction ou évaluation de cette date et j’en passe…) et pourront re-basculer cette charge sur les gestionnaires de copropriété (désolé messieurs dames) si un DPE d’immeuble a été réalisé.

⏩ À lire également : Comment réaliser un DPE pour une copropriété

Les recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement :

Le DPE va également permettre d’informer les clients ainsi que les propriétaires sur plusieurs thématiques. Tout d’abord, vous pourrez retrouver sur le nouveau DPE des recommandations d’usage (température à choisir, consommation d’eau chaude etc…). Cela peut être particulièrement utile dans les logements neufs car, comme certains le savent peut-être déjà, un logement disposant d’une ventilation double flux n’a pas les mêmes besoins d’aération et de chauffage qu’un logement construit dans un bâtiment du 13ème siècle. Cela permettra également de visualiser l’impact vertueux de changements de certaines habitudes sur les dépenses d’énergies théoriques de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude via l’affichage de la diminution de la facture énergétique du logement.

⏩ En savoir plus : DPE 2022 : Montant théorique des factures énergies

Également, le nouveau DPE conseillera sur la bonne gestion et l’entretien des équipements (entretien des VMC par exemple entretenues par les copropriétés généralement mais qui doivent tout de même être régulièrement nettoyées pour optimiser leur efficacité, chaudières dont l’entretien doit être effectué annuellement, vitrages etc…).

Enfin, le nouveau DPE apportera des recommandations sur les travaux. Ceux-ci seront divisés en deux catégories. La première sera les travaux essentiels (on pense notamment au cas des passoires thermiques) et la seconde comportera tous les autres travaux que nous pouvons qualifier de travaux de confort, qui contribueront à la baisse de la facture énergie. Les gains obtenus par les travaux devront être quantifiés (l’objectif des travaux prioritaires étant la sortie de la catégorie passoire thermique). Cette quantification devra être chiffrée autant en termes de consommation d’énergie que d’émissions de gaz à effet de serre. Un bouquet de travaux sera proposé pour sortir de l’état de passoire thermique. Également, un bouquet de travaux pourra être proposé afin de faire passer le logement en catégorie A ou B. Concernant les passoires thermiques, les deux bouquets de travaux devront être renseignés. L’ensemble de ces informations vont vous permettre d’améliorer la facture énergie de votre logement.

⏩ À découvrir : Travaux de rénovation énergétique : les recommandations du DPE

Le DPE devient opposable

Comme certains se doutent peut-être, les renseignements exhaustifs du nouveau DPE 2021 ne sont pas uniquement là pour informer contrairement à l’ancien DPE. En effet, le nouveau DPE est maintenant opposable. Le terme DPE opposable à une double signification. Tout d’abord, il peut désigner des faits ou actes juridiques dont les tiers ne pourront ignorer les informations. Également, cela peut avoir un engagement plus fort en rendant le nouveau DPE invocable en tant que preuve en cas de procès.

L’objectif de cette opposabilité est double. Nous retrouvons celle-ci sur les données d’entrée (caractéristiques du logement devant être entrées et prises en compte par le diagnostiqueur) qui font l’objet d’un référencement obligatoire mais également et théoriquement, sur les estimations. L’objectif ici est alors d’harmoniser les pratiques entre les diagnostiqueurs afin que, passant d’un logement à un autre, le client puisse retrouver ses repères, la même méthode, les mêmes données. Afin de juger de la conformité du DPE opposable ou non, les éléments clés vont être la méthode utilisée (méthode de nouveau DPE d’appartement dit classique ou à partir des données de l’immeuble?) ainsi que des différents documents justificatifs disponibles au moment de la réalisation du DPE.

Nous pouvons nous demander jusqu’où cette opposabilité sera prise en compte. Un locataire ou acquéreur pourra-t-il se retourner contre son bailleur/vendeur si ses consommations énergétiques sont nettement supérieures à ce que le nouveau DPE indiquait ? En effet, les données chiffrées issues des calculs seront théoriquement opposables mais elles pourront difficilement être directement comparées aux consommations et factures réelles. Nous avons ici un problème de droit classique… Opposable oui, mais encore faut-il pouvoir prouver son point.

Cette opposabilité va bien entendu renforcer la responsabilité du diagnostiqueur qui pourra se voir reprocher un DPE erroné (excepté si cette erreur est imputable au seul propriétaire qui aurait de son propre chef communiqué des informations fausses dans le but d’améliorer son DPE). Ainsi, il sera conseillé aux diagnostiqueurs de bien conserver toutes les preuves matérielles (documents, photos) afin de justifier des données utilisées pour l’établissement de leur nouveau DPE. 

⏩ À lire également : DPE 2021: devient opposable, définition et exemples

L’affichage obligatoire du DPE dans les annonces immobilières

Comme vous le savez, toute annonce immobilière doit comporter un DPE visible. Cependant, comme précédemment indiqué, de nombreux logements disposent de « DPE vierge » ce qui ne donne aucune information au client. Afin d’éviter cela, certaines obligations vont apparaître notamment pour les logements dits passoires thermiques (catégorie F ou G) qui devront faire apparaître la mention « logement à consommation d’énergie excessive » dès le 1er janvier 2022. Également, à cette même date, un dpe de vente aura un audit énergétique obligatoire pour les logements classés F ou G pour les ventes de maisons individuelles et immeubles en monopropriété.

Nous pouvons trouver cela dommage que l’état n’ait pas prévu le cas des immeubles en monopropriété vendus à la découpe car cela arrive souvent. Egalement, autre fait important, à compter du 24 août 2022, les évolutions des loyers seront gelées pour les logements classés F et G. Le but étant la lutte contre le réchauffement climatique par le biais de l’amélioration de l’habitat.

Cependant, les passoires thermiques ne disposent pas encore d’obligations à proprement parler. Celles-ci vont arriver au fur et à mesure des années avec une application progressive afin de ne pas brusquer le marché.

⏩ À lire également : Rédiger une annonce immobilière : Les mentions obligatoires en 2022

DPE 2021 : Les dates à retenir

Après avoir balayé assez largement les caractéristiques et intérêts du nouveau DPE, il serait intéressant de s’intéresser à l’application progressive de celui-ci et des obligations déguisées (il s’agit plutôt d’interdictions de faire comme vous pourrez le voir).  Comme précédemment mentionné, à compter du 1er janvier 2022, les passoires thermiques devront faire apparaître la mention « logement à consommation d’énergie excessive » sur chacune des annonces immobilières et un audit énergétique devra être réalisé pour la vente de maison individuelle ou immeuble en monopropriété pour ces mêmes logements. Pour rappel, les DPE sont valables pendant 10 ans. Ce point ne change pas par rapport à l’ancien DPE.

Autre date importante, le 1er janvier 2023. Cela marquera le premier tournant de l’histoire de la décence des logements et des passoires thermiques. En effet, les logements appartenant à la catégorie G dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m²/an ne seront plus considérés comme étant décents et ne pourront donc plus être loués. Ils pourront cependant toujours être vendus mais nous le savons, la majorité des ventes sont réalisées en investissement locatif. Le propriétaire acquéreur devra donc réaliser des travaux et réaliser un nouveau DPE afin de louer son logement. Cela peut constituer une stratégie intéressante tant pour d’éventuelles aides à venir que pour la défiscalisation des travaux. Les investisseurs pourront alors cibler particulièrement ces logements pour réaliser d’importants travaux et ainsi baisser leurs revenus locatifs et donc leur imposition sur les revenus locatifs.

Au 1er janvier 2025, nous irons plus loin en considérant tous les logements catégorie G, quelque soit leur consommation énergétique, comme étant indécents et donc interdits de location. 

Au 1er janvier 2028, encore une fois nous irons plus loin en intégrant les logements à étiquette énergétique F dans la catégorie des logements indécents et enfin, à partir de 2034, les logements catégorie E seront intégrés aux indécents. Nous voyons ici clairement l’ambition du gouvernement dans le futur d’améliorer le parc immobilier quant à ses qualités thermiques et donc réduire le réchauffement climatique.

⚠️ Si vous êtes propriétaire d’un logement construit avant 1975. À partir du 1er Novembre 2021, Vous pourrez obtenir un nouveau DPE 2021, qui prend en compte les anomalies pour les logements datant d’avant 1975 dans une nouvelle méthode de calcul. La réédition du DPE est sans frais pour les propriétaires et les diagnostiqueurs sont indemnisés des frais engagés.

Prix du nouveau DPE 2021

Avec ses objectifs ambitieux et ses données exhaustives, vous êtes en droit de vous demander le coût d’un tel diagnostic. Les diagnostiqueurs se sont vu proposer une indemnisation pour la réédition de diagnostics avec le formalisme du nouveau DPE (60€ pour information), mais le prix en tant que tel du nouveau DPE ne peut être quantifié car libre. Ainsi, vous pourrez le trouver chez un diagnostiqueur à 300€ et chez son concurrent à 150€… Également, le coût du diagnostic dépendra de la superficie du logement (le prix du DPE dans un logement de 30m² ne coûtera pas le même prix que dans un logement de 250m²). Nous pouvons dégager cependant un prix moyen pour un logement classique (50/60m²) situé entre 110 et 150€.

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Prix moyen d’un diagnostic immobilier

Lorsque vous commandez plusieurs diagnostics à votre diagnostiqueur, il ne va pas vous faire un nouveau DPE à 110€ y ajouter l’amiante au même tarif etc… Non, car dans le coût d’un diagnostic seul, il faut prendre en compte le déplacement (compris en moyenne entre 60 et 70€). Nous pourrions donc dégager un coût hypothétique de diagnostic moyen entre 50 et 80€ mais un diagnostiqueur honnête vous fera un prix en cas de commande de plusieurs diagnostics.

On peut trouver différentes tarifications selon les entreprises comme l’indique Thibault BREMENT, gestionnaire locatif au sein d’une foncière et marchand de biens “Quand je commande plusieurs diagnostics avec les entreprises avec lesquelles je travaille, elles ont tendance à ne pas facturer l’ERP (état des risques et pollutions)”.

La durée de validité du DPE

Comme indiqué précédemment, le nouveau DPE a la même durée de validité que l’ancien à savoir 10 ans. Cependant, les anciens DPE ne sont pas tous à jeter à la poubelle ! En effet, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 1er novembre 2021 resteront valables jusqu’au 31 décembre 2024. Concernant les DPE réalisés antérieurement au 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, leur validité ira jusqu’au 31 décembre 2022.

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