Comment réaliser un DPE pour une copropriété ?

Depuis la Loi Grenelle 2, tout bâtiment d’habitation collective (y compris à usage de commerce) de 50 lots ou moins équipé d’une installation collective de chauffage, de climatisation ou encore de production d’eau chaude sanitaire devait obligatoirement avoir réalisé un DPE entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016. Les résidences de plus de 50 lots, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, avaient quant à elles l’obligation de faire réaliser un audit énergétique durant cette période, soit un bilan plus complet.

La loi climat et résilience du 22 août 2021 généralise désormais l’obligation de réaliser un DPE pour l’ensemble des bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, équipés ou non d’une installation collective de chauffage et de refroidissement, et étend cette obligation à l’ensemble des bâtiments soumis au statut de la copropriété.

Le DPE a une validité de 10 ans, sauf lorsqu’un DPE précédent, réalisé après le 1er juillet 2021 atteste que le bâtiment est de classe A, B et C.

Cette disposition entre en vigueur suivant la taille des copropriétés, aux dates suivantes :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots,
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation de réaliser un DPE entre en vigueur à compter du 1er janvier 2028.

ATTENTION
Le DPE collectif est également obligatoire pour les bâtiments neufs, lorsque la demande de permis de construire a été déposée après le 1er juillet 2007. Sa durée de validité est également de 10 ans.

Pourquoi faire un DPE collectif ?

Contrairement au DPE individuel qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indique la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment, y compris de ses parties communes.

Son objectif repose sur l’établissement d’un bilan énergétique, afin d’optimiser la performance globale de l’immeuble, et ainsi le rendre économe.

A compter du 1er janvier 2023, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 introduit l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans suivant un calendrier échelonné. En fonction de la taille de la copropriété et sur la base d’une analyse technique, notamment du DPE.

Cette obligation s’applique selon le calendrier suivant :

• 1er janvier 2023 : pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces),
• 1er janvier 2024 : pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots,
• 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.

Dans le but d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment collectif et de lui faire réaliser des économies d’énergies. Le plan pluriannuel de travaux (PPT) inclus le coût prévisionnel des travaux, le niveau de performance des installations et établit le financement des travaux prévus sur 10 ans.

Ce plan permettra ainsi à toutes les copropriétés de mieux anticiper, programmer puis voter les travaux de rénovation portant sur les parties communes. Les copropriétaires quant à eux pourront aborder le fonds travaux en cohérence avec le plan de travaux ainsi prévu.

Par ailleurs, l’établissement d’un DPE collectif permet de générer un DPE à l’appartement. Ce qui rend ce dispositif pratique pour tout copropriétaire désireux de vendre ou louer son bien, sans devoir établir un DPE propre à son logement. Pris en compte de façon similaire, les biens en chauffage collectif ou gérés de façon homogène trouveront un avantage à réaliser préférentiellement un DPE à l’immeuble.

Qui gère le DPE collectif ?

Le DPE collectif est réalisé par un diagnostiqueur immobilier devant obligatoirement être titulaire d’une certification DPE « tous types de bâtiments », dont le niveau de qualification est supérieur à un DPE individuel.

Il doit en amont recueillir un nombre important d’informations et de documents auprès du Syndic (plans de l’immeuble, documents techniques liés à la construction du bien, carnet et justificatifs d’entretien). Et notamment les données liées aux équipements collectifs si le bâtiment en possède (chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire ou ventilation).

Dans ce cas, il doit impérativement obtenir la description de ces équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion, ainsi que les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements.

S’il ne peut visiter l’ensemble des appartements, le diagnostiqueur peut établir le DPE de l’immeuble sur la base de la visite d’un échantillon de logements en fonction de critères définis afin qu’il soit représentatif (1 logement de chaque typologie présente dans l’immeuble, 1 logement sur chaque type de plancher bas et plancher haut, et 1 logement en étage intermédiaire). En plus de ces règles, un pourcentage déterminé de logements doit être visité en fonction du nombre de lots dans la copropriété.

Lors de la réalisation du DPE, le technicien effectue en moyenne 60 points de contrôles, notamment sur la qualité du bâti, des murs, des plafonds, des planchers, de l’isolation, du vitrage.

Diagnostiqueur et Syndic doivent donc travailler de concert tout au long du processus d’établissement du DPE, afin que celui-ci contienne les informations les plus fiables et précises possible. Le cas échéant, celui-ci peut être fortement pénalisant pour la copropriété.

Les différentes étapes du DPE pour une copropriété

Entre la décision de réaliser un DPE collectif et le démarrage de travaux prévus dans le cadre d’un plan de travaux d’économies d’énergie. Plusieurs assemblées générales de copropriétaires sont nécessaires, au minimum 3 ; si les résolutions sont approuvées à la majorité des voix des copropriétaires.

La 1ère étape consiste pour le Syndic de copropriété à inscrire à l’ordre du jour de l’AG la décision de réaliser le DPE. Cette résolution doit être votée à la majorité des voix des copropriétaires. Si celle-ci est approuvée, des devis sont alors demandés à différentes entreprises de diagnostics immobiliers.

Une fois le DPE collectif réalisé, le syndic doit provoquer une nouvelle AG afin de présenter les résultats d’expertise du diagnostic aux copropriétaires. Il s’agit de la 2ème étape.

Puis, suivant les conclusions du DPE, le Syndic doit procéder à 2 votes distincts auprès des copropriétaires lors d’une 3ème AG, afin qu’ils se prononcent sur le principe de travaux d’économies d’énergie à mettre en œuvre, et dans quel cadre ils doivent avoir lieu. Soit par l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ou d’un contrat de performance énergétique (CPE) si la copropriété a de plus grandes ambitions écologiques pour l’immeuble ou le bâtiment, en s’intéressant à la fois aux moyens et aux résultats obtenus, en garantissant un certain niveau d’économies d’énergie. Ces résolutions doivent être votées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Si les 2 votes sont acquis, le Syndic doit procéder à la mise en concurrence d’entreprises afin d’obtenir des devis chiffrant le montant des travaux. Préalablement à la conclusion du dispositif sélectionné, Il doit recueillir l’avis du conseil syndical.

Enfin, constituant la dernière étape avant la phase de réalisation des travaux, l’AG se détermine sur les travaux à réaliser et les entreprises choisies.

On considère qu’un délai d’environ 4 à 6 mois est nécessaire pour boucler le processus réglementaire et décisionnel lié aux travaux de rénovation énergétique d’une copropriété.

Combien coûte un DPE collectif en copropriété ?

Selon L’ADEME, le prix moyen d’un DPE collectif oscille entre 960 € et 1800 € TTC par bâtiment. Celui-ci varie en fonction de différents critères comme le nombre de lots, les caractéristiques du bâtiment, la superficie totale en loi Carrez ou encore le système de chauffage utilisé.

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