Comme le savent tous les gestionnaires, nous faisons face presque quotidiennement aux dégradations de logement que ce soit lors des états des lieux d’entrée (afin de les notifier) ou de sortie (pour les notifier également et pour traiter le sort du dépôt de garantie). Au cours de la vie du bail, le logement peut également subir des dégradations diverses. Pour faire face à ces différentes problématiques et notamment aux dégradations subies par le logement du fait du locataire ou non, il y a la possibilité de se référer à une grille de vétusté. Nous pouvons regretter le fait qu’il n’existe pas de grille de vétusté nationale et que son utilisation n’est pas légalement obligatoire. Cependant, dans le peu de cas ou il faut passer devant une commission de conciliation pour contestation de retenues sur le dépôt de garantie, soit la grille de vétusté n’a pas été vérifiée, soit un taux de vétusté a dû être appliqué même si aucune grille de vétusté n’était présente au bail.
Avant de définir à proprement parler la grille de vétusté, il convient de savoir ce qu’est la vétusté. C’est pourquoi nous allons ici donner une brève définition.
L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (décret de fixation des modalités d’établissement de l’état des lieux et prise en compte des logements loués à usage de résidence principale) défini la vétusté comme étant « L’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué le logement. »
Ceci étant dit, la vétusté est simplement l’avancement de l’usure du logement. Petite précision, ce même article dispose que la grille de vétusté peut être utilisée même si le logement ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
La vétusté est particulièrement importante et principalement utilisée lors des traitements des états des lieux de sortie afin de pouvoir appliquer le bon coefficient sur des retenues à effectuer sur le dépôt de garantie (nous y reviendrons plus tard).
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Ce n’est pas tâche facile de définir l’usure normale en utilisant d’autres termes, afin de rendre cela plus intelligible et moins subjectif ! L’usure normale d’un bien est le fait, par exemple, que si une personne est entrée dans un logement avec des peintures neuves et y est restée 9 années, il est normal que la peinture se soit ternie. Il en va de même pour les sols (particulièrement de type linoléum qui sont plus sensibles à l’usure) de retrouver des traces de pieds de meuble après quelques années d’utilisation.
Ainsi, l’usure normale pourrait se définir comme étant la dégradation d’un bien du fait de l’occupation « normale » du logement.
C’est-à-dire sans dégradation provoquée de type :
Ce sont en somme, les « petites dégradations » qui se font avec le temps.
Vous vous en doutez, une peinture, un sol, un évier n’ont pas une durée de vie illimitée et il est normal qu’ils s’usent. Pour effectuer l’état des lieux de sortie en prenant en compte l’usure normale, il faut bien entendu se référer en premier lieu à la durée pendant laquelle le bien a été loué.
En effet, si un bien a été loué pendant une courte durée (prenons un exemple très parlant d’une durée de location de 3 mois, pas de chance le locataire s’est fait muter juste après être entré dans les lieux !) alors le logement n’a pas eu le temps de s’abîmer s’il est occupé de manière raisonnable (pour reprendre les termes de la loi).
Si au contraire le logement a été loué pendant une longue période, il est évident que le bien a du fortement s’abîmer du fait du temps.
En somme, il fait bien avoir cette notion en tête lorsque vous ferez vos états des lieux de sortie et le traitement de vos dépôts de garantie afin de savoir ce qui relève d’une charge locative et ce qui relève d’une charge propriétaire (la vétusté n’étant pas imputable aux locataires cela paraît logique).
La loi Alur avait annoncé une définition et méthode pour établir l’état des lieux. La déception a donc été grande lorsque le décret susmentionné (n° 2016-382 pour rappel) n’est pas réellement venu donner de méthode ni définir l’état des lieux. Il a simplement indiqué des informations qui doivent obligatoirement être présentes à savoir :
Également important, sur l’état des lieux de sortie, il faut préciser :
BON À SAVOIR
Ce même décret vient préciser que l’état des lieux de sortie doit permettre la comparaison avec l’état des lieux d’entrée et que le document doit être remis directement au locataire après réalisation de celui-ci. Sur un état des lieux électronique ou papier, cela peut être compliqué de remettre immédiatement le document au locataire…
En effet, sans connexion internet il est impossible d’envoyer un e-mail avec l’état des lieux au locataire et en cas d’état des lieux papier (certaines agences utilisent encore cette méthode), soit il faut utiliser du papier carbone pour être en mesure de remettre la copie immédiatement, soit il faut le faire en double…
En pratique, l’état des lieux est bien souvent envoyé au locataire par e-mail une fois que l’agent est retourné à son bureau. Nous pensons que cette notion de remise immédiate est présente afin de commencer à faire courir le délai de 10 jours pendant lesquels le locataire peut effectuer des ajouts à cet état des lieux. En cas d’envoi retardé de 1 jour par exemple, il suffit de décaler le délai d’ajout de 1 jour également afin de ne léser personne.
Le décret étant décortiqué pour ce qui est de l’état des lieux qui est très étroitement lié à la vétusté, nous allons maintenant aborder la question de la loi Alur et la grille de vétusté à proprement parler. Que permet la loi Alur ? Par qui ?
Et bien la loi Alur est venue mettre en place la possibilité d’intégrer une grille de vétusté au bail en location. Comme indiqué, c’est uniquement une possibilité et elle n’est pas obligatoire dans les contrats de location. Cette grille de vétusté intégrée au bail doit être choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (généralement, les grilles de vétusté des bailleurs sociaux).
Nous pouvons regretter qu’aucun décret ne soit venu donner une grille de vétusté nationale ce qui aurait évité les aléas (nous les verrons dans les exemples de grilles de vétusté, celles-ci peuvent être plus ou moins favorables au locataire).
BON À SAVOIR
Il est important de préciser ici que le locataire est en droit de demander à ce qu’une grille de vétusté soit annexée au contrat (au moment de la signature de celui-ci bien entendu…) afin de se protéger.
Comme déjà expliqué, la vétusté va être capitale pour le traitement de l’état des lieux. Elle ne doit pas être prise en compte lors de l’établissement de l’état des lieux (car l’état consiste en une « photographie » du bien, un descriptif complet de celui-ci à un moment donné). Mais elle va être particulièrement utile lors du traitement de l’état des lieux de sortie.
Elle va permettre de différencier ce qui va être une charge locative de ce qui va être une charge propriétaire.
En théorie, les dégradations faites par les locataires ne doivent pas être soumises à l’application d’un taux de vétusté (on voit mal pourquoi un taux réduisant la facture pour le locataire devrait être appliqué si celui-ci a cassé une plaque électrique par exemple).
Cependant, les commissions de conciliation demandent systématiquement l’application d’un taux de vétusté même si les dégradations n’y sont théoriquement pas soumises et si la grille n’est pas présente au bail, elle n’a pas de valeur contractuelle et n’est théoriquement pas à appliquer.
Nous pouvons remarquer une grande différence entre la théorie et la pratique qui impose plus ou moins l’application d’un taux de vétusté que la grille soit présente ou non au contrat.
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Nous avons déjà commencé à répondre à cette question qui soulève plus d’interrogations qu’elle n’en résout. En effet, la grille de vétusté doit être appliquée lorsque des retenues sur le dépôt de garantie sont effectuées.
Ne revenons pas sur la différence entre la théorie et la pratique car comme indiqué, il y a une différence majeure. Le locataire a une obligation d’entretien mais, en cas de non-respect de celle-ci entraînant une dégradation du bien (ou même parfois dégradation volontaire), le taux de vétusté (et donc la grille de vétusté) doit être appliqué.
Il faut donc utiliser celle-ci pour chaque retenue sur le dépôt de garantie effectuée qui concerne les éléments d’équipement et revêtements.
BON À SAVOIR
Cela va permettre de déterminer la part locative d’une facture de remise en peinture et ce qui reste à charge du propriétaire.
Encore une fois dans ce point, nous allons voir que l’état des lieux entrant et sortant vont être particulièrement importants (ce document bien souvent négligé).
En effet, la vétusté du logement va être déterminée précisément à ce moment-là lorsqu’un descriptif de l’état des revêtements et équipements du logement (neuf ? Bon état ? Etat d’usure ?). Cependant, comme vous pouvez le voir dans les exemples ci-dessous, l’état, a part neuf, est parfaitement subjectif. Il conviendra donc d’être le plus précis possible lors de l’établissement de l’état des lieux en agrémentant cet état assez général d’un descriptif complet et précis (nombre de trous, rebouchés ou non, de pointe ou de chevilles, éclats etc…).
Si ce descriptif peut être complété de photographies, cela donnera un renseignement précis et visuel tant au locataire qu’à la personne effectuant l’état des lieux mais aussi aux commissions de conciliation en cas de litige.
Nous pouvons conseiller, même lorsque le bien est neuf et ne comporte aucun défaut, d’effectuer a minima une photographie par élément (assez générale) pour pouvoir démontrer que le bien était dans un parfait état.
Si les revêtements ou équipements sont neufs, il est capital de le préciser car, comme nous pouvons le voir plus tard, il existe bien souvent une période de franchise de vétusté.
Période pendant laquelle aucun taux de vétusté n’est à appliquer et la notation est alors capitale ainsi que la facture ou procès-verbal de livraison du bien s’il s’agit d’un bien neuf.
Les agences immobilières ne sont pas autorisées à appliquer leur propre grille de vétusté en location. En effet, celle-ci doit provenir d’un accord collectif conformément aux articles 41ter et 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Ceci étant dit, il n’y a pas grand-chose de décrit….
L’article 41ter défini les accords collectifs et leur mode de conclusion dans les termes suivants : « Des accords collectifs de location peuvent être conclus, pour un ou plusieurs secteurs locatifs, au sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission spécialisée des rapports locatifs prévue à l’article 41 bis entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi conclus s’imposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces organisations ».
La loi n’est pas très intelligible ni claire sur qui peut établir une grille de vétusté. Afin de résumer cela, nous pouvons dire que les organismes habilités à établir des grilles de vétusté sont :
L’article 42 de cette même loi vient simplement élargir l’application des accords (par exemple, cela permet d’appliquer une grille de vétusté même si le logement ne constitue pas une habitation principale).
Sur ce point, nous pouvons regretter que l’Etat ne se soit pas penché, en concertation avec les grands organismes (offices HLM régionaux, FNAIM régionales etc…) afin d’établir une grille de vétusté unique et nationale ce qui aurait permis de simplifier la vie tant des locataires que des agences ou propriétaires bailleurs privés.
Cependant, nous allons ici émettre quelques petits bémols. En effet, nous pouvons remarquer qu’une peinture ne s’use pas de la même manière selon le type d’habitat. Sur les villes comme Paris, nous pouvons remarquer que la peinture à tendance à se ternir beaucoup plus facilement et rapidement que sur des régions de province plus épargnées de la pollution. Même si un lessivage des murs peut diminuer fortement le noircissement des murs, il n’en est pas moins que les peintures s’usent beaucoup plus rapidement (c’est là l’exemple le plus frappant) si la pollution de la ville est importante et ce, quelque soit l’isolation ou ventilation du logement.
Deuxième bémol est qu’il n’est fait aucune différence entre la qualité des matériaux utilisés. Il existe différents types de peinture plus ou moins performantes et adaptées (d’où, en partie, les différences de prix entre une peinture et une autre ou un revêtement de sol et un autre). Les grilles de vétusté ne prennent pas du tout cela en compte ce qui n’encourage pas forcément les propriétaires à utiliser des matériaux plus coûteux mais plus résistants.
En effet, certains linoléums sont excessivement fins et marquent très facilement. D’autres au contraire sont très épais et rigides entraînant une résistance bien plus importante aux chocs, traces de pieds de meuble, frottements. Les grilles de vétusté existantes ne prennent pas du tout cela en compte malheureusement. Il en va de même pour :
Ce bémol doit bien entendu être tempéré car il est presque impossible de prendre tout cela en compte (cela demandera un référencement de produits et de très nombreux tests ainsi qu’une constante mise à jour de la base de données).
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Avant d’expliquer comment fonctionne une grille de vétusté en location et donc, comment s’en servir, je vous invite à consulter les quelques grilles présentées ci-dessous.
(source : accord collectif de location portant sur le patrimoine locatif des sociétés d’Ile-de-France du groupe 3F)
(source : accord portant sur la grille de vétusté et l’indemnité de remise en état des logements à l’OPAC de Paris)
(source : accord collectif portant sur les modalités d’application de la vétusté lors de la procédure d’état des lieux de Loire Atlantique)
Comme vous pouvez le voir sur les différentes grilles de vétusté pour la location ci-dessus, elles n’ont pas la même précision, certaines comportent des franchises de vétusté, d’autres non, nous pouvons voir notamment sur la grille de l’OPAC de PARIS qu’il y a une valeur résiduelle, sur les autres il n’y en a pas (attention, ce ne sont pas toutes les grilles existantes mais simplement des exemples parmi tant d’autres).
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Grille de vétusté et assurance : comment ça marche ?
Interrogeons-nous maintenant sur comment utiliser ces grilles de vétusté en prenant l’exemple suivant :
Madame X est entrée dans son logement il y a 2 ans et celui-ci était neuf. Il y a des reprises à faire sur la peinture du séjour qu’il faut intégralement repeindre et la facture est de 1 000€ (un chiffre rond ! comme le hasard fait bien les choses dans les exemples…). Nous allons traiter ce cas suivant les 3 grilles de vétusté afin de mettre en exergue les différences fondamentales de ces grilles.
Comme nous l’avons dit, Madame est restée 2 ans dans le logement et les peintures étaient neuves. Selon la première grille, nous avons une franchise de vétusté de 1 an c’est-à-dire que la peinture est considérée ne pas se dégrader pendant 1 an. Puis, le taux d’abattement est de 14%. Cela donne donc un abattement total de 14% sur la facture soit un abattement de 140€. Il faudra donc déduire du dépôt de garantie de Madame X la somme de 860€ (1000€ – vétusté de 140€).
Ici aussi nous retrouvons une franchise de 1 an mais le taux est différent (15% par an). Vous l’avez compris, en déduisant les 1 an de franchise de vétusté et appliquant le taux, l’abattement est de 150€ soit un reste à payer pour Madame X de 850€
Ici, un cas intéressant. Il n’est pas prévu de période de franchise de vétusté et le taux de vétusté est de 12.9% par an. Il faut donc considérer les 2 années d’occupation pour Madame X soit un abattement de 12.9% x 2, soit 25.8%. Sur notre facture de 1 000€ il faut donc déduire 258€ de vétusté soit un reste à payer pour Madame X de 742€.
Deuxième exemple, Madame X (toujours elle…) est restée 12 ans dans le logement et il faut refaire le séjour (facture également 1 000€
En application du taux de vétusté et de la durée de vie des peintures, cela donne un reste à payer pour Madame X de 0€
Ici nous avons dépassé également la durée de vie de la peinture. Cependant, cette grille prévoit une valeur résiduelle qui doit s’appliquer lorsque la durée de vie est dépassée. La valeur résiduelle est de 10% soit 100€ dans notre exemple
Nous sommes ici dans le même cas que pour la grille numéro 1 car nous avons dépassé la durée de vie du revêtement et aucune valeur résiduelle n’est prévue dans la grille de vétusté.
Notion intéressante ici ! En effet, comme vous le savez, le bail comporte des obligations pour le propriétaire (sur lesquelles nous allons nous pencher après), mais également des obligations pour le locataire ! Le locataire est tenu de faire des travaux et réparations locatives durant toute la durée du bail. Les dommages causés par l’absence d’entretien ou un manque de soin sont donc à sa charge.
Par exemple, un locataire ayant une chaudière gaz et qui ne l’a jamais fait entretenir pendant toute la durée de son bail (si celle-ci est supérieure à un an) est théoriquement responsable si celle-ci tombe en panne et devra donc la faire réparer par ses soins.
Nous avons ici pris un cas extrême mais le locataire va également être responsable de tout ce qu’il va casser (cela va de soi), d’où l’importance d’avoir une grande confiance en ses artisans ! En effet, si des plaques électriques qui tombent en panne ne sont pas une charge pour le locataire, cela va le devenir si l’artisan vous signale par exemple que le locataire a démonté celle-ci pour modifier les branchements et que cela a entraîné la panne.
Également :
sont de la responsabilité du locataire.
En somme, le bail prévoit une obligation d’entretien et d’occupation raisonnable du logement. Toute dégradation causée par un manque d’entretien ou une occupation non raisonnable vont être une charge pour le locataire qui devra être facturé.
On peut notamment citer comme exemple un lavabo qui s’était descellé du mur. Théoriquement, cela ne va pas être une charge locative (malfaçon, usure des fixations etc…).
Cependant, en creusant un peu et discutant avec le locataire, nous avons pu nous rendre compte que celui-ci s’était descellé car il y avait eu un appui important sur le lavabo. La charge a donc basculé d’une charge propriétaire à une charge locative. Nous pouvons (et devons !) bien entendu citer le décret 87-712 du 26 août 1987 venant ici donner le listing des réparations locatives.
Attention, contrairement à ce qui peut être dit, ce décret n’est pas limitatif (cf article 1 : « ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret »).
Comme nous avons pu commencer à y répondre tout au long, les dégradations à la charge du propriétaire sont toutes les dégradations dues à la vétusté (plaques qui tombent en panne car elles ont 20 ans, réfrigérateur qui tombe en panne etc…). Il faut également intégrer à cela que les travaux d’amélioration des parties privatives sont bien entendu à la charge du propriétaire.
Également, le propriétaire dispose d’une obligation de délivrance et maintien du logement en bon état. Il faut donc assumer la charge de l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste) ainsi que tous les travaux nécessaires au respect des critères d’un logement décent (radiateurs fonctionnels, eau courante accessible etc…).
Si nous devions résumer, tout sera fait au cas par cas car le décret 87-712 n’est pas limitatif. Les cours retiennent majoritairement la qualification de la réparation afin de savoir si c’est une charge locative ou non. S’il s’agit d’une grosse réparation et que le locataire n’a pas cassé l’équipement, alors cela va être une charge propriétaire.
Pour les petites réparations (qui sont généralement de l’entretien courant), alors cela va être une charge locative. Il est bien entendu pris comme référence principale pour qualifier la réparation de « grosse » ou « petite », le montant final de la facture…. Il faut parfois faire preuve de bon sens… Si un équipement dont l’entretien est théoriquement locatif tombe en panne 1 semaine après l’entrée du locataire, il apparaît évident que cela ne peut pas être de son fait et va donc être une charge pour le propriétaire (nous pouvons notamment penser au joint de flotteur de WC).
Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif institutionnel