Etat des lieux de sortie : comment évaluer la vétusté de votre logement ?

La grille de vétusté et son utilisation sont particulièrement utiles lors des états des lieux de sortie. Plus précisément, au moment du traitement du dépôt de garantie. Le point de départ au traitement du dépôt de garantie est l’état des lieux et, même si cela peut surprendre, le tout début est au moment de l’état des lieux d’entrée. Nous allons expliquer l’état des lieux de sortie & vétusté, en quoi il consiste, et vous donner quelques conseils afin de réaliser un état des lieux précis. C’est une sécurité tant pour vos propriétaires que pour vos locataires. Ainsi que l’utilisation de la grille de vétusté en cas de litige.

Faire un état des lieux en location

Ici, il n’est pas précisé état des lieux d’entrée ou de sortie et cela n’est pas innocent. La source de tout litige n’est pas l’état des lieux de sortie mais l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie n’étant qu’un comparatif avec l’état des lieux d’entrée.

Qu’est-ce que l’état des lieux 

La définition juridique de l’état des lieux est : « un document descriptif faisant l’inventaire d’un espace ». C’est également défini comme étant un document qui décrit de façon détaillée l’état d’un bien loué à une date donnée. En résumé, il s’agit de la retranscription d’une photographie à un instant T du bien.

Afin de sécuriser et rendre l’état des lieux de sortie moins traumatisant pour le locataire, nous pouvons vous conseiller de prendre votre temps pour l’état des lieux d’entrée et d’être extrêmement rigoureux (combien de fois avez-vous entendu lors de l’état des lieux de sortie que celui-ci était beaucoup plus pointu et détaillé que l’état des lieux d’entrée ?).

Vous pouvez justifier au locataire qu’un état des lieux d’entrée impartial et précis est sécurisant tant pour le propriétaire que vous représentez que pour le locataire entrant car, plus celui-ci est précis, moins il sera contestable.

Malgré l’essor et l’évolution des photographies qui peuvent être liées à l’état des lieux (et signées !), nous vous conseillons également de décrire les éléments. Par exemple, notez :

• « murs : papier peint blanc, 3 trous de cheville sur le mur droit » avant de prendre une photographie de ces fameux trous !

Voici quelques conseils afin de faire un état des lieux le plus précis et efficace possible :

Faire l’état des lieux oralement

En effet, l’état des lieux doit respecter le principe du contradictoire. Le locataire doit donc pouvoir être en mesure de savoir ce que vous notez et le faire oralement permettra d’impliquer votre locataire dans la procédure. Vous pouvez préciser que vous décrivez un élément (par exemple les murs) dans son intégralité avant de noter et que le locataire peut faire des ajouts lors que vous notez. Il n’en sera que plus impliqué.

Choisir un ordre des pièces

Nous conseillons de faire systématiquement les états des lieux dans le même ordre quand vous entrez dans une pièce. Par exemple en commençant par :

• plafond
• murs
• plinthes
• sol
• ouvrants
• etc.

Et de tourner dans le même sens (horaire ou anti-horaire).

Cela vous permet d’avoir une routine que le locataire comprend également et permet d’éviter les interruptions comme « vous avez noté l’éclat sur le carrelage ? » alors que vous n’êtes pas encore rendu à cet élément.

Être précis dans la description

Soyez précis et n’hésitez pas à prendre du temps ou déléguer la tâche de l’état des lieux à une société spécialisée. Nous éviterons les huissiers qui ont l’énorme avantage d’avoir la force probante et donc un état des lieux incontestable, mais l’inconvénient souvent de ne pas être très précis et parfois même presque inutilisable tellement c’est vague.

La vétusté : définition lors d’un état des lieux de sortie

La vétusté représente l’usure normale d’un élément. Une peinture, même si on en prend le plus grand soin, finit indéniablement par s’user.

La vétusté lors de l’état des lieux de sortie et surtout du traitement du dépôt de garantie, permet d’imputer ou non un montant de remise en état au locataire en totalité, en partie.

En effet, si votre locataire est resté 30 ans dans le logement, il paraît compliqué de lui imputer une repeinte de l’appartement sur son dépôt de garantie, car une peinture a une durée de vie inférieure à 30 ans. Également, un locataire ayant pris un logement neuf pendant 1 an va lui devoir supporter ces frais de remise en état, soit en totalité en cas de franchise de vétusté, soit pour leur majeure partie. Cette vétusté permet donc de placer une échelle d’usure de votre bien afin de savoir si l’élément est abîmé à cause d’une mauvaise utilisation ou d’un mauvais entretien, ou au contraire s’il s’agit de l’usure normale.

État des lieux de sortie : La grille de vétusté pour évaluer les dégradations

Une fois la décision prise concernant la cause de l’état d’un élément, le travail n’est pas fini.

État des lieux de sortie vétusté : Si c’est une usure normale

Il n’y a rien de plus à faire pour le traitement du dépôt de garantie car cela n’entraînera pas de retenue sur ce dépôt de garantie.

État des lieux de sortie vétusté : Si c’est une dégradation locative

S’il s’agit d’une dégradation locative, et nous prenons l’exemple d’une pièce à repeindre, alors il reste encore du travail ! En effet, lorsque la pièce est à repeindre intégralement (ou partiellement) lorsque le locataire part, il ne va pas toujours être redevable de l’intégralité de la facture.

Reprenons l’exemple de la dame restée 30 ans dans son logement. Elle ne supportera rien de la facture. Il est risqué de lui prendre le moindre centime pour une repeinte car la durée de location est exceptionnellement longue.

En contre-exemple, un jeune étudiant qui est resté un an dans un logement neuf et il y a le besoin de repeindre le séjour. Si la grille de vétusté que vous utilisez présente une franchise de loyer (généralement 1 voir 2 ans maximum), alors le locataire devra supporter intégralement la facture de repeinte de la pièce. Si, a contrario, il n’y a pas de franchise de vétusté, alors le locataire devra supporter entre 88% et 90% de la facture suivant la grille utilisée.

Votre grille de vétusté ne va pas vous servir à savoir si une réparation va entraîner une retenue sur le dépôt de garantie mais, une fois que la retenue sur le dépôt de garantie est identifiée, savoir quelle part de la facture le locataire devra supporter et quelle part restera à la charge du propriétaire.

La retenue identifiée

Comme expliqué dans l’article sur le coefficient de vétusté, il faut prendre en compte, une fois la retenue identifiée, l’âge de l’élément à remplacer/reprendre/réparer et, par la suite, appliquer le taux de vétusté correspondant. La vétusté reste à la charge du propriétaire tandis que le reste de la facture est à la charge du locataire.

ATTENTION
Pour un remplacement à l’identique. Si votre propriétaire profite de la nécessité de repeindre la cuisine pour demander la pose d’un plan de travail, alors il va de soi que la pose de ce plan de travail ne sera aucunement à la charge du locataire. Les « options » prises par le propriétaire ne sont jamais des charges locatives.

Que faire dans le cas d’un litige ?

En cas de litige lors de l’état des lieux de sortie, il faut avoir un dossier solide. Et pour ce faire, tout commence par un état des lieux d’entrée clair, précis et exhaustif. Ainsi, le tout premier conseil est de ne pas négliger l’exercice de l’état des lieux d’entrée qui est le point de départ de tout.

Généralement les litiges liés à l’état des lieux s’arrêtent à la commission de conciliation.

Également, il faut, en cas de litige, garder les factures afin d’avoir un justificatif légal (ou devis si la dégradation n’a pas amené la réparation ou reprise de l’élément).

Enfin, bien que théoriquement non opposable aux parties au contrat si non présent dans celui-ci, il faudra appliquer un taux de vétusté.

ATTENTION
à bien choisir la grille que vous utilisez. Pour éviter toute contestation, nous vous conseillons d’utiliser celle d’un opérateur HLM de votre région.

État des lieux de sortie : les indemnités forfaitaires pour la vétusté

Petit point supplémentaire, il peut parfois arriver que vous utilisez des « indemnités forfaitaires ». Par exemple, vous avez un gros accroc sur un mur de 2 cm mais vous ne voulez pas faire passer d’entreprise pour faire des devis car vous savez d’avance que cela ne sera pas réparé).

Dans ce type de cas, vous pouvez fonctionner par indemnité forfaitaire. Il faut alors impérativement avoir l’accord du locataire et du propriétaire pour les utiliser !

Il est capital que pour l’exemple de l’accro, vous ayez une trace écrite du locataire qui accepte que vous reteniez par exemple 40€ sur son dépôt de garantie pour cette trace mais également un retour de votre propriétaire, qui dispose qu’il accepte également cet arrangement. La location et particulièrement l’état des lieux ont un cadre légal mais les accords entre parties sont possibles !

ATTENTION
Cela n’est pas légalement défini mais toléré par les commissions.

Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grand comptes