En tant que gestionnaire immobilier, les réparations locatives vous concernent directement. À ce sujet, vous vous êtes certainement déjà demandé « Qui doit entretenir cette partie du logement ? » ou encore « Qui doit prendre à sa charge les travaux de remise en état ? ». Ces questions sont fréquentes, et la réponse pas toujours évidente. En analysant des dizaines de textes de loi et les documents des services publics nous avons écrit cet article complet sur les réparations locatives en 2024 pour vous accompagner dans la gestion de votre parc.
1. Les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987
Pour que tout le monde soit d’accord, il est important de définir ce que signifie le terme « réparation locative ».
Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives permet de définir clairement ce qui est et ce qui n’est pas réparations locatives. Ainsi, l’article 1, indique « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».
2. Réparation à la charge du locataire
Tout au long de location, le locataire est tenu d’entretenir correctement le bien dans lequel il se trouve, ainsi les réparations locatives sont à sa charge. Il est responsable des dégradations et/ou pertes d’éléments d’équipement dans le logement. Sauf s’il prouve que ces dernières ont eut lieu par effraction, la faute d’un tiers preuve à l’appui, cas de force majeure ou par la faute du bailleur.
En cas de dégradations, le locataire doit veiller à réparer ces dernières. Ces réparations locatives concernent aussi bien les parties intérieures qu’extérieures du logement, ainsi qu’à ses éléments d’équipement.
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2.1 Liste des réparations locatives incombant au locataire
Comme évoqué précédemment, le locataire doit veiller à garder en l’état le logement dans lequel il se trouve. De ce fait, il doit en assurer l’entretien courant : intérieur, extérieur ainsi que des différents éléments d’équipements qui le compose. Ainsi, le locataire prend à sa charge les menues réparations et les réparations locatives sauf si ces dernières sont dues à la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas de force majeure, ou cas évoqués ci-dessus.
Parties extérieures et entretien du jardin
Dans le cas où le locataire possède un jardin privatif, l’entretien courant de ce dernier est entièrement à la charge du locataire. Cela comprend :
- le désherbage et le nettoyage des allées
- la tonte des pelouses
- l’arrosage, la taille des massifs
- le nettoyage et l’entretien des bassins et piscine
- la taille, l’élagage, l’échenillage des arbres et arbustes
- le remplacement et réparation des installations d’arrosage en tout genre
Toujours dans le cas d’un jardin privatif, le locataire a obligation d’entretenir d’autres éléments du jardin à savoir le portillon (réparation), la terrasse (entretien et démoussage), ainsi que les grilles (nettoyage, graissage, remplacement de boulons et autres éléments faisant partis de la grille).
La liste d’obligation d’entretien du locataire ne s’arrête pas là, en effet le locataire doit également entretenir les éléments de façade, à savoir :
- le balcon (débouchage de l’évacuation)
- volets et grilles (entretien, remplacement lames, graissage des gonds…)
- boîte aux lettres (entretien des portillons, remplacement serrures et gonds, remplacement des clés en cas de perte ou vol…)
Obligation d’entretien du locataire dans le cadre d’une maison individuelle
Dans ce cas les obligations d’entretien du locataire sont encore plus nombreuses. En plus de l’entretien précédemment évoqué, le locataire doit entretenir les parties et éléments suivants du logement :
- la cheminée (le ramonage doit être effectué au minimum 1 fois par an)
- l’entretien des descentes d’eaux pluviales (débouchage et nettoyage de la gouttière, et entretien de la grille d’évacuation des eaux de pluie)
- auvent (entretien et nettoyage)
- porte d’entrée (graissage des gonds et des charnières, poignées : entretien et remplacement, serrures, graissage et remplacement, clés et badges : remplacement en cas de perte ou de vol)
- porte de garage (entretien peinture, remplacement poignée, graissage des gonds)
- fosse septique (entretien et vidange)
- compteurs d’eau (protection contre le gel et entretien courant)
- VMC (entretien et nettoyage)
Liste des réparations de l’entrée du logement
Réparations locatives dans la cuisine à la charge du locataire
Liste des réparations locatives de la salle de bain
Entretien et réparation locative des pièces à vivre (salon, chambre…)
2.2 Toutes les réparations locatives liées à l’électricité
Le locataire a également à sa charge l’entretien d’équipements électriques. Il doit notamment s’assurer du remplacement et/ou leur réparation :
- des prises de courant, et des interrupteurs
- les coupe-circuits mais également des fusibles,
- également des ampoules, des tubes lumineux,
- et enfin des baguettes ou gaines de protection.
2.3 Les différentes réparations locatives relatives à la plomberie
L’entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire. Pour beaucoup, les installations de plomberie peut être abstraites. Pour cela, les services du gouvernement ont souhaité préciser de quoi il s’agissait :
- les canalisations d’eau et de gaz,
- les fosses septiques,
- le chauffage,
- les éviers,
- les appareils sanitaires.
Les canalisations d’eau :
Le locataire doit en assurer le dégorgement, et le remplacement de joints et de colliers.
Si une fuite d’eau est due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire. Dans ce cas-là, c’est au propriétaire qui doit procéder aux réparations nécessaires.
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Canalisations de gaz :
Comme les canalisations d’eau, le locataire est tenu d’entretenir les canalisations de gaz. Il doit donc prendre en charge l’entretien courant des robinets, siphons, et ouvertures d’aération. Ainsi que le remplacement des tuyaux souples de raccordement.
Fosses septiques :
La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisances doit être assurée par le locataire en place. En revanche, le curage de la fosse septique relève des obligations du bailleur.
Chauffage, eau chaude et robinetterie :
Chaque locataire a l’obligation d’assurer le remplacer de tous les éléments suivants :
- bilames,
- sondes,
- pistons,
- membranes,
- boites à eau,
- allumage,
- allumage piézo-électrique,
- clapets,
- joints des appareils à gaz.
Les installations mises à sa disposition doivent également être entretenues couramment. Cela se traduit par le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. Remplacer les joints, les clapets et presse-étoupe des robinets. Ainsi que les joints, flotteurs, et joints cloche des chasse d’eau.
Généralement, l’entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail signé avant l’entrée dans les lieux indique le contraire.
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Éviers et appareils sanitaires :
Les dépôts de calcaire sont monnaie courante dans l’ensemble des logements en France. Si certaines régions sont plus exposées que d’autres, son nettoyage est toujours à la charge du locataire. Le locataire doit également s’assurer du remplacement des flexibles de douche.
2.4 Portes et fenêtres
Le locataire doit assurer le fonctionnement des portes et fenêtres. Pour cela, ce dernier doit entretenir régulièrement les petites parties mécaniques qui composent généralement les portes et les fenêtres. Cela se traduit par :
- le graissage des gonds et des charnières,
- les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,
- le remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou),
- le graissage des petites pièces des serrures et verrous,
- le remplacement des clefs égarées ou abîmées.
Vitrages :
Le nettoyage, ainsi que l’entretien des vitres sont aussi à la charge du locataire. Cela concerne :
- la réfection des mastics,
- le remplacement des vitrages brisés ou détériorés.
- …
Toutefois, certains propriétaires gèrent ce type d’intervention en faisant appel à un professionnel. Les frais sont imputables au locataire, il les récupèrent donc dans les charges locatives.
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Stores et volets :
Au même titre que les portes et les fenêtres, le locataire se doit de graisser le mécanisme des volets, ainsi que de remplacer les cordes, poulies ou lames de stores.
Dans le cas où un volet tomberait en panne sans que la dégradation soit imputable au locataire, c’est au bailleur de prendre à sa charge la réparation.
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Grilles de portail :
Lorsque le logement possède une ou plusieurs grilles de portail, le locataire doit s’assurer du bon entretien de ces derniers. À savoir :
- leur nettoyage,
- leur graissage,
- le remplacement de boulons ou du verrou.
L’interphone :
L’interphone doit également être entretenu, il convient au locataire de s’assurer du nettoyage de la partie privative et de son entretien pour prévenir d’éventuelles pannes et éviter d’être responsable des frais de réparations.
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2.5 Plafonds, murs, cloisons
Au cours de sa vie au sein du logement, le locataire doit obligatoirement s’assurer du maintien en l’état de propreté des murs, plafonds, et cloisons. De ce fait, s’il décide d’accrocher des miroirs, des tableaux sur les murs et que ce dernier fait des trous, il a l’obligation de les reboucher. Il doit également s’assurer des raccords de peintures et tapisseries, ainsi que le remplacement des matériaux de revêtement quels qu’ils soient (mosaïque, faïence, matière plastique…etc).
Réparation locative revêtements de sol :
L’ensemble des revêtements de sol (parquets, moquettes, lino…) doivent être entretenus par le locataire. Si le sol est en parquet, le locataire doit s’assurer du cirage, ainsi que de son entretien courant et de sa vitrification. Et le cas échéant, le remplacement de quelques lames de parquet.
En cas de trous ou bien de taches sur le revêtement au sol, le locataire doit s’assurer de la pose des raccords du revêtement.
Réparation locative placards et menuiseries :
Si un locataire dégrade les tablettes ou bien les tasseaux de placard, il doit en assurer la réparation. Il doit également s’assurer du maintien en bon état de leur dispositif de fermeture, et de sa réparation en cas de dégradation.
Tout ce qui constitue les menuiseries telles que les plinthes, les baguettes ou les moulures doivent également être entretenues par le locataire. Cela se traduit par la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiseries le cas échéant.
2.6 Aération, isolation
Réparation locative VMC :
Si la VMC est en panne à la suite d’un défaut d’entretien, alors il appartient au locataire de prendre en charge la réparation. Dans le cas d’une usure normale, la réparation de la VMC est à la charge du propriétaire.
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Prévenir l’apparation des moisissures :
Une pièce non aérée ou une VMC défaillante peut entretenir un milieu humide dans le logement, et favoriser l’apparition des moisissures. Le nettoyage des moisissures est à la charge du locataire si c’est un défaut d’entretien ou d’aération de celui-ci.
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Il ne faut pas négliger la cheminée et son conduit qui peuvent également laisser apparaître des moisissures.
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Réparation locative climatisation :
L’entretien et les petites réparations de la climatisation sont à la charge du locataires. Si la réparation est conséquente et qu’il vient d’un problème d’usure normale, alors c’est à la charge du propriétaire.
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3. Réparation à la charge du propriétaire
Avant toute chose, le propriétaire est tenu de délivrer un logement en bon état général et décent. Le terme « bon état général » restant pour le moins subjectif, les services publics ont jugés pertinent de préciser de quoi il s’agit. Ainsi, ils précisent que le logement en bon état doit :
- être en bon état d’usage et de réparations,
- constitué d’équipements en bon état de fonctionnement.
Le terme de logement « décent » fait référence à un logement qui a :
- Une surface minimale,
- l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,
- l’absence d’animaux nuisibles et de parasites,
- une performance énergétique minimale,
- la mise à disposition de certains équipements.
Cependant, des exceptions peuvent être admises dans le cas où le locataire et le propriétaire arrivent à se mettre d’accord et ajoutent une clause qui indique :
- la nature des travaux que le locataire doit exécuter ou doit faire exécuter,
- la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
- la durée de cette imputation,
- et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.
Liste des réparations incombant au propriétaire
Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue hors ce qui incombe aux réparations locatives qui concernent uniquement le locataire. Pour se faire, les réparations à la charge du propriétaire sont :
- les réparations dîtes « urgentes » comme par exemple une panne de chauffe-eau en hiver
- tous les travaux qui concernent l’amélioration des parties privatives de l’immeuble comme la réfection de la cage d’escalier ou bien un ravalement. Mais également les travaux l’amélioration des parties communes.
- les travaux nécessaires à l’entretien normal et au maintien du logement : les volets défectueux ou bien une robinetterie vétuste.
- tous les travaux permettant l’amélioration des performances énergétiques du logement tels que l’isolation, la chaudière, les chauffages…etc
- enfin, tous les travaux nécessaires pour que le logement soit décent
Avant de réaliser ces travaux, le propriétaire doit remettre une notification au locataire précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux. Cela peut s’effectuer par remise en main propre ou bien par courrier à l’aide d’une lettre recommandée.
Dans le but de garantir la bonne exécution des travaux, le locataire doit assurer l’accès à son logement :
- tous les jours sauf le samedi, dimanche et jours fériés (à moins qu’il ne donne son accord)
Le locataire reçoit une réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours. Il peut également demander une réduction si les travaux sont de caractères abusifs, ne respectent pas les conditions de notification, ou bien s’ils rendent l’habitation du logement impossible ou dangereuse. Si le logement est inhabitable, alors le locataire peut demander la résiliation du bail.
Non-exécution des travaux incombant au propriétaire
Le locataire a l’obligation de tenir au courant le propriétaire bailleur si un dommage apparaît. En revanche, si le propriétaire ne tient pas ses engagements, le locataire doit le mettre en demeure d’exécuter ses obligations.
Dans le cas où le bailleur n’effectue pas les travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.
