Diagnostic surface habitable
Le diagnostic surface habitable est un diagnostic obligatoire dans le cadre de la location d’un bien. Destiné à protéger les locataires dans le cadre de la loi Boutin de 2009, ce diagnostic technique est nécessaire à l’information des locataires. En outre, si le propriétaire fait défaut au calcul de la mesure de la surface habitable, cela peut lui couter cher face à un locataire qui porte une action en justice. Pour éviter ce genre de désagréments, retrouvez toutes les informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic surface habitable.
Comprendre la surface habitable (loi Boutin)
Le diagnostic surface habitable résulte de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Surnommé aussi « loi Boutin », après la ministre qui a porté le projet, ce projet ratifié en 2009 vise à protéger les locataires face aux propriétaires parfois abusifs.
Les modalités de la loi sont précisées dans l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Celui-ci donne les règles à suivre pour le calcul de la surface habitable de l’habitation.
Ainsi, la loi oblige le bailleur à mentionner la surface habitable du logement sur le bail de location. Cette mesure est obligatoire pour tous les biens loués, vides ou meublés, en tant que résidence principale. Les baux étudiants de 9 mois sont aussi concernés par la loi Boutin.
En revanche, les locations saisonnières meublées, ou les locations en tant que résidence secondaire ne sont pas concernées par le diagnostic de surface habitable.
De plus, depuis 2017, le calcul de la surface habitable doit figurer dans toutes les annonces immobilières papier ou en ligne.
Le diagnostic de surface habitable doit figurer dans le DDT (dossier de diagnostics techniques) lors de la signature du bail de location. Aussi, la surface habitable totale du logement doit figurer sur le contrat de location. En l’absence de celle-ci, le propriétaire s’expose à des pénalités judiciaires que nous vous détaillons plus bas.
À quoi sert le diagnostic surface habitable
La loi Boutin vise à protéger les locataires en les informant de la taille exacte d’un logement, selon des modalités de calcul très précises. Cela permet au locataire de
- ● Faire la comparaison entre les loyers pratiqués au m2 habitable de plusieurs logements.
- ● Évaluer les dépenses en énergies du logement
- ● Comparer les frais d’agence
De plus, grâce à loi ALUR de 2014, le locataire est désormais en mesure de se retourner contre le propriétaire si le diagnostic immobilier est invalide. Ainsi, si le calcul de la surface habitable est incorrect, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer notamment.
Différence entre diagnostic surface habitable loi Boutin et surface privative loi Carrez
Il ne faut pas confondre le diagnostic de surface habitable issu de la loi Boutin et le diagnostic de surface privative qui provient de la loi Carrez. En effet, bien que relativement similaires, ces deux diagnostics comportent des différences et ne se sont pas utilisés de la même manière.
Comme nous l’avons mentionné plus haut, le diagnostic surface habitable (loi Boutin) fait part de la superficie habitable d’un logement à louer. En revanche, la superficie privative (loi Carrez) indique la mesure des surfaces privatives dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété.
Par ailleurs, les deux techniques de calcul sont différentes. Ainsi, la surface habitable selon la loi Boutin n’est pas identique à la surface privative de la loi Carrez. Notamment parce qu’elle ne tient pas compte des combles non aménagés, des sous-sols, greniers, remises, réserves et vérandas, contrairement à la loi Carrez.
Validité du diagnostic surface habitable
Le diagnostic surface habitable à une durée de validité illimitée tant qu’aucun travaux de modification du logement n’a été effectué. Le cas échéant, il est nécessaire de refaire un diagnostic loi Boutin.
Calcul de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable est réalisé selon des mesures précises établies dans les articles de loi.
Ainsi, le diagnostic surface habitable mesure la surface du plancher auquel sont soustrait les surfaces occupées par :
- ● les murs
- ● cloisons
- ● marches
- ● cage d’escalier
- ● gaines
- ● embrasure de portes et de fenêtre.
De plus, le calcul ne se fait que sur les parties dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.
Aussi, le calcul ne prend pas en compte la superficie :
- ● des combles non aménagés
- ● caves
- ● sous-sols
- ● remises
- ● terrasses
- ● garages
- ● loggias
- ● balcons
- ● vérandas
Selon la loi, une location résidence principale est un logement décent, dépourvu d’anomalies (stipulées dans le diagnostic immobilier). La pièce principale doit mesurer 14m2 minimum, avec un volume habitable d’au moins 33m3. La hauteur sous plafond doit être de 2,20 m minimum.
Qui peut faire un diagnostic surface habitable
La loi n’oblige pas les propriétaires à faire appel à une personne tierce pour réaliser un diagnostic surface habitable. Il est donc tout à fait possible pour le propriétaire de faire le calcul seul avec un mètre.
Néanmoins, étant donné les spécificités de calculs, il est fort probable que les mesures ne soient pas justes. Or une erreur peut avoir des répercussions judiciaires et financières pour le propriétaire.
Ainsi, il est plus judicieux de mandater un diagnostiqueur professionnel pour calculer la surface habitable de votre logement. Le professionnel fera le travail plus rapidement et sans erreur. D’autant plus qu’un diagnostic surface habitable permet de confirmer le sérieux du propriétaire auprès des futurs locataires. Surtout lorsque celui-ci est visé par un organisme certifié.
Risque en cas d’erreur dans votre diagnostic surface habitable
Comme nous l’avons exprimé plus haut, la loi Boutin vise à protéger les locataires. Avec la loi Alur, ceux-ci ont d’ailleurs la possibilité de porter une action judiciaire contre des propriétaires peu sérieux.
Dans le cadre du diagnostic surface habitable, le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas d’erreur dans le calcul. Si l’erreur est de plus de 5 % entre la surface habitable annoncée dans le bail et la surface habitable réelle, le locataire peut demander une baisse proportionnelle du loyer. C’est le propriétaire qui devra en supporter la charge. La jurisprudence fait état de beaucoup de propriétaires condamnés pour avoir oublié de mentionner la surface du logement sur le bail ou parce que celle-ci était incorrecte.
Par ailleurs, si aucune mention de surface habitable ne figure sur le contrat de location, le locataire peut décider d’annuler la signature du bail, sans responsabilité.
Enfin, il est important de savoir que les locataires peuvent se retourner à tout moment contre le propriétaire.
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