Diagnostics immobiliers : tout ce qu’il faut savoir en 2024

En tant que propriétaire, futur acheteur ou bien locataire, vous vous demandez quel diagnostic immobilier est obligatoire pour votre logement ou futur logement ?

Pas de panique !

Nous avons épluché des dizaines de sources différentes pour vous informer de toute la réglementation 2024 au sujet des diagnostics immobiliers.

Les diagnostics immobiliers sont mis en place pour informer un futur locataire ou acquéreur. En effet, ils renseignent sur certaines caractéristiques du bien immobilier qu’il s’apprête à louer ou acheter. Plusieurs diagnostics immobiliers existent comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic électrique, etc.

Ils s’inscrivent comme des éléments obligatoires dans la gestion d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une vente ou bien d’une location, le logement se doit d’être passé au peigne fin. Voici l’ensemble des informations essentielles que vous devez connaître au sujet de ces diagnostics immobiliers en 2024.

Les Diagnostics immobiliers

Index des différents diagnostics immobiliers, choisissez le vôtre  :

Tableau récapitulatif des différents diagnostics immobiliers obligatoires

Pour les personnes souhaitant le minimum d’informations, voici un tableau succinct et récapitulatif de l’ensemble des obligations liées aux diagnostics immobiliers dans le cadre d’une vente et d’une location.

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique est un diagnostic thermique mettant en avant les performances énergétiques d’un bien immobilier. Par l’intermédiaire du DPE, on quantifie l’emprunte écologique d’un logement. En effet, il permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement ainsi que son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre (GES). Le diagnostic énergétique figure sur l’étiquette énergie (noté de A à G) et l’émission de GES sur l’étiquette climat (noté de A à G).

Pour entrer plus dans le détail, le DPE repose sur plusieurs critères comme :

• 🏠Les caractéristiques du logement : la surface du logement est prise en compte ainsi que les différents matériaux (sol, mur, plafond, fenêtre…) qui le composent.
• ⚒L’isolation du logement en terme de matériel et de qualité : certains matériaux sont plus efficaces que d’autres ou vieillissent moins bien par exemple.
• 🔥La façon dont le logement est chauffé et climatisé : on notera que les différents systèmes n’ont pas la même répercussion sur le diagnostic.
• Code de la construction et de l’habitation : Article R134-2

Quel est le rôle du diagnostic de performance énergétique ?

Le but du diagnostic de performance énergétique est multiple.
Premièrement, le DPE permet de renseigner, aux futurs locataires comme aux futurs acheteurs, les coûts financiers engendrés par la consommation d’énergie du bien immobilier. De plus, il permet de rendre compte visuellement de la consommation d’un logement. De ce fait, ce diagnostic permet une sensibilisation de la population au sujet des questions environnementales et écologiques. Enfin, le DPE permet de pointer du doigt les aspects négatifs d’un bien immobilier en terme d’isolation, de consommation, etc. Il est donc possible de repérer et de demander conseil afin d’entreprendre des travaux de rénovation par exemple.

Ce que dit la loi :

Faisant parti des diagnostics immobiliers obligatoires, il l’est depuis le 1er novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier. Ce diagnostic immobilier doit figurer en annexe de l’avant-contrat établi entre les deux parties ou bien de l’acte de vente lui-même. La réalisation du DPE est obligatoirement à la charge du vendeur.
Pour la location immobilière, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er juillet 2007. Il doit être transmis lors de la signature du bail auquel il doit être lié. Le DPE est exclusivement à la charge du propriétaire. En effet, il ne peut pas incomber au locataire entrant.

Le diagnostic de performance énergétique s’inscrit dans le paysage politique européen comme étant un outil d’information. En effet, il vise à réduire les consommations d’énergie et ainsi réduire le taux d’émission de gaz à effet de serre.

Or ne sont pas concernés tous logements voués à être occupé moins de 4 mois/an.

Par qui dois-je faire réaliser mon DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être fait par un diagnostiqueur immobilier ou par une agence spécialisée dans le diagnostic immobilier. Depuis le 1er novembre 2007 le professionnel en charge du diagnostic immobilier se doit d’être accrédité et doté de compétences certifiées et reconnues par le comité français d’accréditation (COFRAC). Un particulier (vendeur ou bailleur) ne peut donc pas réaliser le DPE tout seul.

Validité du diagnostic de performance énergétique

Sauf exception, sa valeur est juridiquement valable pour une durée de 10 ans. Passé ce délai, il conviendra au propriétaire ou au vendeur de faire actualiser son diagnostic conformément à la loi et par un professionnel.

Sanction en cas d’absence

Depuis le 5 mai 2010, le DPE n’est plus qu’un simple document informationnel puisqu’il a dorénavant une réelle valeur juridique. De ce fait des sanctions, d’un point de vu pénal et civil, peuvent s’appliquer en cas d’absence de ce document.
Pénalement, le vendeur ainsi que le bailleur peuvent se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 300 000 € et risquer jusqu’à 2 ans de prison (sauf s’il est démontré qu’aucune intention de nuire est liée à cette absence).
Autrement, la nullité de l’acte de vente ou la réduction du prix de vente sont des sanctions applicables. En ce qui concerne le bailleur, la nullité du bail ou la réduction du prix du loyer sont des sanctions applicables.
Il fait partie des diagnostics immobiliers qu’il est obligatoire de fournir. Son absence peut être considérée comme vices cachés.

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2. Le Diagnostic Électrique

Qu’est-ce que le diagnostic électrique ?

Le diagnostic électrique fait partie des diagnostics immobiliers aujourd’hui obligatoire. C’est une évaluation de l’état de l’installation intérieur d’électricité d’un bien immobilier. Ce diagnostic immobilier vise à rendre compte de la régularité de l’installation électrique du logement. Il porte uniquement sur les parties privatives du logement ainsi que sur ses dépendances. Ainsi, le vendeur (ou bailleur) n’a pas à diagnostiquer les parties communes dans un immeuble par exemple. Par ailleurs, le diagnostic électrique est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection jusqu’aux bornes d’alimentation des installations électriques fixes et prises de courant.

Pour entrer un peu plus dans le détail, voici quelques éléments susceptibles d’être évalués au travers de ce diagnostic immobilier :

• ⚡Le tableau électrique et les fusibles
• 🔌Les prises électriques et les interrupteurs
• 💥Les câbles et leur installation
• 🚿Les installations présentes dans les pièces contenant une baignoire ou une douche

Quel est le but du diagnostic électrique ?

Ici aussi, le diagnostic électrique présente plusieurs intérêts. En effet, il permet de garantir la sécurité et les intérêts des personnes vivant dans le logement ou en passe d’acquérir le bien immobilier. En effet, la majorité des incidents domestiques reposent sur une installation électrique défectueuse, non-conforme ou vétuste. Ces incidents représentent une réelle mise en danger et peuvent être lourds de conséquences. Dans le cas d’une vente, l’acquéreur peut se rendre compte de l’ampleur des travaux que nécessite la réhabilitation de l’installation électrique. Il permet donc d’avoir un visuel sur les potentiels travaux de réfection à effectuer.

💡Le diagnostic électrique doit être réalisé afin de prévenir les personnes acheteuses ou locataires. Il a donc une valeur informationnelle. Le vendeur ou le bailleur n’est pas pour obligation d’effectuer des travaux de réparation sauf si l’installation électrique présente un réel danger.

Ce que dit la loi :

Depuis janvier 2009, le vendeur a pour obligation de fournir pour la vente d’un bien immobilier le diagnostic immobilier électricité. Ce document concerne particulièrement les logements dont l‘installation intérieure électrique est supérieure à 15 ans. Seul le vendeur du logement ce doit de faire les démarches nécessaires pour fournir un tel document. Il en est de même pour la prise en charge financière qu’entraînera la réalisation du diagnostic électrique par un professionnel. Le diagnostic électrique devra intégrer le dossier de diagnostic technique (DDT) et figurer en annexe de l’avant-contrat ou de l’acte de vente lui-même.

Pour la location d’un bien immobilier, il existe deux possibilités :
Si le bien immobilier est situé dans un immeuble ancien (permis de construire à été délivré avant le 1er janvier 1975) ou si l’installation électrique a plus de 15 ans, alors le diagnostic électrique est obligatoire pour tous les baux de location signés depuis 1er juillet 2017 (conformément à la Loi ALUR).
Autrement, le diagnostic électrique est obligatoire à la signature du bail de location depuis le 1er janvier 2018, et ce, quelle que soit l’ancienneté du bien immobilier (Décret n° 2016-1105 Article 6). De plus, il en va de la responsabilité du bailleur de fournir et de prendre en charge financièrement ce diagnostic. Le diagnostic électrique devra, ici aussi, intégrer le dossier de diagnostic technique (DDT), figurer en annexe, puis remis au locataire lors de la signature du bail.

Qui appeler pour réaliser mon diagnostic électrique ?

Il est impératif de faire appel à un professionnel. De plus, le professionnel en charge du diagnostic immobilier se doit d’être accrédité et d’être doté de compétences certifiées et reconnues par le comité français d’accréditation (COFRAC). De ce fait, en cas de poursuite judiciaire, le constat établi par un professionnel à une valeur juridique probante.

Validité du diagnostic électrique

Comme beaucoup de diagnostics immobiliers, il est périssable. En effet, il doit avoir été acté moins de 3 ans avant la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. S’il s’agit d’une location, le diagnostic électrique doit avoir été réalisé au maximum 6 ans avant la signature du bail de location.

Sanction en cas d’absence

Si le vendeur ou le bailleur ne fournit pas le diagnostic électrique, l’acquéreur ou le locataire peut exercer un recours devant le tribunal d’instance. En effet, il fait partie des diagnostics immobiliers qu’il est obligatoire de fournir. Son absence peut être considérée comme vices cachés.

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3. Le Diagnostic Gaz

Qu’est-ce que le diagnostic gaz ?

À son tour, le diagnostic gaz fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires. Celui-ci permet d’évaluer l’état des installations intérieures fixes de gaz d’un bien immobilier. Ce diagnostic immobilier vise à rendre compte de la conformité de l’installation intérieure de gaz du logement. Sont prisent en compte toutes installations, sans exceptions, produisant de la chaleur ou de l’eau chaude et faisant partie des installations intérieures du logement.

Voici ce qui les éléments vérifiés lors du diagnostic gaz :

• 🔧La tuyauterie : état et accessoires
• 💨Les installations nécessitant l’utilisation du gaz : état des raccordements
• 🌬Les dispositifs de ventilation/aération : état du dispositif et fonctionnement

💡Ce diagnostic immobilier permet de rendre compte de l’état des installations intérieures fixes de gaz. De ce fait, il ne rend compte que des éléments et installations dont l’alimentation dépend d’une tuyauterie fixe et non-amovible. Par conséquent, une bouteille de gaz reliée par un flexible à la gazinière n’est pas considérée comme une installation fixe.

Quel est le but du diagnostic gaz ?

Obligatoire et à juste titre, il permet de garantir la sécurité et les intérêts des personnes vivant dans le logement ou en passe d’acquérir le bien immobilier. En effet, ce diagnostic immobilier permet de mettre en évidence les fuites de gaz présentes sur les installations. Ces fuites représentent indéniablement un danger pour la vie des occupants du logement. En effet, il permet d’anticiper les risques tels que les intoxications, les incendies…

Ce que dit la loi :

Pour la vente d’un bien immobilier, le diagnostic gaz est devenu un des diagnostics immobiliers obligatoires depuis le 1er novembre 2007. Il concerne particulièrement les logements dont l’installation intérieure de gaz date de plus de 15 ans ou dont le certificat de conformité date de plus de 15 ans. Seul le vendeur du logement ce doit de faire les démarches nécessaires pour fournir un tel document. Il en est de même pour la prise en charge financière qu’entraînera la réalisation du diagnostic gaz par un professionnel. Le diagnostic gaz devra figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et en annexe de l’avant-contrat ou de l’acte de vente lui-même.

Pour la location d’un bien immobilier, il existe deux possibilités :
Si le bien immobilier est situé dans un immeuble ancien (permis de construire à été délivré avant le 1er janvier 1975) ou si l’installation de gaz a plus de 15 ans, alors le diagnostic gaz est obligatoire pour tous les baux de location signé depuis 1er juillet 2017 (conformément à la Loi ALUR).
Autrement, le diagnostic gaz est obligatoire à la signature du bail de location depuis le 1er janvier 2018, et ce, quelle que soit l’ancienneté du bien immobilier. De plus, il en va de la responsabilité du bailleur de fournir et de prendre en charge financièrement ce diagnostic. Le diagnostic gaz devra figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) en annexe, puis remis au locataire lors de la signature du bail.

Qui appeler pour réaliser mon diagnostic gaz ?

Le diagnostic gaz doit obligatoirement être fait par un diagnostiqueur immobilier certifié indépendant. Une agence spécialisée dans le diagnostic immobilier peut également le réaliser. De ce fait en cas de poursuite judiciaire le constat établi par un professionnel à une valeur juridique probante. Conformément à Arrêté du 15 décembre 2011, le diagnostiqueur qui effectue l’état de l’installation intérieur fixe de gaz doit être certifié par le comité français d’accréditation (COFRAC).

Validité du diagnostic de gaz

Le diagnostic immobilier gaz est périssable. En effet, il doit avoir été acté moins de 3 ans avant la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. S’il s’agit d’une location, le diagnostic gaz doit avoir été réaliser au maximum 6 ans avant la signature du bail de location.

Sanction en cas d’absence

Si le vendeur ou le bailleur ne fournit pas le diagnostic gaz, l’acquéreur ou le locataire peut entreprendre un recours devant le tribunal d’instance. En effet, il fait partie des diagnostics immobiliers qu’il est obligatoire de fournir. Son absence peut être considérée comme vices cachés.

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4. Diagnostic Plomb : le CREP

Qu’est-ce que le CREP ?

Le CREP est un diagnostic immobilier signifiant constat de risque d’exposition au plomb. Ce diagnostic immobilier permet de repérer la présence de plomb dans un logement. Généralement, des traces de plomb sont présentes dans les vieux bâtiments et notamment dans les peintures anciennes.

Quel est le rôle du constat de risque d’exposition au plomb ?

Ce document informe le locataire ou l’acquéreur potentiel de la présence ou non de plomb dans le logement. Cela permet de réduire les risques d’inhalation ou d’ingestion, le plomb étant nocif pour la santé.

Ce que dit la loi :

Le CREP est obligatoire et concerne tous les logements (quel qu’en soit la nature) dont la construction à été entreprise avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic concerne uniquement les parties privatives d’un logement situé dans un immeuble. Le diagnostic CREP des parties communes est à réaliser par le syndic.
Pour une vente, si le diagnostic présente des traces inacceptables de plomb et que l’acquéreur est au courant il y a deux possibilités.
Soit le vendeur réalise les travaux pour assurer la vente de son bien car l’acquéreur ne veut pas faire les travaux et refuse la transaction. Le CREP devra figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et en annexe de l’avant-contrat ou de l’acte de vente lui-même.
Soit l’acquéreur achète le bien immobilier en connaissance de cause et tous travaux relatif CREP ne pourront être à la charge du vendeur.

Pour une location en revanche, le propriétaire bailleur se doit de tenir informer ses locataires. De plus, la réalisation des travaux sera exclusivement à ses frais.

Aussi, l’intégration du CREP dans le dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire. Il devra être à l’acquéreur ou au locataire et devra être également accompagné d’informations concernant les effets du plomb sur la santé (obligatoire selon le code de la santé publique). Dans ces informations contiendront aussi les précautions à prendre vis-à-vis du plomb dans les revêtements.

Qui doit réaliser le CREP ?

Pour réaliser le CREP, il est impératif de faire appel à un professionnel. De plus, le professionnel en charge du diagnostic se doit d’être accrédité et d’être doté de compétences certifiées et reconnues par le comité français d’accréditation (COFRAC) et répondant aux conditions de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation. Un particulier (vendeur ou bailleur) ne peut donc pas réaliser le diagnostic seul.

Validité du CREP

Pour une vente, si le CREP n’a jamais été réalisé, il doit être réalisé moins d’un an avant la signature de la promesse de vente. Or, si un diagnostic à déjà été établit certifiant l’absence* de plomb dans les revêtements alors celui-ci est non périssable.
Pour une location, si le CREP n’a jamais été réalisé, il doit dater de moins de 6 ans. En revanche si un diagnostic à déjà été établit l’absence* de plomb dans les revêtements alors celui-ci est non périssable.

💡Le taux de concentration de plomb dans les revêtements doit être inférieur à 1mg/cm²

Sanction en cas d’absence

Le vendeur ou le propriétaire s’expose à de gros risques s’il ne fournit pas les documents relatifs au CREP. En effet, si le locataire ou l’acquéreur découvre des traces de plomb dans les revêtements, chacun en droit de saisir le tribunal d’instance pour vices cachés. La responsabilité du vendeur ou de l’acquéreur sera mise en cause. Il fait partie des diagnostics immobiliers qu’il est obligatoire de fournir. Son absence peut être considérée comme vices cachés.

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5. État d’amiante ou diagnostic d’amiante

Qu’est-ce que le diagnostic d’amiante (DAPP) ?

Le diagnostic d’amiante appelé aussi « dossier amiante partie privative » attestant la présence ou l’absence d’amiante au sein du logement. Elle peut apparaître dans certains produits (enduits, joint, revêtement…) ou matériaux. Ceux-ci sont répertoriés dans le Code de la santé publique : article annexe 13-9

Quel est le but du diagnostic d’amiante ?

Le but de ce diagnostic immobilier est d’informer les futurs acquéreurs de bien immobilier. L’amiante étant nocif pour la santé. Dès lors que cette mise en évidence est réalisée, le vendeur ou l’acquéreur peut entreprendre les réfections nécessaires.

Ce que dit la loi :

La loi stipule que tout logement, quelle que soit sa nature, bâtit avant le 1er juillet 1997 (ou date de dépôts du permis de construire) doit impérativement bénéficier du diagnostic d’amiante (Code de la santé publique : article R1334-14). Pour la vente d’un bien immobilier, seul le vendeur ce doit de faire les démarches nécessaires pour fournir ce document. Il en est de même pour la prise en charge financière qu’entraînera la réalisation du diagnostic d’amiante par un professionnel. Il devra figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et en annexe de l’avant-contrat ou de l’acte de vente lui-même.
Depuis le 1er avril 2013, le propriétaire bailleur louant un logement se doit de tenir à disposition le résultat de ce diagnostic au locataire. De plus, une simple demande suffit et le propriétaire est dans l’obligation de fournir le document.

Qui appeler pour réaliser mon diagnostic d’amiante ?

Pour réaliser ce diagnostic immobilier, il est impératif de faire appel à un professionnel agrémenté par l’état. De plus, le professionnel en charge du diagnostic se doit d’être accrédité et d’être doté de compétences certifiées et reconnues par le comité français d’accréditation (COFRAC). Un particulier (vendeur ou bailleur) ne peut donc pas réaliser le diagnostic d’amiante seul. Vous trouverez la liste dans l’Arrêté du 14 décembre 2010 portant agrément d’organismes habilités à procéder aux mesures de la concentration d’amiante.

Validité du diagnostic d’amiante

Un tel diagnostic n’a pas de date de fin de validité.

Sanction en cas d’absence

Le vendeur ou le propriétaire s’expose à de gros risques s’il ne fournit pas les documents relatifs au constat d’amiante (notamment si le l’ancienneté du logement l’exige) . En effet, si le locataire ou l’acquéreur découvre des traces d’amiante dans le logement, chacun est en droit de saisir le tribunal d’instance pour vices cachés. Par conséquent, la responsabilité du vendeur ou de l’acquéreur sera mise en cause. Il fait partie des diagnostics immobiliers qu’il est obligatoire de fournir pour tout bien immobilier dont le permis de construire à été déposé avant le 1er juillet 1997. Son absence peut être considérée comme vices cachés.

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6. Diagnostic termites : état relatif à la présence de termites

Qu’est-ce que l’état relatif à la présence de termites ?

L’état relatif à la présence de termites est un document attestant de la présence ou non de termites dans un logement. Ils peuvent être présents en très grand nombre sur et dans la structure du bâtiment sans être repérés. D’où l’importance de ce diagnostic immobilier.

Quel est son but ?

Son but est d’informer les futurs acquéreurs d’un bien immobilier sur la présence de termites. La présence de termites peut nuire à la sécurité des occupants. En effet, en s’implantant au cœur de la structure du bâtiment et en se nourrissant des celluloses contenue de le bois, le risque d’effondrement est bien réel.

Ce que dit la loi :

Lorsqu’une zone est infestée par les termites, un arrêté préfectoral est déposé. Une zone peut se cantonner à un immeuble ou un terrain non bâti par exemple. Dès lors que le vendeur est en connaissance de l’arrêté et dispose d’un bien immobilier dans cette zone, il doit en informer sa mairie par le biais d’une déclaration (Code de la construction : Article L133-4). Ainsi, il devra entreprendre la réalisation d’un diagnostic immobilier attestant l’état relatif à la présence de termites (Code de la construction : Article L133-6).
En revanche, si les parties communes d’un immeuble soumis à la loi sur la copropriété sont infestées, c’est au syndicat de copropriétaires que reviendra la responsabilité d’effectuer une déclaration en mairie.

Seul le vendeur du logement ce doit de faire les démarches nécessaires pour fournir un tel document. Il en est de même pour la prise en charge financière qu’entraînera la réalisation du diagnostic par un professionnel. Le diagnostic devra intégrer le dossier de diagnostic technique (DDT) et figurer en annexe de l’avant-contrat ou de l’acte de vente lui-même.

💡Pour se tenir informé des zones infestées, se renseigner auprès de la préfecture, des mairies ou du département.

Qui appeler pour réaliser ce diagnostic immobilier ?

Pour réaliser ce diagnostic immobilier, il est impératif de faire appel à un professionnel. De plus, le professionnel en charge du diagnostic se doit d’être accrédité et d’être doté de compétences certifiées et reconnues par le comité français d’accréditation (COFRAC). Un particulier ne peut donc pas réaliser l’état relatif à la présence de termites seul.

Validité du diagnostic immobilier relatif à la présence de termite

L’état relatif à la présence de termites à une validité de 6 mois pour tout logement situé dans une zone infesté. Ces 6 mois doivent précéder la vente ou la location sous peine de devoir le réaliser à nouveau.

Sanction en cas d’absence

Si le bien immobilier se trouve être dans une zone infestée faisant l’objet d’un arrêté préfectoral et que le document est absent, le vendeur s’expose à de gros risques. En effet, si l’acquéreur découvre la présence de termites dans le logement, il est en droit de saisir le tribunal d’instance pour vices cachés. Par conséquent, la responsabilité du vendeur sera mise en cause. Il fait partie des diagnostics immobiliers qu’il est obligatoire de fournir pour tout bien immobilier se situant en zone infestée.

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7. État de l’installation d’assainissement non-collectif

Qu’est-ce que l’état de l’installation d’assainissement non-collectif ?

Le diagnostic immobilier relatif à l’état de l’installation d’assainissement non-collectif concerne uniquement les biens immobiliers n’étant pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. De ce fait, ils possèdent un système autonome permettant l’assainissement des eaux usées. Le vendeur et/ou l’acquéreur (en connaissance de cause) doivent réaliser ce diagnostic, pour attester de la conformité de l’installation. Plus précisément, seront relevés tous les dysfonctionnements potentiels et seront évalués tous les risques potentiels en lien avec l’environnement ou la santé.

Pourquoi ce diagnostic immobilier ?

En réalisant ce diagnostic, l’acquéreur d’un bien immobilier s’assure de la conformité du système. Il sera donc possible de voir si des travaux sont nécessaires afin de remettre l’installation aux normes.

Ce que dit la loi :

Le diagnostic d’état de l’installation d’assainissement non-collectif est obligatoire pour toutes maisons ou immeubles non raccordés au réseau de collecte public. Le vendeur et/ou l’acquéreur (en connaissance de cause) doivent le réaliser. Ainsi, les deux parties peuvent attester de la conformité de l’installation. De plus, le diagnostic devra figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et en annexe de l’avant-contrat ou de l’acte de vente. Les coûts seront à la charge du vendeur sauf dans le cas ou l’acquéreur accepte la transaction en connaissance de cause. L’acquéreur aura donc 1 an après la signature pour réaliser les travaux.

💡Bien qu’obligatoire, le vendeur peut décider de ne pas faire les travaux. Par conséquent, ils peuvent rentrer dans la négociation à juste titre.

Qui appeler pour constater l’état de l’installation d’assainissement non-collectif ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, celui-ci doit être réalisé par le service public d’assainissement non-collectif (SPANC). C’est le vendeur qui doit contacter le SPANC afin planifier un rendez-vous. Les coordonnées de cet organisme sont disponibles en mairie.

Validité du diagnostic immobilier

Le diagnostic doit dater au maximum de 3 ans avant la signature de la promesse ou de l’acte de vente.

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8. État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Qu’est-ce que le diagnostic d’état des risques naturels, miniers et technologiques ?

L’état des risques naturels, miniers et technologique est un diagnostic immobilier visant à mettre en évidence les risques potentiels encourue en achetant ou en louant un bien immobilier dans une commune. Voici quelques exemples de risques :

• 🌊Naturels : inondation, mouvement de terrain…
• ⛏Miniers : cavité souterraine liée à une ancienne activité minière (possibilité d’effondrement par exemple)
• ☢Technologiques : tous risques liés à une activité industrielle

Quel est son but ?

Le but de ce diagnostic est d’informer le futur acquéreur ou locataire des risques qu’il encoure. En achetant ou en louant un bien immobilier dans une zone précise, les risques diffèrent. Chaque habitant à la possibilité d’aller s’informer auprès de sa mairie. Dans toutes les communes concernées, un arrêté préfectoral est disponible en mairie ou sur le site de la préfecture. Celui-ci énonce les risques encourus pour chaque zone de la commune et informe des procédures à suivre en cas d’incident.

Ce que dit la loi :

Toute personne possédant un bien immobilier situé en zone à risque est tenue, dés lors qu’il veut le vendre ou le louer, d’en informer le futur acquéreur ou locataire (Article L125-5). Aussi, le vendeur comme le bailleur doivent faire preuve de transparence. En effet, si le bien immobilier à déjà vécu un sinistre d’ordre naturel ou technologique pendant la période où ils ont été propriétaires, le sinistre doit être mentionné sur l’acte de vente ou sur le bail de location.

Selon l’ordonnance du 10 février 2016, le vendeur ou le bailleur sont aussi dans l’obligation d’informer des risques d’exposition au radon.

Qui appeler pour réaliser ce diagnostic immobilier ?

Ce diagnostic immobilier ne nécessite pas la venue d’un professionnel. En effet, c’est au vendeur ou au bailleur de remplir un formulaire disponible sur Internet. Bien entendu, il est possible de demander une aide à un professionnel de l’immobilier afin d’éviter les erreurs.

Le vendeur ou le bailleur doivent impérativement conserver une copie datée et signée par les deux parties. En effet, cette copie pourra servir de preuve en cas de litige.

Validité du constat d’état des risques naturels, miniers et technologiques

Il est obligatoire de réaliser l’ERNMT au cours des 6 mois précédant la signature de la promesse de vente (ou de l’acte de vente) ou du bail de location.

Sanction en cas d’absence

Dans le cadre d’une vente, l’acquéreur peut saisir le tribunal d’instance pour demander la nullité de l’acte de vente ou la réduction du prix de vente. En ce qui concerne la location, le locataire peut saisir le tribunal d’instance afin de demander des dommages et intérêts.
Si le logement se situe dans une zone à risque, ce diagnostic immobilier est obligatoire.

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9. La loi Carrez

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

C’est une loi dédiée au vendeur d’un bien immobilier soumis au régime de copropriété. En effet, il conviendra au vendeur d’établir et de transmettre aux futurs acquéreurs les informations concernant la superficie du logement.

Le calcul de la superficie résulte de la prise ou non prise en compte de plusieurs caractéristiques :

Quel est son but ?

La mise en place d’une telle loi vise à protéger les futurs acquéreurs d’un bien immobilier soumis au régime de copropriété.

Ce que dit la loi :

Premièrement, il est important de préciser que la loi Carrez ne s’applique qu’aux logements soumis au régime de copropriété et supérieurs à 8 m². Si tel est le cas, la transmission d’informations réelles et vérifiables vis-à-vis de la superficie du bien immobilier est une obligation pour le vendeur. C’est la loi du 10 juillet 1965 fixant les statuts de la copropriété que vient modifier la loi Carrez émise le 18 décembre 1996 afin d’offrir une protection aux acquéreurs de lot en copropriété. Celle-ci est modifiée et précisée par la loi du 20 décembre 2014. 

Qui doit réaliser la mesure ?

En soi, le vendeur n’est pas dans l’obligation de faire appel à une tiers personne pour établir la mesure. Il peut donc réaliser le calcul de la superficie lui-même. Or, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel. En effet, pour le réaliser, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments techniques. En faisant appel à un professionnel, le vendeur est sûr de ne rien oublier, ce qui pourrait lui porter préjudice.

Validité de la mesure

La mesure de la superficie d’un bien immobilier soumis au régime de copropriété est, une fois établie, valable indéfiniment. En revanche, si des travaux sont entrepris et qu’ils impactent la superficie du logement (en l’augmentant ou en la diminuant), alors un nouveau diagnostic devra être établi.

Sanction en cas d’absence

Cas où la mesure n’apparaît pas dans l’avant-contrat, l’acquéreur dispose de deux possibilités d’action :

• 🔎La possibilité pour l’acquéreur de demander l’annulation de la promesse de vente.
• 🔎La possibilité pour l’acquéreur de faire introduire la mesure dans l’acte final de vente.

En revanche, si la mesure ne figure toujours pas dans l’acte final de vente et que l’acquéreur le découvre, il peut, et à juste titre demander la nullité de celui-ci. Ainsi, une telle demande une fois appliquée annulera la vente.

Dans le cas ou la mesure indiquée présente une erreur, il peut y avoir un impact sur le prix de la vente. En effet, deux cas de figure sont possibles :

• 🔎Si la mesure indique une valeur supérieure de plus de 5 % à la valeur de la superficie réelle du bien, l’acquéreur peut faire valoir une action de diminution du prix. L’acquéreur dispose d’un an après la signature de l’acte de vente pour faire valoir cette action. La diminution du prix sera proportionnelle au % d’erreur indiqué.
• 🔎Si la mesure indique une valeur inférieure à la valeur de la superficie réelle, il ne peut pas y avoir de modification du prix.

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10. La loi Boutin

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

C’est une loi qui concerne tout propriétaire bailleur souhaitant mettre un bien immobilier en location à des fins d’habitation. En effet, il conviendra au propriétaire bailleur d’établir un diagnostic de surface réelle habitable s’il veut mettre en location son logement. Ce diagnostique devra figurer en annexe du bail de location signé entre le propriétaire et le futur locataire.
Pour accéder au simulateur : calcul surface de plancher

Quel est son but ?

Le but de la loi Boutin est multiple. En effet, elle permet premièrement de pouvoir fixer et ainsi comparer le loyer (au m² habitable) du logement aux autres logements similaires (surface, géolocalisation, etc.). Deuxièmement, elle est étroitement liée avec le DPE. La mesure de la surface habitable, en m², permet une estimation des futurs coûts financiers liés à la consommation énergétique. Enfin, depuis le 10 janvier 2017, elle permet de calculer précisément le montant des frais d’agences dans le cas où le propriétaire passe par une agence immobilière.

Ce que dit la loi :

La loi Boutin à été émise en 2009 pour une mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Est précisé dans cette loi que tout propriétaire étant disposé à louer un bien immobilier destiné à la résidence (vide ou meublé, maison individuelle ou appartement) est dans l’obligation de fournir aux futurs occupants, un mesurage loi Boutin. Le diagnostic de surface habitable doit être exprimé en m². C’est sur celui-ci que devra s’appuyer le propriétaire bailleur pour fixer le montant du loyer.
Ce diagnostique devra figurer en annexe du bail de location signé entre le propriétaire et le futur locataire.

Qui doit réaliser la mesure ?

En soi, le propriétaire bailleur n’est pas dans l’obligation de faire appel à une tiers personne pour établir la mesure. Il peut donc réaliser le calcul de surface habitable lui-même. Or, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel. En effet, pour le réaliser, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments techniques. En faisant appel à un professionnel, le vendeur est sûr de ne rien oublier, ce qui pourrait lui porter préjudice.

Validité de la mesure

La mesure de la surface habitable d’un bien immobilier est, une fois établi, valable indéfiniment. En revanche, si des travaux sont entrepris et qu’ils impactent la surface habitable du logement (en l’augmentant ou en la diminuant), alors un nouveau diagnostic doit être établi.

Sanction en cas d’absence

Si la mesure loi Boutin ne figure pas sur le bail de location, le locataire peut demander la nullité de celui-ci sans encourir de risque d’un point de vue pénal.
En revanche, si la mesure indique une valeur supérieure de plus de 5 % à la valeur de la superficie réelle du bien, le locataire peut faire valoir une action de diminution du prix du loyer. L’acquéreur dispose d’un an après la signature du bail pour faire valoir cette action. La diminution du prix du loyer sera proportionnelle au % d’erreur indiqué.

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