Lors de la signature d’un contrat de location, le propriétaire est en droit d’exiger un dépôt de garantie de la part du locataire. À moins que le locataire ne cause des dégradations dans le logement, le bailleur est dans l’obligation de restituer l’intégralité du dépôt à la fin du bail. Les situations conflictuelles, où le bailleur retient une partie de la caution que le locataire juge injustifiée, sont en revanche courantes. Que peut faire le locataire dans cette situation ? Quels sont les recours possibles et les chances de récupérer le dépôt de garantie ? Le locataire aurait-il pu éviter cette situation conflictuelle ?

Que dit la loi concernant la restitution du dépôt de garantie ?

La loi distingue deux situations, celle où le locataire est responsable de dégradations dans le logement, et celle où le logement est rendu dans un état identique à l’état de départ.  

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (le locataire n’a donc causé aucune dégradation pendant son séjour), le dépôt de garantie doit être restitué dans sa totalité dans un délai d’un mois. Si au contraire des dégradations sont observées lors de l’état des lieux de sortie par rapport à l’état des lieux d’entrée, le bailleur est autorisé à retenir une partie du dépôt de garantie. Il doit en revanche justifier les sommes retenues auprès du locataire en lui fournissant des devis ou factures des réparations faites par des professionnels. Le propriétaire dispose de deux mois pour fournir les preuves et pour verser le reste du dépôt de garantie.

Si le dépôt n’est pas rendu dans les délais prévus par la loi, des intérêts doivent être versés au locataire. Ils s’élèvent à 10% du loyer par mois de retard entamé.

 

Dégradations, usure normale du logement, réparations locatives : faisons le point

Toutes les dégradations observables dans le logement au moment de l’état des lieux de sortie ne sont pas imputables au locataire. En effet, certaines sont à la charge du bailleur.

En plus des dégradations dont il est directement responsable, le propriétaire doit prendre en charge les réparations des dégradations dues à l’usure normale du logement (exemple : papier peint décoloré) et à d’éventuelles malfaçons ou vices de construction. Il doit également prendre en charge celles survenues en cas de force majeur ou de cambriolage.

Le locataire doit quant à lui prendre en charge les réparations des dégradations survenues pendant la durée de son bail et dont il est responsable (hormis celles mentionnées ci-dessus, dont le propriétaire à la charge). La plupart du temps le locataire doit ainsi faire des travaux d’entretien, des petites réparations et du remplacement du matériel courant, consécutifs à son usage normal du logement. Les travaux locatifs les plus courants sont précisés dans le texte de loi de 1987, mais la liste proposée n’est pas exhaustive. La loi autorise le propriétaire à exiger du locataire qu’il prenne à sa charge une réparation qui ne figure pas dans la loi : celle-ci doit alors faire l’objet d’une clause supplémentaire insérée dans le contrat de location. Ce guide permet au locataire de repérer les clauses abusives et les clauses légales lors de la lecture et de la signature du contrat de location.  

 

Comment prévenir tout litige concernant la restitution du dépôt ?

Le locataire peut de plusieurs manières réduire les risques de conflit avec le propriétaire, et se prémunir d’une retenue abusive.

La première attitude à adopter est d’être vigilant lors de la rédaction de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire doit bien observer l’appartement dans son intégralité, veiller à ce que toute dégradation soit notée, et vérifier que les descriptions soient les plus claires et justes possibles. Le locataire se prémunit ainsi du risque qu’au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire l’accuse de dégradations qui étaient déjà présentes au moment de l’entrée mais qui n’avaient pas été notées.

💡Pour cela utiliser des modèles d’états des lieux 100% conformes avec la loi ALUR

Le locataire ne doit par ailleurs signer l’état des lieux que s’il est d’accord avec l’intégralité de son contenu. La signature est une preuve de l’accord du locataire concernant le contenu des deux états des lieux et le propriétaire peut donc se servir de cet argument en cas de litige. De plus, ne pas signer l’état des lieux en cas de litige permet au locataire de faire appel à un huissier de justice. Celui-ci peut être mandaté pour effectuer l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Si le recours à l’huissier se fait dans un contexte de litige (l’état des lieux à l’amiable n’a pas été possible), les frais d’huissier sont fixés par la loi et partagés à 50/50 entre le propriétaire et le locataire.

 

Recours en cas de retenue abusive sur le dépôt de garantie

Si le locataire se trouve dans la situation où le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans les délais prévus par la loi ou ne le rend que partiellement sans justification valable (ce qui peut arriver même si toutes les précautions ont été prises), un recours en trois étapes est prévu :

  • Le locataire doit commencer par mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception
  • Sans réponse ou versement du dépôt, le locataire doit saisir par lettre recommandée avec accusé de réception la commission départementale de conciliation. Le rôle de cette commission est d’aider propriétaires et locataires à trouver des solutions amiables à leurs litiges
  • En dernier recours, si une conciliation à l’amiable n’est pas possible, le locataire n’a plus d’autre solution que de porter le litige devant le tribunal d’instance. Il dispose d’un délai de 5 ans pour le faire à compter de la remise des clés

12 Comments

  1. Viguier août 11, 2020 at 4:05

    Bonjour et si l etat des lieux de sortie n est pas remis le jour meme mais recu trois jours plustard pqr mail apres que le proprietaire y ai ajoute des degradations une fois qu il a ete vise par le locataire que faire

    Reply
    1. checkandvisit août 12, 2020 at 3:30

      Bonjour,

      Vous pouvez le contester conformément à la loi ALUR.

      Belle fin de journée, Thibault.

      Reply
  2. Crocozon septembre 9, 2020 at 8:18

    Bonjour, j’ai une question :
    L’état des lieux sortant (ELS) a bien été fait mais par un autre prestataire que l’état des lieux entrant (ELE).
    Le problème est que :
    – l’état de certains éléments n’a pas été mentionné dans l’ELE (ex : toilettes entartrées)
    – l’ELS a mentionné les toilettes entartrées
    – Des frais a notre charge on été imputés

    Je sais que lorsqu’il n’y a pas d’ELE, on considère que le locataire a reçu l’élément neuf et est donc resposable de l’état de ce dernier à la restitution, mais que se passe-t-il lorsqu’il y a un eu un ELS dans lequel on mentionne des états absents de l’ELE ?

    Merci de votre réponse

    Reply
    1. Léa Chauroux septembre 21, 2020 at 10:50

      Bonjour,

      Si l’élément n’est pas mentionné dans l’EDLE, il est considéré comme étant en bon état. Si ce même élément est mentionné dans l’EDLS avec une dégradation ou non propreté, les frais de réparation ou de nettoyage sont effectivement à la charge du locataire.

      Bien cordialement,

      Reply
  3. Loustau septembre 28, 2020 at 2:11

    Bonjour,

    Je me retrouve très embêtée car on m’a prélevé 230€ de frais de ménage pour appartement de 10m2, facture à l’appui. Sur l’EDLS il est stipulé « ménage à faire + vaisselle » car j’avais eu des soucis de transport et n’avait pas eu le temps de finir le ménage. Quels sont mes recours possibles ? La facture me paraît largement démesurée par rapport à l’état de l’appartement (entendons bien par ménage : quelques poussières au sol et dans les placards).
    Merci pour votre aide.

    Reply
    1. Léa Chauroux octobre 9, 2020 at 12:39

      Bonjour,
      Avec une mention dans l’EDLs et une facture de nettoyage, votre propriétaire est dans son droit quand à la retenue sur le dépôt de garantie.
      Néanmoins en cas de désaccord sur le montant des sommes retenues par le bailleur, le locataire vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation ou la juridiction de proximité territorialement compétente[Code de l’organisation judiciaire (COJ) : R231-4].

      En vous souhaitant une bonne journée et bon courage dans vos recherches

      Reply
  4. HERISSON octobre 1, 2020 at 3:30

    Bonjour,

    Je suis en possession de l’EDLS de mon ancien appartement, avec rien annoté dessus, seuls ma signature, et celle du mandataire. Sur L’EDLS, tout est noté en bon état. Seulement mon propriété ne m’a rendu qu’une partie de ma
    caution et retient aujourd’hui encore (depuis le 27 juin) 40€ sur ma caution, sans nous avoir fournis de justificatif. Savez-vous ce que je peux faire, étant donné qu’il me dit qu’on a rendu un appartement sale, mais que rien ne le justifie sur l’EDLS.
    Merci à vous !
    Cordialement, une étudiante en détresse.

    Reply
    1. Léa Chauroux octobre 9, 2020 at 12:26

      Bonjour,
      Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois lorsque la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable. Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire.
      Vous pouvez donc demander à votre ancien propriétaire une justification pour sa retenue.
      En vous souhaitant une bonne journée !

      Reply
  5. Vanessa octobre 13, 2020 at 8:23

    Bonjour,
    J’ai quitté mon appartement en mars 2020 et l’état des lieux de sortie a été fait en mai 2020 car ma propriétaire ne voulait pas de se déplacer juqu’alors en raison du covid.
    L’état des lieux de sortie a été signé par nous deux sans ajout de dégâts par rapport à l’entrée des lieux 5 ans plus tôt (nous avons réparé, changé des ampoules, repeint des murs…tout remis en ordre avec soin avant de partir).
    Aujourd’hui (13/10/2020), elle ne m’a toujours pas restitué le dépôt de garantie car elle m’a indiqué qu’elle ne pouvait pas faire le décompte de charges car l’assemblée générale annuelle du syndic de copropriété n’a toujours pas été fait encore une fois en raison du covid.
    Par message hier soir, elle m’indique qu’elle va devoir faire ce décompte sur le réel de 2019 et pour 2020, elle devra faire un calcul de probabilité et qu’un réajustement sera fait en 2021.
    A-t’elle le droit de conserver encore mon dépôt de garantie sous raison que le décompte de charges n’a pas encore été établi? (Je rappelle que l’état des lieux a été fait il y a près de 5 mois).
    De plus, elle m’indique que des locataires ont emménagé dans l’appartement mi septembre et qu’ils se sont plaintS que le frigo ne refroidissait pas assez. Un technicien serait venu et aurait constaté une fuite de gaz surement dû à un perçage lors du dégivrage. Autrement dit, elle doit supposer m’imputer ce problème. (nous avons laissé frigo/congélateur se dégivrer seuls..)
    L’état des lieux de sortie ayant été signé il y a 5 mois, j’ai lu qu’elle aurait dû me rendre le dépôt sous 1 mois. Peut-elle encore le garder? Peut-elle m’imputer les frais liés à ce frigo constaté 5 mois plus tard? n’est-elle pas hors délai pour la restitution ET pour m’imputer des dégats? Ai-je des recours?
    Merci pour votre aide…
    Vanessa

    Reply
    1. Léa Check & Visit octobre 23, 2020 at 2:37

      Bonjour Vanessa,

      Le propriétaire peut conserver une quote-part du dépôt de garantie représentant au maximum 20% du dépôt de garantie, cela permet au bailleur de régulariser les charges après le départ du locataire, à condition d’y procéder dans l’année de son départ et dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
      Dans votre cas il semble que votre propriétaire ne vous à pas rendu l’intégralité de votre dépôt de garanti.
      Légalement, si aucune dégradation n’est relevée par rapport à l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie, le propriétaire doit restituer au locataire le dépôt de garanti sous 1 mois.
      A défaut de remise dans le délai prévu, le montant de la « caution » due au preneur est majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

      Nous vous conseillons de saisir la commission départementale de conciliation pour régler ce soucis.
      Bon courage à vous !

      En vous souhaitant une agréable journée,
      Bien cordialement,
      Léa

      Reply
  6. SVergnaud octobre 22, 2020 at 1:51

    Bonjour,
    Le 2 octobre 2020 nous avons loué pour 1 nuitée une maison. Le dépôt de garantie de 800 euros nous a été débité le 6 octobre 2020.
    Aucun EDL (Etat des lieux) ni d’entrée ou de sortie n’a été fait. De plus, personne n’était présent tant à notre arrivée qu’à notre départ. Les clés étaient dans un simple boîtier à code et nous les avons restituées dans ce même boîtier. Les lieux ont été restitués dans le même état qu’à la réception, c’est à dire impeccables.
    Par la suite, l’agence de location nous impute de faits de dégradations /détériorations à tords. Ce sont des accusations mensongères. Ils nous envoient par mail un photo de la télévision qui ne fonctionne pas (on ne s’en est pas servi) et une vidéo de la maison saccagée.
    Nous sommes formels sur le fait que durant notre location aucune dégradation n’a été commise de notre part et pensons que cette image et cette vidéo ne correspondent en aucun cas à notre séjour.
    Et maintenant ils nous réclament 2500 euros et menacent de porter plainte.

    Quels sont nos recours ?
    Merci par avance pour votre aide.

    Reply
    1. Léa Check & Visit octobre 23, 2020 at 2:10

      Bonjour SVergnaud,

      Dans le cas d’une location, sans état des lieux de sortie contradictoire, c’est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n’est possible sur le dépôt de garantie.

      Vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL qui pourra vous aider juridiquement dans votre cas.
      En espérant que vous trouviez une solution!

      Bien cordialement,

      Reply

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