Gestionnaire locatif : comment gérer efficacement un volet roulant cassé chez un locataire ?

En tant que gestionnaire locatif ou agent immobilier, faire face à un volet roulant cassé chez un locataire est une situation courante. Dans cet article, nous vous expliquons en détail les règles de droit applicables à cette situation et vous donnons des conseils pratiques pour gérer efficacement cette situation, pouvant être source de tensions.

Qui est responsable de la réparation d’un volet roulant cassé chez un locataire ?

La responsabilité de la réparation d’un volet roulant cassé chez un locataire dépend de la cause du dommage. Voici les principaux éléments à considérer pour déterminer qui est responsable.

La responsabilité du locataire

Si le volet roulant a été endommagé en raison d’une mauvaise utilisation, d’une négligence, ou d’un manque d’entretien de la part du locataire, alors c’est généralement à lui de prendre en charge la réparation.

Les réparations locatives à la charge du locataire sont prévues au sein du décret du 26 août 1987. D’après ce décret, le locataire doit entretenir les stores. Concernant les volets, il doit ainsi procéder régulièrement au : 

• Nettoyage, 
• Graissage, 
• Remplacement des cordes, poulies ou lames.

Voici quelques exemples qui pourront vous aide à déterminer quand le locataire est responsable :

• Tout type de volet roulant : Il arrive souvent qu’un volet roulant se grippe. Le locataire doit alors le graisser avec un dégrippant, puisque cela relève de l’entretien courant locatif.
  
  
• Volet à manivelle : Si une poignée de manivelle se casse, il appartient au locataire de la réparer ou de la remplacer. Cela fait partie des petites réparations dites locatives.
  
  
• Volet roulant à sangle : Si une sangle de volet se casse du fait d’un locataire qui a trop tiré dessus, c’est une charge locative.

La responsabilité du propriétaire

Si le dommage est dû à l’usure normale, un vice de construction, ou un défaut qui n’était pas apparent lors de la signature du bail, la réparation incombe au propriétaire. Cela découle de l’obligation du propriétaire de fournir un logement en bon état de réparation selon l’article 1720 du Code Civil.

Voici quelques exemples pour vous aider à y voir plus clair selon les différents types de volets roulants existants :

• Volet roulant à manivelle : Ce type de volet est composé d’un coffre en haut de la fenêtre, d’une manivelle, et de coulisses verticales de chaque côté de la fenêtre. Le volet sort du coffre et se glisse dans les coulisses lorsqu’on actionne la manivelle. En cas de blocage ou de manivelle cassée, souvent dû à la vétusté, le propriétaire est responsable des réparations.
• Volet roulant à sangle : C’est un système manuel avec un tablier de lames articulées et une sangle enroulable. Pour l’ouvrir ou le fermer, il faut tirer  ou relâcher la sangle. On le retrouve fréquemment dans les immeubles anciens ou lors  de rénovations pour son coût avantageux. Les sangles, sujettes à l’usure due à l’utilisation répétée, peuvent nécessiter un remplacement fréquent. La réparation ou le remplacement de la sangle en raison de la vétusté relève de la responsabilité du propriétaire.
• Volet roulant électrique : Il se compose de lamelles articulées, d’un tambour dans une caisse isolée, et d’un moteur actionné par interrupteur ou télécommande. En cas de panne de moteur, le propriétaire est responsable des réparations, souvent couvertes par une garantie.

En résumé :

• En cas de mauvais entretien ou mauvaise utilisation : la réparation du volet roulant incombe au locataire.
• En cas de vétusté du volet roulant : la réparation relève du propriétaire.

Comment déterminer avec fiabilité qui doit réparer un volet roulant cassé chez un locataire ?

Dans certains cas, il peut être difficile de déterminer exactement ce qui a causé la casse du volet. Pour y parvenir, vous pouvez mettre en place plusieurs bonnes pratiques :

• Établir une documentation détaillée de l’état du logement et de ses équipements lors de l’état des lieux. Lorsqu’un volet sera cassé, vous pourrez alors vous référer à l’état des lieux d’entrée. Si sur l’état des lieux d’entrée, le volet était indiqué vétuste ou en mauvais état, alors le locataire ne peut être tenu responsable.
  
  
• Faire appel à un professionnel pour la réparation de votre volet, qui saura vous orienter sur la raison de la panne (vétusté, défaut d’entretien ou mauvaise utilisation).
  
  
• Il est également important de consulter le contrat de location, car il peut contenir des clauses spécifiques concernant la répartition des responsabilités pour les réparations (par exemple, le contrat peut décharger le locataire de son obligation d’entretien de la chaudière). Si vous avez un doute sur la responsabilité, vous pouvez consulter notre liste des réparations locatives.

Bon à savoir : Si vous avez des difficultés à calculer le coût des réparations locatives, Check & Visit met à votre disposition sa grille de vétusté dynamique. Cet outil facilite le calcul des coûts des réparations locatives, vous aidant ainsi à évaluer de manière précise les dépenses qui devraient être à la charge du locataire.

L’assurance habitation peut-elle couvrir un volet roulant cassé chez un locataire ?

Les locataires sont tenus de souscrire une assurance habitation pour les risques locatifs, à renouveler annuellement jusqu’à leur départ du logement.

L’assurance couvre les dommages en cas de sinistre, mais pas pour la vétusté, le mauvais entretien ou les mauvaises utilisations. L’assurance peut intervenir notamment pour un volet cassé suite à une tempête ou cassé du fait d’un acte de vandalisme.

Voici les différentes assurances qui peuvent être amenées à rembourser les frais : 

• L’assurance habitation du locataire : Le volet étant considéré comme un bien immobilier, l’assurance du locataire ne couvre généralement pas ce type de dommage. Mais tout dépend du contrat souscrit par le locataire. 
  
  
• L’assurance du propriétaire non occupant : Elle prend généralement en charge de type de dommage.
  
  
• L’assurance d’un immeuble en copropriété : L’assurance de l’immeuble peut couvrir le volet, sauf si celui-ci est défini comme partie privative dans le règlement de copropriété.

Bon à savoir : Pour que l’assurance couvre les dommages causés par une tempête, un arrêté préfectoral déclarant l’état de catastrophe naturelle dans la commune est nécessaire.

Gestionnaire locatif : comment gérer efficacement un volet roulant cassé d’un locataire ?

Communiquer et prévenir

Voici quelques conseils pratiques pour gérer efficacement les situations de volets roulants cassés chez vos locataires :

• Expliquez dès le début du bail les obligations d’entretien et de réparation. Cela réduit les malentendus et les risques de litiges ultérieurs ;
  
  
• Tenez à jour des dossiers détaillés pour chaque bien, incluant l’état des équipements et l’historique des réparations. Cela sera déterminant en cas de litige ;

Gérer les réparations

Une gestion efficace des réparations de volets roulants cassés est essentielle pour maintenir la satisfaction des locataires et la valeur des biens.

Voici des stratégies pour vous aider à bien gérer ces réparations : 

• Soyez réactif dès qu’un problème est signalé. Une intervention rapide évite l’aggravation des dommages et montre votre professionnalisme. Organisez une visite pour évaluer le problème dès que possible.
  
  
• Ayez sous la main une liste de professionnels compétents et de confiance pour les réparations. Cela garantit des interventions de qualité et dans les meilleurs délais. Lors de la visite, il leur appartiendra de déterminer la cause du problème. Est-ce dû à l’usure ou à une mauvaise utilisation ? Cette évaluation est cruciale pour définir la responsabilité des réparations.
  
  
• Informez le locataire et le propriétaire des résultats de l’évaluation par le professionnel. Expliquez clairement qui est responsable des réparations selon la loi et les termes du bail. Assurez une transparence totale pour éviter tout malentendu.
  
  
• Assurez le suivi du processus de réparation. Si nécessaire, organisez une visite après la réparation pour vérifier que tout a été correctement effectué et que le volet est à nouveau fonctionnel ou demander des preuves vidéo ou photo. 
  
  
• Documentez chaque étape du processus, de la notification du problème à la finalisation des réparations. Gardez un dossier complet pour chaque incident, y compris les communications, les factures et les rapports d’intervention. Ces documents constitueront des preuves utiles en cas de litiges futurs.
  
  
• Après la réparation, recueillez les retours du locataire et du propriétaire. Cela vous aidera à améliorer vos processus et à maintenir de bonnes relations avec toutes les parties impliquées.

En conclusion, en tant que gestionnaire locatif, votre rôle est crucial pour éviter les litiges en cas de volet cassé chez un locataire. Pour vous aider à réaliser cette tâche, des outils innovants ont émergé ces dernières années. Vous pouvez désormais avoir un aperçu en temps réel de l’état des équipements des biens que vous gérez et ainsi pouvoir anticiper les réparations et les frais en découlant. Check & Visit simplifie la gestion de vos actifs grâce à l’état des lieux 3D. Ce service vise à réduire les litiges avec les locataires. Il inclut des fonctionnalités comme la comparaison automatique entrée/sortie, la modélisation en 3D, et le chiffrage intégrant la vétusté.

Article rédigé par Héloïse Fougeray