Réparation de la porte d’entrée : locataire ou propriétaire, qui paie ?

La réparation et l’entretien de la porte d’entrée d’un logement en location peuvent être source de confusion pour les gestionnaires de biens. Pour éviter les litiges et conseiller au mieux les propriétaires-bailleurs, voici un guide destiné aux professionnels de l’immobilier sur la répartition des responsabilités associées à ces réparations.

Quand le propriétaire doit-il intervenir pour réparer une porte d’entrée ?

En tant que gestionnaire locatif, il est essentiel de comprendre les nuances des responsabilités liées aux réparations. Cela vous permet non seulement de maintenir une bonne relation avec les locataires et les propriétaires, mais aussi de garantir la pérennité et la valeur des biens gérés.

L’une des questions fréquemment rencontrées est celle de la responsabilité liée à la réparation ou au remplacement des portes d’entrée. De façon générale, dès lors que le locataire n’est pas à l’origine de la détérioration, ce sera au propriétaire de prendre en charge les frais de réparation. Voici ce que tout professionnel de l’immobilier doit vérifier concernant une porte d’entrée, afin d’assurer une gestion locative optimale.

L’état initial de la porte d’entrée avant mise en location

Si la porte d’entrée était défectueuse avant l’entrée du locataire dans les lieux, la responsabilité des réparations incombe au propriétaire. C’est à lui de s’assurer que le logement est en bon état de fonctionnement et répond aux critères de décence avant de le louer.

Pour les professionnels de l’immobilier, cela implique de réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie avec soin. Si une porte d’entrée défectueuse (par exemple, serrure difficile à manipuler, porte frottant le sol, vitre fêlée, etc.) est notée lors de cet état des lieux, cela prouve la responsabilité du propriétaire. En tant que gestionnaire locatif, vous devez donc veiller à informer rapidement le propriétaire des défauts constatés et vous assurer que les réparations nécessaires sont effectuées avant l’emménagement du locataire. Cela évitera des complications ultérieures.

Vice de construction de la porte d’entrée

Un vice de construction est un défaut inhérent à la construction ou à la conception de la porte d’entrée, qui n’est pas dû à l’usage ou à l’usure normale.

Si la porte d’entrée présente un vice de construction, le propriétaire est tenu de faire les réparations nécessaires. Ces vices peuvent parfois être couverts par des garanties constructeur ou des assurances décennales, selon leur nature et leur origine.

Lors de la mise en location ou de la vente d’un bien, il est crucial d’être attentif à d’éventuels vices de construction. En informer vos propriétaires permet d’éviter des litiges futurs et de renforcer la confiance avec vos clients.

La distinction entre l’usure normale et les dégradations

En cas d’usure normale de la porte d’entrée due au temps et à l’utilisation normale du bien, c’est le propriétaire qui est responsable des réparations. L’usure normale est considérée comme le vieillissement naturel d’un élément du logement qui survient, malgré un usage précautionneux et sans faute du locataire.

Il est crucial pour les gestionnaires locatifs de distinguer l’usure normale et les dégradations causées par le locataire. Cela nécessite une documentation minutieuse, en particulier pendant l’état des lieux d’entrée et de sortie. Lorsque des réparations dues à l’usure normale sont identifiées, le gestionnaire locatif doit en informer le propriétaire et s’assurer que les réparations sont effectuées, surtout avant une mise en location d’un bien. 

Par exemple, si la serrure de la porte d’entrée est vétuste ou que la porte est bloquée par un mouvement du bâti général de la porte, le locataire peut solliciter que le propriétaire procède à la réparation. Il en va de même pour les serrures sécurisées, lorsque la sécurité se bloque. Lorsque la réparation est urgente, par exemple si le locataire est coincé et ne peut plus rentrer chez lui et que le propriétaire n’est pas joignable, le locataire peut faire appel à un dépanneur et pourra demander le remboursement au propriétaire.

Attention : Lors des urgences, la vigilance s’impose sur les prix pratiqués par les sociétés de dépannage, car le propriétaire pourrait contester une facture exorbitante. Il faut aussi veiller à bien avertir le propriétaire, avec preuve à l’appui (par exemple, un mail accompagné d’une photographie).

Les cas de force majeure

La force majeure fait référence à un événement imprévisible, irrésistible et extérieur qui rend impossible l’exécution d’une obligation, comme un ouragan, une inondation, un tremblement de terre, etc.

Le propriétaire a l’obligation de fournir et de maintenir un logement en bon état. Lorsque de tels événements surviennent, la détérioration de la porte n’est pas due à la faute du locataire, et il ne peut donc pas être tenu pour responsable. C’est au propriétaire de prendre en charge les réparations, à moins que le bien immobilier ne soit couvert par une assurance (généralement l’assurance habitation) qui couvre ces types d’événements. Dans ce cas, c’est l’assurance qui prendra en charge les coûts.

Les professionnels de l’immobilier doivent donc veiller à conseiller avec précaution les propriétaires sur les meilleures polices d’assurance à souscrire et disposer d’un réseau de professionnels qualifiés pour effectuer rapidement des réparations. Il est également essentiel pour ces professionnels de vérifier si des exceptions sont stipulées dans le contrat et d’informer les propriétaires et locataires sur leurs droits et responsabilités.

Porte d’entrée : quand le locataire doit-il assumer les frais ?

Si la responsabilité de certaines réparations majeures incombe généralement au propriétaire, les travaux d’entretien et certaines réparations courantes relèvent de la responsabilité du locataire.

La liste des réparations incombant au locataire

Tout gestionnaire locatif ou professionnel de l’immobilier se doit de connaître parfaitement le décret du 26 août 1987 établissant la liste des réparations locatives. C’est ce décret qui énumère les réparations courantes à la charge des locataires. 

Pour les portes d’entrée, cela inclut notamment : 

• Graissage des gonds et des charnières ;
• Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture ;
• Remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou, etc.) ;
• Graissage des petites pièces des serrures et verrous ;
• Remplacement des clés égarées ou abîmées.

Si la porte est vitrée, le décret prévoit également le remplacement des vitres cassées dès lors que la dégradation (accidentelle ou non) est causée par le locataire. Il appartient alors au locataire de prendre en charge la réparation. Dans certains cas, le locataire peut être indemnisé par son assurance responsabilité civile.

Bon à savoir : Dans le cadre d’un sinistre, il appartient au locataire d’effectuer une déclaration auprès de son assurance qui le couvre pour les risques locatifs, notamment le bris de glace. L’assurance du locataire prendra donc en charge la remise en état de la vitre.

Gestionnaire locatif : quel rôle en cas de réparations locatives ?

Le gestionnaire locatif joue un rôle très important. Il est le lien entre le locataire et le propriétaire. Dans le contexte des réparations locatives, voici les différentes missions que vous pouvez être amenés à réaliser :

• Lorsqu’un locataire signale un problème avec la porte d’entrée, vous devez rapidement déterminer d’où vient le problème : est-ce lié à une usure normale, un vice de construction, un événement extérieur (comme une tempête) ou une négligence de la part du locataire ? Cela peut nécessiter l’intervention d’un expert ;
   
• Vous devez comprendre les clauses du contrat de bail et la réglementation (notamment le décret précité). Dans le cas de réparations locatives, c’est le gestionnaire qui détermine qui, du locataire ou du propriétaire, est responsable financièrement. Si le contrat ou la réglementation est ambigu, le gestionnaire peut être amené à trancher ou à consulter un expert en la matière ;
  
  
• Il vous appartient de faciliter la communication entre le locataire et le propriétaire, en vous assurant que les deux parties sont bien informées. En cas de contestation ou de désaccord sur les responsabilités, vous pouvez être amené à vous positionner comme médiateur pour trouver une solution amiable ;
  
  
• Si une réparation est nécessaire, vous devez sélectionner et gérer les prestataires. De plus, le propriétaire compte généralement sur vous pour s’assurer que le travail est effectué de manière efficace et conforme aux normes, tout en veillant à ce que les coûts restent raisonnables ;
  
  
• Une fois que la réparation est terminée, assurez-vous que toutes les factures sont correctement traitées et payées. Si le locataire est responsable, veillez à ce que celui-ci rembourse le propriétaire, et inversement ;
  
  
• Le gestionnaire locatif doit tenir à jour tous les dossiers relatifs aux réparations, aux inspections et aux communications avec les locataires. Ceci est crucial en cas de litige ou pour des raisons comptables. Pour avoir une vision claire et actualisée de votre parc immobilier et l’état de chacun des logements, le jumeau numérique offre des fonctionnalités intéressantes et automatise de nombreuses tâches.

Le gestionnaire locatif assure le lien entre les locataires et les propriétaires, garantissant que chaque partie assume sa juste part de responsabilité. Pour aider à déterminer à qui incombe les réparations d’un logement, l’état des lieux se révèle être un outil indispensable. Il permet non seulement d’identifier les éventuelles défaillances présentes avant l’arrivée du locataire, mais aussi d’avoir une référence quant à l’état général du logement à un moment donné.

La révolution numérique a ouvert la voie à de nouvelles méthodes d’élaboration des états des lieux, à l’instar de l’état des lieux en 3D. Ces avancées technologiques offrent aux professionnels de l’immobilier une précision sans précédent, assurant ainsi une transparence et une équité accrues pour toutes les parties concernées.

Rédigé par Héloïse Fougeray