Réparation de la fenêtre : locataire ou propriétaire ?

Dans le cadre d’une location, propriétaire et locataire sont tenus de respecter certaines obligations concernant le logement et ses équipements, fixées par l’article 6 et 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Parmi la liste des réparations locatives, les fenêtres n’échappent pas à la règle. Manipulations fréquentes, voire brutales, aléas climatiques, etc. Qui du locataire ou du propriétaire doit s’occuper de l’entretien et de la réparation des fenêtres ? Pour vous aider dans la gestion de votre parc locatif, retrouver dans cet article toutes les réponses, ainsi que nos conseils pour une gestion et un traitement plus efficace des problèmes liés à cet équipement.

La réparation de la fenêtre à la charge du propriétaire

Le propriétaire et/ou bailleur doit délivrer au locataire un logement décent. Exempt de réparations, il doit disposer d’équipements aux normes et en bon état de fonctionnement.

L’entretien courant et les menues réparations des fenêtres sont du ressort du locataire. De son côté, le propriétaire a l’obligation de gérer les interventions considérées comme exceptionnelles comme, par exemple, le remplacement d’éléments vétustes. Il doit prendre en charge les réparations suivantes, sans possibilité de les récupérer dans les charges locatives, qui sont fixées par le Décret n°87-713 du 26 août 1987 :

• remplacement des fenêtres vétustes ;
• rénovation et remplacement des volets vétustes ;
• remise en peinture des volets vétuste ;
• remplacement des serrures en cas de vétusté ;
• double des clés si un jeu de clés stipulé dans le bail est manquant.

Il doit également prendre en charge les réparations en cas de vice de construction ou de catastrophe naturelle.

Schéma des différents éléments d’une fenêtre

L’entretien courant de la fenêtre à la charge du locataire

Le locataire est tenu d’assurer un entretien régulier du logement et des équipements qui le composent. Il doit veiller à en faire un bon usage pour éviter leur dégradation prématurée. Concernant l’entretien courant des fenêtres, le Décret n°87-712 du 26 août 1987 mentionne :

• la réparation et le remplacement des vitres détériorées ou brisées ;
• le graissage des gonds, des charnières et des petites pièces des serrures et des verrous ;
• le nettoyage des grilles d’aération, remplacement de boulons ;
• les menues réparations des poignées et des boutons de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture ;
• l’entretien et réparation des poulies, cordes et lames des volets ou des stores ;
• le graissage du mécanisme des stores et des volets ;
• la remise en peinture des volets en cas de dégradations ;
• l’entretien et remplacement des joints et mastics ;
• la réparation des barres de seuil ;
• le remplacement des clefs égarées ou détériorées.

Toutefois, certains propriétaires préfèrent gérer ce type d’intervention par eux-mêmes, en faisant appel à un professionnel. Les frais étant imputables au locataire, il pourra donc les récupérer dans les charges locatives.

💡 À savoir : L’anticipation et la rigueur compte parmi les multiples facettes du métier de gestionnaire locatif. Il est préférable, dès la mise en location du bien, de déterminer avec le propriétaire et le locataire qui s’occupera des interventions liées à cet équipement. Ce qui permet d’éviter les potentiels litiges.

Afin de faciliter votre gestion au quotidien, mettons-nous en situation, pour savoir qui, du locataire ou du propriétaire, incombe la responsabilité d’entretien et de réparation des fenêtres.

Qui est responsable lors d’un mauvais entretien du volet roulant ?

L’entretien courant des volets étant à la charge du locataire, il doit en assurer le bon fonctionnement et remplacer les petites pièces si nécessaire. En théorie, il est responsable des dégradations consécutives en cas de mauvais entretien. En pratique, il peut être difficile pour le propriétaire de le prouver.

Il est dans ce cas judicieux de se référer à l’état des lieux d’entrée, et vérifier l’état du volet roulant à ce moment-là. Si celui-ci était en parfait état de fonctionnement, sans aucun signe de vétusté, alors les réparations afférentes sont imputables au locataire.

💡À savoir : Il est important d’annexer des photos des équipements à l’état des lieux pour dissiper tout malentendu.

Si le propriétaire a fait appel à une entreprise pour l’entretien et la vérification des volets roulant avant la mise en location, il peut s’appuyer sur la facture ou le compte rendu d’intervention pour justifier que les équipements du logement ont été remis en parfait état de fonctionnement.

Qui s’occupe de l’intervention du changement de la fenêtre : locataire ou propriétaire ?

Le remplacement d’une fenêtre peut être du ressort du locataire ou du propriétaire, en fonction de la situation. Si la fenêtre est vétuste, son remplacement sera alors intégralement à la charge du propriétaire. Si la fenêtre est endommagée du fait du locataire, son remplacement sera alors à sa charge.

La responsabilité dépend de la vétusté de l’équipement

Même si un élément vétuste a été dégradé par le locataire, le caractère vétuste de la chose relève de la responsabilité du propriétaire. Ce dernier ne peut donc pas invoquer le remplacement aux frais du locataire. Par contre, si l’équipement est neuf, dans ce cas, c’est bien le locataire qui doit se charger du remplacement de la fenêtre.

La responsabilité s’il y a une fissure sans impact

Il arrive qu’un vitrage se fissure, sans qu’aucun impact n’en soit à l’origine. Ce phénomène est le plus souvent dû à choc thermique. Il se produit lorsqu’il y a une différence de température supérieure à 30°C entre 2 points de la surface du vitrage. Ce qui crée des tensions dans le verre. Par exemple, lorsqu’un volet roulant est fermé à mi-hauteur ou que du mobilier sombre est placé trop près du vitrage.

Dans ce cas, c’est au locataire de se charger du remplacement de la fenêtre. Même si le bris de vitre n’est pas de son fait. Il doit, dès qu’il le constate, prendre immédiatement contact avec son assurance et en informer son propriétaire et / ou bailleur.

Ce bris de vitre est généralement couvert par l’assurance habitation à laquelle doit obligatoirement souscrire le locataire dès la prise d’effet de la location. La plupart du temps, une franchise contractuelle est appliquée, dont le locataire devra s’acquitter. Une malfaçon peut également être à l’origine d’une fenêtre défectueuse. Mais là encore, il faut que le propriétaire puisse le prouver, ce qui n’est pas chose aisée sans engager des frais conséquents.

Évitez les litiges entre le propriétaire et le locataire avec un état des lieux

En tant que gestionnaire, nous sommes nombreux(ses) à avoir été confronté(e)s à des échanges litigieux entre propriétaire et locataire. Notamment à l’occasion de réparations à entreprendre dans le logement. Les notions de vétusté et de dégradations ne sont pas toujours bien différenciées. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation, faisons le point sur les raisons qui peuvent conduire à des conflits entre propriétaire et locataire.

Une situation litigieuse peut être occasionnée à cause d’un manque de connaissances sur la réglementation en vigueur. Chaque partie invoque ses arguments et sa bonne foi de manière subjective, sans se référer à des textes officiels.

Pour bien distinguer les notions de vétusté et de détérioration, nous vous conseillons de décider d’une grille de vétusté en accord avec le propriétaire et le locataire dès la signature du bail.

Un défaut d’informations sur l’état des lieux d’entrée peut être à l’origine de conflits et engendrer des quiproquos au moment du départ du locataire. Mais les litiges peuvent apparaître dès l’entrée dans le logement. Notamment quand certains équipements défectueux n’ont pas été testés et sont indiqués à tort comme fonctionnels dans l’état des lieux. Pour rappel, l’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il doit comporter des informations obligatoires, définies par le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme sa date d’établissement, sa nature (entrée ou sortie), l’adresse du logement, des différentes parties, etc.

💡 À savoir : Il est impératif de prendre le temps de tester tous les équipements du logement dès l’entrée, de manière à pouvoir détecter puis traiter tout dysfonctionnement comme, par exemple, un volet roulant bloqué ou une poignée de fenêtre cassée.

En parallèle, prenez l’habitude d’annexer systématiquement des photos des pièces et des équipements à vos états des lieux, pour pouvoir facilement comparer l’état du bien entre l’entrée et la sortie. Une image vaut parfois mille mots !

Pour conclure, gardez à l’esprit que cette étape, si elle est exécutée dans les règles de l’art, doit logiquement être le référentiel à tout problème d’ordre fonctionnel du logement. Elle permet d’éviter tout litige potentiel entre propriétaire et locataire. Plus vous serez précis dans la description des équipements, plus vous faciliterez votre gestion du logement par la suite. Pour aller plus loin et éviter tout litige, découvrez comment évaluer la vétusté d’un logement lors de l’état des lieux de sortie.

Article rédigé par Céline Montois, gestionnaire immobilier