Comment gérer la vacance locative en tant qu’agence immobilière ?

En France, 8.4 % de logements sont vacants (Insee, 2019). Un manque à gagner pour les agences immobilières dont les locations permettent un revenu stable et récurrent. La vacance locative peut également engendrer de l’insatisfaction de la part des propriétaires qui ont remis la gestion de leur bien entre les mains des professionnels. Comment réduire et pérenniser vos revenus générés par votre parc locatif ? Découvrez nos conseils d’experts pour bien analyser le marché de l’immobilier et trouver des solutions adaptées à vos besoins.

Les 3 types de vacances locatives

Redoutée par tous les professionnels, la vacance locative correspond à une période durant laquelle un logement est vide. Elle peut prendre différentes formes :

• La vacance locative : elle désigne la période durant laquelle une maison ou un appartement reste inhabité entre le locataire sortant et le locataire entrant.
• La vacance locative fonctionnelle : elle correspond à la période durant laquelle le propriétaire a entrepris des travaux de rénovation ou de réparation dans le logement. Il ne peut donc pas être mis en location immédiatement et reste inhabité jusqu’à ce que les travaux soient terminés.
• La carence locative : il s’agit de la période durant laquelle un bien locatif reste inhabité jusqu’à l’arrivée de son premier locataire.

Quelles sont les causes de la vacance locatives ?

La vacance locative touche principalement les petits pôles urbains et les régions peu attractives à faible densité de population.

Dans d’autres cas, elle touche les agences immobilières éprouvant des difficultés dans la gestion de la mise en location de leurs logements pouvant être dû à :

• un taux de rotation de plus en plus important ;
• une augmentation du parc locatif ;
• un manque de personnel ;
• etc.

Cette période doit être la plus courte possible afin de minimiser l’impact sur vos revenus locatifs. Grâce à une bonne analyse de votre marché en fonction de votre ville et de son attractivité, vous opterez pour des solutions adaptées à votre situation.

Les types de biens les plus demandés sur votre marché

Alors que certaines villes manquent de logements destinés aux étudiants, à Rennes on constate l’effet inverse. De nombreux appartements ont été transformés en collocation alors qu’ils sont majoritairement recherchés par des familles.

Si vous vous fiez à vos statistiques d’agence, vous pouvez déterminer puis privilégier la prise de mandats de biens les plus recherchés sur votre secteur. Votre connaissance aiguisée du marché vous permet également de guider les futurs investisseurs dans leur choix :

• studios ;
• grands logements ;
• collocations ;
• logements vides ;
• logements meublés ;
• etc.

Dans le cas contraire, il faut s’attendre à ce que le taux de vacance soit plus élevé.

L’analyse du taux de vacance locative par ville

Le taux de vacance locative est un bon indicateur quant à l’état du marché de votre zone d’activité. L’observatoire des territoires du gouvernement met à votre disposition une carte interactive indiquant précisément le taux de vacance de chaque ville française où vous êtes présent.

Part des logements vacants en pourcentage (Observatoire des territoires, 2018).

L’analyse de ce taux révèle certaines tendances. Par exemple, un taux élevé indique que :

• le nombre de logements à louer est supérieur à la demande des locataires ;
• le prix des loyers sera plus bas par apport à d’autres villes ;
• les logements mettent plus de temps à être reloués, il faut redoubler d’efforts pour valoriser les biens lors de la mise en location.

À l’inverse, plus le taux de vacance sera faible, plus vous pourrez être exigeant sur la qualité du dossier de vos locataires, par exemple.

Si vous observez que le taux de vacance locative de votre agence est élevé alors que les indicateurs de votre ville sont au plus bas, des solutions innovantes existent pour valoriser vos biens sur le marché.

Comment diminuer la vacance locative en agence immobilière ?

Adapter le prix du loyer en fonction du marché de la ville

Un prix élevé du loyer entraînera une difficulté supplémentaire pour louer un logement. Une situation qui concerne toutes les villes, même les zones les plus tendues. À Paris, Montpellier ou encore Bordeaux, théoriquement la fixation du prix est simple et non équivoque grâce à l’encadrement des loyers. Certains biens dépassent malgré tout ce plafond avec le complément de loyer. Que ce soit par rapport à un secteur géographique prisé, à la vue sur un monument ou à l’accessibilité aux transports, les situations “exceptionnelles” sont diverses.

Dans les villes non encadrées par la loi, il est important pour un agent de savoir conseiller son propriétaire sur le prix de location de son bien. Notamment pendant la prise d’un nouveau mandant. Grâce à votre expertise, vous pouvez faire une estimation au plus juste. Dans le cas où le propriétaire souhaite mettre le loyer plus cher que votre estimation, vous pouvez lui rappeler les risques liés à un taux de vacance élevé. Si, malgré vos conseils, il ne change pas d’avis, nous vous recommandons de faire un point tous les 15 jours avec lui dans le cas où le bien ne parvient pas à trouver de locataire.

Proposer une visite virtuelle des logements avec un plan 3D

Le manque de visibilité des annonces immobilières dédiées à la location, avec peu d’informations ou de photos, sont également la cause d’une vacance locative élevée. Sans oublier que dans une annonce immobilière, certaines mentions sont obligatoires.

Le plan 3D est une solution innovante et efficace pour digitaliser votre offre. Il permet de valoriser un logement et d’aider le locataire à se projeter plus facilement dans ce lieu de vie. Là où une photo grand angle pourrait être déceptive si la pièce se révèle plus petite que ce que le locataire avait imaginé, la 3D ne laisse pas de place au doute.

Grâce à la visite 3D, vous économisez du temps en ne vous rendant pas systématiquement sur les lieux. Les futurs locataires feront une présélection plus aboutie des logements qui les intéressent et vous signerez le bail plus facilement.

Accélérer la remise en état d’un bien grâce aux plans 3D

L’évaluation d’un bien à l’état des lieux de sortie peut révéler la nécessité de réaliser des travaux de remise en état, voire de rénovation. Le plan 3D est un excellent outil pour les artisans architectes. Les technologies misent au point permettent d’évaluer les surfaces et calculer les quantités de matériaux nécessaires sans avoir à se rendre sur les lieux. Un gain de temps pour vous, pour les artisans et pour le locataire qui verra la vacance locative fonctionnelle de son logement réduite au minimum.

Réaliser un pré-état des lieux pour gagner du temps

Lorsqu’un locataire est sortant après avoir occupé le logement pendant de longues années, l’idéal est d’effectuer un pré-état des lieux par anticipation. Il permet de :

• rendre compte de l’état du logement ;
• faire quelques plans en amont ;
• redistribuer le logement non fonctionnel pour le rendre plus attractif.

En demandant des devis en amont, vous les validerez rapidement avec le propriétaire et les travaux pourront commencer dès la sortie du locataire. De quoi réduire la vacance et, par conséquent, les pertes de loyer.

Après avoir analysé votre marché pour conseiller au mieux les propriétaires et futurs investisseurs, le plan 3D est un outil efficace dans la gestion de votre parc locatif. Moderne et innovant, une seule captation du logement sert aussi bien à la remise en état d’un bien après avoir évalué sa vétusté qu’à sa mise en location.

Rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grands comptes