Obligation d’entretien du jardin : propriétaire ou locataire ?

En location, disposer d’un jardin privatif ou collectif est un véritable avantage et les bénéfices sont nombreux. Pour qu’il reste agréable à vivre, cet espace de verdure nécessite un entretien régulier. Autrement, il peut vite se transformer en friche et la remise en état peut s’avérer coûteuse. Sans parler des conflits générés avec le voisinage lorsqu’une haie ou un arbre empiète sur leur propre jardin. Quelles sont les obligations d’entretien du jardin pour le propriétaire et le locataire ? Un locataire peut-il l’aménager comme bon lui semble ? Pour vous faire gagner du temps dans la gestion de votre parc, nous revenons point par point sur ce qui est à la charge de votre propriétaire et de votre locataire selon les différents cas de figure. Retrouvez également la liste complète des réparations locatives.

Que définit le jardin au sein d’une location ?

Rappelons que pour faire partie d’une location, le jardin doit être clairement mentionné au bail d’habitation. Dans le cas contraire, la loi considère que le locataire n’en a pas la jouissance exclusive. Il ne peut donc, ni refuser au propriétaire d’exercer son droit de passage dans le jardin, ni réaliser d’éventuels aménagements des espaces verts sans avoir eu l’accord préalable du propriétaire.

Dans ce contexte, le locataire n’aura pas à entretenir le jardin par ses propres moyens. Il devra toutefois s’acquitter des charges liées à son entretien, fixées par le Décret du 26 août 1987 n°87-713 : frais de nettoyage des aires de stationnement, des aires de jeux, des espaces verts, etc.

Le jardin représente un local accessoire au logement pouvant constituer :

• une partie privative pour un logement individuel ;
• une partie commune dans une habitation collective. Dans ce cas, on parlera d’espaces verts.

L’obligation de l’entretien du jardin : propriétaire ou locataire ?

Si le propriétaire est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage et exempt de réparations, il en est de même pour le jardin dont il dépend. Lors de la signature du bail, le propriétaire des lieux doit fournir au locataire un extérieur parfaitement entretenu.

De son côté, le locataire a l’obligation d’entretien courant du jardin dont il a la jouissance exclusive. Il doit donc veiller à respecter une certaine régularité dans ses actions pour le préserver des agressions externes.

L’entretien du jardin à la charge du locataire

Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’exécuter :

• la tonte de la pelouse ;
• la taille et le remplacement des haies et arbustes ;
• la taille, l’élagage et l’échenillage des arbres.

Si le jardin dispose d’allées ou de terrasses, le locataire est en charge :

• du désherbage ;
• du démoussage ;
• de l’entretien du sol.

Entretien du jardin par le locataire avec l’intervention d’un professionnel

Afin de s’assurer un entretien régulier de son jardin, le propriétaire peut faire appel à un professionnel des espaces verts. Dans ce cas, il impute au locataire de prendre soin des allées, des massifs, arbustes, haies, plates-bandes :

• coupe ;
• désherbage ;
• ratissage ;
• nettoyage ;
• arrosage.

Entretien du matériel de jardin par le locataire

Si le propriétaire met à la disposition du locataire du matériel de jardinage (tuyau d’arrosage, tondeuse à gazon, etc.), ce dernier devra en assurer l’entretien et les réparations.

💡 À savoir : il est formellement interdit de brûler tous les déchets verts issus de la tonte de la pelouse, de la taille des haies et arbustes ou encore de l’élagage dans le jardin sous peine de sanctions. Cette interdiction générale est inscrite dans le Règlement Sanitaire Départemental ou RSD propre à chaque département. Sauf cas exceptionnel, ces déchets doivent être déposés dans une déchetterie ou dans le cadre de la collecte sélective organisée par certaines communes.

Qui est responsable des réparations en cas de végétaux morts ?

La nature n’obéissant à aucune loi, en cas de végétaux morts, il peut être difficile de désigner qui est responsable. Surtout si le jardin bénéficie d’un entretien régulier.

Les plantations peuvent avoir contracté des maladies incurables ou subi les conséquences d’aléas climatiques. Encore faut-il le prouver. Théoriquement, le remplacement des végétaux reste à la charge du locataire, quelle que soit la cause de leur dégradation, car l’entretien courant lui incombe.

Si le locataire fait appel à une société pour s’occuper de l’entretien du jardin, il peut demander au propriétaire de les remplacer intégralement à ses frais ou à frais partagés. Le tout en le justifiant à l’aide des factures d’entretien. Le propriétaire, quant à lui, n’a aucune obligation d’accepter la demande. En tant qu’intermédiaire entre le propriétaire et le locataire, vous serez chargé de transmettre la demande.

Qui est responsable de l’entretien des arbres ?

Les réparations locatives, fixées par le décret du 26 aout 1987, listent l’entretien courant des pelouses, massifs, bassins et piscines, de la taille et l’élagage des arbres et arbustes ainsi que leur remplacement. C’est donc le locataire qui est responsable de l’entretien des arbres, à l’exception de leur abattage.

Les parties peuvent toutefois s’entendre et le propriétaire se charger de l’entretien par le biais d’un professionnel. En revanche, le décret prévoit que les frais liés soient répercutés sur le locataire.

Éviter les litiges entre propriétaire et locataire par l’état des lieux

L’état des lieux est une étape clé du parcours locatif. Il permet de formaliser l’état général d’un bien de manière objective en dressant un inventaire de ses pièces, de ses équipements et matériaux. Il a pour but de comparer l’état du bien entre la prise d’effet de la location et la sortie du locataire.

Les sources de conflits d’un état des lieux de sortie

C’est bien souvent à la sortie que l’état des lieux peut générer des conflits entre propriétaire et locataire. Chacun arguant pour défendre ses intérêts en cas de désaccord. Si généralement les parties font preuve de bonne foi, les notions d’entretien courant, de vétusté ou encore de dégradations ne sont pas toujours bien interprétées et peuvent laisser place à des appréciations subjectives.

Un défaut de renseignements sur l’état initial d’un équipement peut engendrer de mauvaises surprises pour l’une ou l’autre des parties. Par exemple une tondeuse à gazon défaillante dès le départ, mais qui n’a pas été testée. Il est, dans ce cas, impossible d’invoquer la responsabilité du propriétaire. Le locataire peut se retrouver à payer les frais de réparation, voire de remplacement.

C’est pourquoi il est primordial d’indiquer dans l’état des lieux un maximum de renseignements sur les équipements et éléments du bien. Décrire son état de conservation et d’usure, évite tout litige potentiel pouvant conduire à recourir à un constat par Huissier.

Nos conseils pour éviter les litiges

Si le jardin dispose d’arbres et de plantations, en plus de les notifier sur l’état des lieux d’entrée, nous vous recommandons de les prendre en photo et de les annexer à l’état des lieux. L’objectif est de pouvoir comparer leur état à la sortie du locataire. Propriétaire et locataire peuvent également s’entendre sur un cahier des charges de l’entretien afin d’éviter les déconvenues à la restitution du bien.

Il faut savoir qu’un défaut d’entretien du jardin loué peut être un motif de résiliation du bail. Dans ces conditions, le locataire ne satisfait pas à ses obligations locatives. Le propriétaire-bailleur peut saisir la justice pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et exiger la remise en état des espaces verts aux frais du locataire, voire réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Vous l’aurez donc compris, l’état des lieux n’est pas une étape à négliger. Plus il est détaillé à l’entrée dans les lieux, plus vous éviterez les conflits à la sortie. Cette étape peut prendre du temps selon la surface du bien et des équipements, mais elle est essentielle pour restituer le bien sereinement.

⏩ À lire : Etat des lieux de sortie : comment évaluer la vétusté de votre logement ?

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Dans le cas où il est nécessaire d’exécuter des travaux qui ne relèvent pas des menues réparations ou de l’entretien courant du jardin, c’est au propriétaire-bailleur de procéder aux travaux nécessaires et de les prendre à sa charge. On parle alors d’interventions exceptionnelles.

L’abattage d’un arbre menaçant de s’effondrer est, par exemple, du ressort du propriétaire. Tout comme le dessouchage d’un arbre mort.

Quelle obligation d’entretien du jardin en copropriété ?

Dans une habitation collective, le statut des espaces verts doit être défini dans le règlement de copropriété. Il peut parfois interdire certains végétaux en raison de leur odeur, de leur toxicité ou de leur caractère invasif.

L’entretien des espaces verts, dont peuvent bénéficier l’ensemble des locataires, est géré par le Syndic. Les frais font partie de la liste des charges locatives récupérables, fixées par le décret du 26 août 1987. Cela comprend tous les travaux d’entretien courant supportés par les copropriétaires.

Les travaux d’élagage ne font pas partie de cette catégorie de charges et doivent donc être pleinement assumés par les copropriétaires. La différence est importante et souvent source de confusion.

Dans le cas de jardins privatifs au sein d’une copropriété, l’article 2 de la loi du 10 Juillet 1965 prévoit que le copropriétaire est autorisé à y effectuer « de légers aménagements », tels que des activités de jardinage, l’installation d’objets personnels (matériel de jardinage) ou des plantes en pots.

Concernant la réalisation de travaux, l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est requise.

Article rédigé par Céline Montois, gestionnaire immobilier