Un habitat est insalubre dès lors qu’il présente un danger pour la sécurité ou la santé de ses occupants et/ou des voisins. Toutefois, pour être qualifié d’insalubre, le logement doit répondre à un certain nombre de critères. Ainsi, découvrez quels sont ces critères d’insalubrité et quelle est la procédure à suivre pour déclarer un habitat insalubre.

Habitat insalubre : la différence avec un logement indécent

Avant toute chose, il convient de définir précisément la notion d’habitat insalubre. En effet, les termes d’indécence et d’insalubrité sont généralement confondus. Ils correspondent à deux phases différentes dans la dégradation d’un logement, l’indécence précédant l’insalubrité. Ainsi, un logement indécent n’est pas forcément insalubre. En revanche, tout logement insalubre est nécessairement indécent.

La notion d’habitat indécent

Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Autrement dit, de manière générale, celui doit répondre aux critères suivants :

  • ne présenter aucun risque manifeste pour la santé du locataire et pour sa sécurité physique
  • respecter un critère de performance énergétique minimale (c’est-à-dire, d’après le décret n°2017-312 du 9 mars 2017, être protégé contre les infiltrations d’air parasites et permettre une aération suffisante)
  • comprendre les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (eau chaude et froide, chauffage, etc.)
  • respecter une surface habitable minimum (c’est-à-dire une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ou un volume habitable d’au moins 20 m³)

Ainsi, un logement est indécent dès lors qu’il ne respecte pas l’un de ces critères.

La notion d’habitat insalubre

Selon l’article L1331-26 du Code de la santé publique, un habitat est insalubre dès lors qu’il présente un danger réel et constant pour la santé ou la sécurité des locataires, et/ou des voisins, compte tenu de son état ou de ses conditions d’occupation.

Un logement est insalubre si par exemple une installation électrique risque de provoquer un incendie.

💡À savoir : Un habitat en construction ou encore vacant peut-être déclaré insalubre.

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Déclarer un habitat insalubre : la procédure à suivre

Tout d’abord, le locataire doit signaler à son propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les défauts aux règles de salubrité que présente le logement. Sans aucune réaction de sa part, il doit alors avertir par tout moyen (courrier, téléphone, etc.) la mairie dont dépend l’habitat. L’état d’insalubrité de celui-ci sera alors évalué.

L’évaluation de l’état du logement : 29 critères d’insalubrité

Le Service Communal d’Hygiène et de la Santé (SCHS) de la mairie ou l’Agence Régionale de Santé (ARS) visite le logement et rédige un rapport concluant ou non à son insalubrité. Pour ce faire, ils vont s’appuyer sur une grille d’évaluation proposée par la circulaire ministérielle n°293 du 23 juin 2003.

Ainsi, l’état d’insalubrité du logement est évalué selon 29 critères regroupés par éléments influents, présentés ci-dessous :

  • l’éclairement naturel des pièces principales
  • les structures du logement : l’organisation intérieure, les dimensions des pièces (surface habitable et hauteur sous plafond), la protection phonique (bruits extérieurs et intérieurs), l’isolation thermique et l’état des surfaces ainsi que leur facilité d’entretien.
  • les facteurs de risques spécifiques : les installations de combustion (installation, sécurité, arrivée d’air comburant et évacuation des produits de combustion), l’évaluation globale du risque CO (monoxyde de carbone), des toxiques présents (peintures au plomb, etc.), de l’amiante et la prévention des chutes de personnes.
  • l’humidité et l’aération : l’aération des pièces sèches et humides ainsi que l’appréciation globale des manifestations d’humidité.
  • les équipements : les réseaux d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées, d’électricité et de gaz, les moyens de chauffage, la cuisine, les toilettes et la salle de bain.
  • l’usage et l’entretien des lieux : la propreté, le mode d’occupation et la sur-occupation.

→ Calcul du coefficient d’insalubrité

Une note est attribuée pour chacun des critères en fonction de l’état du logement :

  • 0 = bon
  • 1 = médiocre
  • 2 = mauvais
  • 3 = très mauvais

Elle est ensuite multipliée par un coefficient allant de 1 jusqu’à 8. Sa valeur dépend de l’importance du critère dans l’évaluation de l’état d’insalubrité du logement.

Par ailleurs, pour certains critères tels que « réseau gaz », la case « Absence » sera à cocher si les équipements ne sont pas présents dans le logement.

Enfin, dès lors que la case « DANGER ! » est cochée pour l’un des critères, cela signifie qu’une intervention est obligatoire.

Exemple : Évaluation des deux premiers éléments influents

habitat insalubre grille évaluation

La grille permet d’obtenir un coefficient d’insalubrité allant de 0 à 1. Ce coefficient est égal à la somme des notes finales des critères évalués divisée par la somme des notes maximales possibles de ces critères.

→ Interprétation du coefficient d’insalubrité

Lorsque le coefficient d’insalubrité est :

  • compris entre 0 et 0,3 : Il existe des manquements à la salubrité au regard de certains critères. Toutefois, ces manquements ne présentent pas un caractère majeur justifiant la déclaration de l’habitat insalubre.
  • compris entre 0,3 et 0,4 : Le rapport conclut à une situation d’insalubrité nongénérale du logement. Il s’agit d’une zone intermédiaire.
  • supérieur à 0,4 : L’évaluation conclut à une situation d’insalubrité générale du logement.

⚠️ Attention : Plus le coefficient d’insalubrité se rapproche de 1, plus le degré de dangerosité augmente.

Toutefois, cette grille d’évaluation n’est qu’un simple outil. Le choix de la méthode d’intervention dépend d’autres facteurs tels que le caractère imminent du danger. Ainsi, l’évaluation se fait au cas par cas.

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L’habitat ne répond pas aux critères d’insalubrité : ressort du maire

Le rapport conclut que l’habitat n’est pas insalubre. Toutefois, il indique certains manquements au Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Le dossier est alors transmis au maire. Celui-ci doit envoyer au bailleur une lettre de mise en demeure. Il lui indiquera les travaux de mise aux normes à effectuer et le délai pour les réaliser.

Si le propriétaire refuse d’effectuer ces travaux ou qu’ils sont en partie réalisés, le maire ne peut en aucun cas ordonner l’exécution d’office des travaux. Il doit rédiger un procès-verbal d’infraction et le transmettre à l’Officier du Ministère Public.

⚠️ Attention : Le propriétaire risque une amende de 450 € pour chaque infraction relevée.

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L’habitat répond aux critères d’insalubrité : ressort du préfet

Lorsque le rapport conclut l’insalubrité du logement, le dossier est alors transmis au préfet du département.

Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de ce rapport pour consulter la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques.

Il doit également informer le propriétaire du logement, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la tenue d’une réunion avec cette commission. Cette lettre doit être en sa possession au moins 30 jours avant la réunion afin qu’il puisse apporter ses propres observations.

Selon l’avis rendu par la commission, le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable ou remédiable. Cet arrêté doit être porté à la connaissance du propriétaire par lettre recommandé avec avis de réception. Son affichage en mairie est également obligatoire.

→ Arrêté d’insalubrité irrémédiable

Le préfet prend un tel arrêté dès lors que :

  • il n’existe aucun moyen technique pour remédier à l’état d’insalubrité du logement
  • ou la reconstruction du logement est moins coûteuse que d’y réaliser des travaux de mise aux normes.

Cet arrêté s’accompagne systématiquement d’une interdiction définitive d’occuper l’habitat insalubre. Cette interdiction est effective au terme du délai fixé dans l’arrêté qui ne peut être supérieur à 1 an.

→ Arrêté d’insalubrité remédiable

Le préfet prend un arrêté remédiable lorsque des moyens techniques peuvent mettre fin à l’état d’insalubrité du bien. Cet arrêté précise les travaux à réaliser et le délai pour les effectuer. Le locataire a pour interdiction d’occuper l’habitat insalubre pendant la durée de ces travaux.

Si le propriétaire ne les effectue pas, le préfet lui envoie une lettre de mise en demeure. Il dispose alors d’1 mois pour respecter son obligation. Il peut également avoir à payer une astreinte d’un montant de 1 000 € maximum par jour de retard.

À défaut, les travaux seront entrepris par le maire ou le préfet mais aux frais du bailleur et majorés d’intérêts.

⚠️ Attention : Le propriétaire d’un habitat insalubre refusant sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté risque 1 an d’emprisonnement. Il s’expose aussi à une amende de 50 000 €.

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Habitat insalubre : les conséquences d’un arrêté d’insalubrité sur le contrat de location

La prise d’un arrêté d’insalubrité à de nombreuses conséquences notamment sur le loyer, la durée du contrat de location et le logement en lui-même.

Suspension des loyers

Dans le cadre d’un arrêté remédiable, la suspension des loyers intervient durant une certaine période. Ainsi, à partir du 1er jour du mois suivant la date d’affichage de l’arrêté en mairie ou de sa notification au bailleur, le locataire n’a plus de loyer à verser. La suspension des loyers se termine le 1er jours du mois suivant la date d’affichage en marie de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’occuper l’habitat insalubre ou de sa notification au propriétaire.

De plus, pendant cette même période, la suspension des aides au logement fournies par la CAF intervient également.

⚠️ Attention : Une fois les travaux réalisés, le propriétaire n’a pas le droit de réclamer au locataire les loyers non versés pendant cette suspension.

En revanche, s’il s’agit d’un arrêté irrémédiable, la suspension des loyers est sans limite de durée.

Toutefois, le locataire doit, dans tous les cas, continuer à payer les charges locatives aux échéances convenues dans son bail.

Fin du contrat de location

Si le logement fait l’objet d’une interdiction définitive d’y habiter, le contrat prend fin :

  • une fois arrivé à son terme
  • ou au départ du locataire
  • ou à la date limite fixée dans l’arrêté d’insalubrité

💡À savoir :  Lorsque le propriétaire manque à son obligation de fournir un logement salubre, le locataire n’est pas obligé de respecter un délai de préavis.

Dans le cadre d’une interdiction temporaire d’occuper le logement, la prorogation du bail dépend de la durée de l’arrêté.

📍 Exemple : Un bail devant prendre fin le 30 septembre 2019 sera prolongé jusqu’au 31 mars 2020 si la durée de l’arrêté est de 6 mois.

Hébergement et relogement

En cas d’interdiction temporaire d’occuper l’habitat insalubre, le bailleur a pour obligation de proposer au locataire un hébergement provisoire. Le coût de cet hébergement est à la charge du propriétaire (frais de recherche, loyer et charges locatives).

S’il s’agit d’une interdiction définitive, il doit proposer au locataire des offres de relogement. Le loyer du nouveau logement incombe au locataire. Toutefois, le bailleur doit lui verser une indemnité d’un montant égal à 3 mois de son nouveau loyer, au titre des frais de déménagement.

⚠️ Attention : Le propriétaire d’un habitat insalubre refusant de reloger son locataire alors qu’il peut le faire risque 3 ans d’emprisonnement. Il peut être également passible d’une amende de 100 000 €.

Si le locataire ne reçoit pas de propositions d’hébergement ou de relogement, le préfet prend les dispositions nécessaires pour lui fournir un logement. Cette prise en charge sera aux frais du propriétaire et majorés d’intérêts.

⚠️ Attention : Le locataire peut être expulsé en cas de refus injustifiés des offres de relogement fournies par le propriétaire ou le préfet.

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