Le statut des baux d’habitation comporte des obligations, que ce soit pour le propriétaire ou le locataire. Les obligations locatives vont majoritairement concerner l’entretien du bien anciennement « en bon père de famille » (aujourd’hui « raisonnablement » afin d’éviter toute discrimination). Ces obligations comportent une occupation paisible en tenant compte du voisinage. Les droits du locataire vont comporter sur ce qu’il a le droit de faire dans le logement en cours de location et, a contrario, ce qu’il n’a pas le droit de faire. Nous détaillerons dans cet article les droits du locataire concernant la peinture sur les murs. Retrouvez également la liste complète des réparations locatives.
Le locataire a-t-il le droit de repeindre les murs ?
Le locataire n’a le droit d’effectuer aucune modification du logement (peinture, revêtement sol) sans l’accord du propriétaire. S’il veut repeindre les murs, il doit théoriquement demander au propriétaire de son logement son accord (il est généralement alors demandé le projet, la couleur de repeinte).
Le propriétaire peut-il refuser ces travaux ? L’article 6 d de la loi du 6 Juillet 1989 (à jour de la loi ALUR) dispose : « Le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Nous pourrions comprendre par cela que le propriétaire est obligé de donner son accord aux travaux de peinture réalisés par le locataire. Cependant, la chose est un peu plus subtile que cela.
Si un locataire repeint le logement intégralement en noir, la justice (notamment les commissions de conciliation) vont avoir tendance à considérer qu’il s’agit d’une transformation de la chose louée avec une impossibilité de relocation.
Si votre locataire ne vous a pas prévenu en tant que mandataire du bailleur, tout va se jouer à l’état des lieux. Il est important de réaliser un état des lieux d’entrée précis en précisant notamment la couleur des murs.Il sera plus facile à la sortie de retenir une repeinte de pièce sur le dépôt de garantie pour changement de couleur. Thibault BREMENT, gestionnaire locatif institutionnel, a pu connaître le cas du locataire qui repeint le logement en noir intégralement. Une retenue a été possible, car la couleur était précisée à l’entrée. Si elle n’est pas précisée, comment prouver que les murs n’étaient pas déjà noirs ?
Nous avons parlé d’un cas extrême de repeinte d’un logement en noir mais quid des autres couleurs ? Il n’y a pas de réponse toute faite pour ce qui constitue une transformation de la chose louée. Les commissions de conciliation vont regarder la neutralité (ou au contraire l’absence de neutralité) de la nouvelle couleur posée par le locataire. Les commissions se basent sur la « mode » de peinture actuelle.
De nos jours, il n’est pas rare d’avoir une cuisine d’une couleur vive. Les commissions peuvent considérer que si le locataire repeint la cuisine en rouge, cela constitue un aménagement et ne rend pas le bien impropre à la location ou ne bloque pas la location, car, à l’instant T, cette couleur est à la mode.
BON À SAVOIR
Il est très fortement recommandé aux locataires de prévenir leur bailleur. Il est important pour les agents de prévenir le locataire de ses droits et obligations lors de l’état des lieux d’entrée. Profiter de ce moment pour être proactif.
Quels travaux des murs sont à la charge du locataire ?
Pour suivre une règle assez générale, tout ce qui participe de la dégradation par le locataire va être une charge locative. En effet, si cela ne constitue pas de la vétusté, usure normale d’un revêtement ou équipement, alors le locataire va devoir mettre la main à la poche.
De manière générale, lorsque le locataire dégrade le bien, il est obligé de rembourser la dégradation commise. Nous pouvons émettre un bémol sur ce point en cas de jaunissement des murs par la fumée de cigarette :
- L’odeur de cigarette peut-elle être prise en compte ?
- Le jaunissement des murs peut-il entraîner la repeinte aux frais du locataire ?
- Sommes-nous toujours dans la vétusté lorsque le jaunissement est fortement accéléré par la fumée de cigarette ?
Dans ce cas, nous vous conseillons plutôt de proposer une solution amiable : convaincre le propriétaire de repeindre en ayant fait un devis au préalable. Il faut mettre les parties d’accord sur une participation financière du locataire à hauteur de X €. Ce montant doit être validé par écrit tant par le locataire que par le propriétaire afin que cela ne soit pas contestable.
Les cours n’ont pas de réponse arrêtée sur le jaunissement par cigarette. Exception faite d’un logement loué neuf pour une courte durée présentant un jaunissement avancé.
Quels travaux des murs sont à la charge du propriétaire ?
Les travaux restant à la charge du propriétaire sont tous les travaux liés à la vétusté du logement. Cela va être le cas d’une repeinte car le locataire est resté de nombreuses années dans le logement tout en l’entretenant bien. Dans ce cas, impossible de retenir sur le dépôt de garantie la repeinte des murs jaunis par le temps.
Les gros travaux sur ces murs (sauf s’ils proviennent de dégradation de la part du locataire) vont rester à la charge du propriétaire. Nous pouvons imaginer la nécessité de renfort d’un mur porteur dans le logement dans une copropriété afin de sauvegarder la structure de l’immeuble. Les travaux en eux-mêmes vont être aux frais de la copropriété et ne seront pas re-facturables au locataire. Il en est de même pour la repeinte du mur post-travaux.
Ici, nous pourrions parler des dégâts des eaux. Il y a un jeu entre les assurances et la question n’est pas de savoir si le propriétaire ou le locataire devront payer la facture, mais plutôt laquelle des deux assurances va devoir régler. Il peut également s’agir de l’assurance de la copropriété suivant la source du dégât des eaux.
Il est rare que les assurances remboursent l’intégralité de la repeinte. La vétusté est retenue sur le devis et cette partie peut être une charge locative comme une charge propriétaire. Tout dépend du responsable du dégât des eaux. S’il s’agit du locataire, vous pouvez refacturer la partie vétusté retenue par l’assurance de celui-ci.
BON À SAVOIR
Nous pouvons citer le cas d’un locataire qui aurait mal utilisé un équipement (ou mal entretenu celui-ci par exemple une chaudière gaz) ayant entraîné un incendie. La vétusté retenue par les assurances pourra alors être refacturée au locataire. A contrario, si la faute n’est pas imputable directement au locataire, alors cela sera une charge pour le propriétaire.
État des lieux : s’il y a des trous dans les murs, quel tarif ?
Il faut distinguer le cas des logements sociaux et le cas des logements du parc privatif. Dans les logements sociaux, il y a une grille de facturation (x€ le trou, y€ l’éclat, etc.). Cette chose est impossible dans le parc privé. Il conviendra de regarder si le nombre de trous est raisonnable ou problématique.
Prenons l’exemple d’une penderie non aménagée à l’entrée du locataire. Si celui-ci a posé une penderie complète fixée au mur et qu’au moment de l’état des lieux de sortie, de nombreux trous rebouchés sont présents dans cette pièce, il paraît compliqué qu’une commission de conciliation retienne ce critère pour valider une repeinte de la pièce par le locataire.
Si un locataire a fait quelques simples trous (par exemple 3 ou 4 trous dans un salon pour accrocher ses tableaux), il paraît compliqué de considérer cela comme une dégradation. Les cours vont plutôt avoir tendance à apprécier cela comme des traces d’aménagement et cela n’est pas re-facturable au locataire.
Attention toutefois, il faut que les trous soient rebouchés sinon, le bailleur est en droit de faire venir un artisan pour les reboucher aux frais du locataire.
Si un locataire a fait une trentaine de trous dans une pièce, la repeinte peut être facturée au locataire. Les murs seront trop marqués et cela ne sera plus considéré comme de l’aménagement, mais comme de la dégradation.
Vous l’aurez compris, il n’y a pas de réponse toute faite. Il faut, comme bien souvent, effectuer du cas par cas. Le critère principal qui sera retenu sera le côté raisonnable ou déraisonnable de ces trous sur les murs. Quoi qu’il en soit, aucune facturation « au trou » n’est possible dans le parc privé.
Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif institutionnel
