DPE 2021 : Quelle surface habitable est prise en compte ?

derniers étages d'un immeuble

Nous allons, tout au long de cet article, essayer d’expliquer quelle surface est prise en compte (et a contrario, lesquelles ne sont pas prises en compte) mais également essayer d’apporter quelques réserves ou questionnements sur lesdites surfaces. Pour introduire cet article, nous allons d’ores et déjà préciser que la surface prise en compte est la surface habitable du logement dite SHAB qui est définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (en résumé, tout ce qui fait parti du logement et qui est clos et couvert et dont la hauteur est à plus de 1m80).

Pourquoi la surface habitable est-elle importante pour le DPE ?

Explication sur l’importance de la surface habitable

La surface habitable du logement est capitale pour établir le nouveau DPE. Si celle-ci n’est pas prise en compte, les appartements ou maisons de grande superficie se trouvent forcément avec une consommation énergétique importante (il paraît logique pour tous de se dire qu’un logement de 300m² consomme beaucoup plus qu’un logement de 15m²…).

Cette prise en compte de la surface habitable va permettre de pondérer la consommation du logement. En effet, il ne s’agit pas simplement pour le nouveau DPE de prendre en compte la consommation pure et dure de l’habitat mais plutôt sa performance.

Si on ne tient pas compte de la surface habitable du logement, plus celui-ci est grand, plus il est compliqué voir impossible d’avoir une bonne note (retour à la case école !) sur son DPE. Ainsi, il conviendra d’analyser, en fonction de la superficie du logement, si celui-ci est performant ou non.

Comme beaucoup ne regardent que peu l’étiquette énergétique (si ce n’est la fameuse lettre), celle-ci est exprimé par une unité simple :

  • le KWh/m²/an à savoir le kilowattheure par mètre carré par an pour ce qui est de la consommation énergétique de votre logement.
  • et le KG CO²/m²/an (kilogramme de CO² par mètre carré par an) pour ce qui est des émissions de gaz à effet de serre.

Il est donc fait directement référence dans l’unité de l’étiquette énergie de votre logement.

⏩ À lire également : DPE 2021 : la nouvelle étiquette énergie

Pourquoi la surface habitable et pas une autre ?

Il existe de très nombreuses surfaces différentes en immobilier :

  • Emprise au sol,
  • SHON (surface hors œuvre nette),
  • SHOB (surface hors œuvre brute)
  • Et autres …

Il a été choisi la surface habitable du logement car ce qui nous intéresse est de savoir ce que va consommer la partie habitation pure de votre logement, la partie chauffée.

Bien entendu, le gros œuvre est également pris en compte mais différemment. Dans la mesure de :

  • L’épaisseur des murs,
  • Du type d’isolant mis
  • etc…

Ainsi, un propriétaire qui aurait ajouté une cloison simple dans son logement voyant diminuer la surface habitable sera « récompensé » par le fait que cette cloison, présentera des caractéristiques isolantes plus ou moins importante suivant le type d’isolant mis.

⚠️ Nous vous rappelons ici qu’il est capital de conserver les factures.

Dans la surface habitable, les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 ne sont pas prises en compte. Nous pouvons donc regretter ce point car un logement sous les toits par exemple peut avoir une superficie au sol bien plus importante que sa surface habitable.

Une grande partie du logement (Thibault BREMENT a notamment pu voir dans sa carrière des logements de 40m² au sol mais 25m² habitables), peut donc ne pas être prise en compte dans la réalisation du nouveau DPE et donc fausser celui-ci.

Y a-t-il une différence entre la surface habitable du DPE et celle du bail ?

La surface habitable indiquée dans le bail peut cependant différer de celle prise en compte pour le DPE. En effet, alors que certains points sont pris en compte dans la surface habitable d’un logement (nous pensons notamment aux terrasses/balcons et loggias pour 50% de leur superficie dans la limite de 8m²), celle-ci ne sera pas prise en compte dans le DPE car, théoriquement, cela ne va pas être chauffé.

Également, les annexes que nous pouvons parfois retrouver (séchoirs extérieurs par exemple) ne seront pas non plus prises en compte par le nouveau DPE, mais pourront être prises en compte dans la surface habitable du bail.

💡Bon à savoir : Cela dépendra bien entendu des conditions de superficie et volume de ces espaces

La surface totale du bien prise en compte dans le DPE 2021

Mais quelles sont donc les parties prises en compte exactement dans le nouveau DPE et lesquelles sont exclues ? Nous n’allons pas vous faire un descriptif « pas à pas » simple et brut mais expliciter le raisonnement caché derrière.

Les superficies exclues directement de la surface prise en compte

Tout d’abord, il est important de savoir que les éléments suivants ne sont pas pris en compte dans le nouveau DPE :

  • Les combles non aménagés,
  • Les caves,
  • Les sous-sols,
  • Remises,
  • Garages,
  • Terrasses,
  • Séchoirs extérieurs,
  • Vérandas (non chauffées)

Cela s’explique car ces surfaces sont généralement non chauffées. Même dans le cas d’une loggia qui, pour rappeler rapidement la définition, sont des balcons couverts et fermés sur les côtés mais pas forcément devant donc donnant directement sur l’extérieur. et surtout, ces surfaces sont non « habitées ».

Elles sont bien entendu utilisées par les habitants du logement mais pas habitées à proprement parler (on voit rarement un bureau permanent sur un balcon même si cela peut être très agréable pour travailler lorsqu’il fait beau!) ou encore moins de chambre définitive…

⚠️ Cependant, ces surfaces, bien que non prises en compte, peuvent influencer le nouveau DPE car une cave sous la pièce de vie peut avoir une conséquence plus ou moins importante suivant l’isolation qui est faite et la superficie de ces espaces influencera le DPE.

Le petit schéma ci-dessous permet de comprendre en quoi et notamment car nous voyons bien que le mur en rouge ne doit pas être pris en compte de la même manière que les autres murs du logement car ne donnant pas directement sur l’extérieur mais sur un espace dont la surface n’est pas prise en compte. Si le garage est très bien isolé, cela rendra le mur en rouge bien moins sujet aux déperditions de chaleur qu’un mur donnant sur l’extérieur (en supposant que ces 2 murs ont le même type d’isolation).

dpe surface habitable d'une maison prise en compte

(schéma tiré du guide DPE logements fourni par le ministère de la transition écologique)

Les surface habitable prise en compte dans le DPE mais pas dans le bail

Maintenant que les exclusions ont été expliquées, il convient de s’intéresser au cas des vérandas chauffées qui sont, elles, prises en compte dans la surface habitable DPE.

En effet, si la véranda est chauffée, il paraît logique d’intégrer sa surface dans le DPE et d’en prendre en compte la caractéristique car cette partie du logement, exclue de la surface habitable (du moins en partie) va consommer de l’énergie et la différence peut être importante suivant l’isolation de cette véranda :

  • Type de vitrage
  • Épaisseur
  • Superficie à chauffer

Il va donc falloir prendre en compte cet espace dans la surface habitable du DPE.

Rappel de la notion d’opposabilité et de responsabilité du diagnostiqueur

Petit point de détail, mais si le logement ne comporte pas de véranda chauffée, le diagnostiqueur pourra utiliser le diagnostic de surface habitable réalisé. Si une véranda est présente, il lui suffira d’ajouter la superficie de celle-ci à la surface habitable.

Le diagnostiqueur peut également utiliser des documents en provenance du syndic (ou bailleur social) mentionnant la surface habitable de chaque lot ou autres documents de type étude thermique réglementaire (il en va, dans les deux derniers cas, de la responsabilité du diagnostiqueur d’utiliser ces surface).

Dans tous les autres cas, le diagnostiqueur devra effectuer un mesurage de la surface habitable du logement.

⚠️ Il est cependant conseillé à nos amis diagnostiqueurs de réaliser une nouvelle mesure (au moins à titre de vérification car nous vous le rappelons, le DPE est opposable et engage la responsabilité du diagnostiqueur ) du logement à chaque fois.

Quelle surface est prise en compte pour un DPE collectif ?

Lorsque les surfaces sont accessibles

Maintenant que nous nous sommes intéressés au cas des DPE individuels, penchons nous maintenant sur le cas des DPE collectifs qui, je le pense, seront de plus en plus nombreux à l’avenir et particulièrement dans les villes où l’investissement locatif est important (nous pensons notamment à la région parisienne ou la très grande majorité des logement détenus par les propriétaires le sont dans un but de location…

Dans ce cas, l’objectif est d’avoir des données plus générales sur l’immeuble et ainsi déduire plus facilement pour le diagnostiqueur le nouveau DPE du logement.

Comme vous pouvez vous en douter, il conviendra d’étudier l’enveloppe globale de l’immeuble au moment de la réalisation d’un DPE immeuble. Dans ce cas, le diagnostiqueur, afin de réaliser un DPE individuel, n’aura « qu’un rapport » à effectuer entre la surface habitable globale de l’immeuble et la surface habitable du logement.

💡Bon à savoir : Cependant, la donnée de la surface habitable de l’immeuble n’est pas forcément accessible notamment dans les vieux bâtiments ou les plans datent des années 30 voir antérieur 🔎

Si un diagnostic immeuble a été réalisé en bonne et due forme notamment dans les immeubles purement locatifs, ces surfaces habitables globales seront plus accessibles (désolé chers collègues gestionnaires de copropriété).

Cas des logements chauffés collectivement et surface habitable non disponible

A défaut de surface habitable de l’immeuble disponible et en cas de chauffage collectif, le diagnostiqueur peut également utiliser la clé de répartition affectée au chauffage de l’immeuble. 

⚠️ Attention à ne pas utiliser les tantièmes généraux même en soustrayant les surfaces non chauffées de type caves, parking car, encore une fois, le diagnostiqueur engage sa responsabilité.

Les espaces tampons pris en compte dans la surface habitable ?

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un espace tampon ?

Il s’agit de l’ensemble des locaux non chauffés en contact direct avec l’enveloppe d’un local chauffé.

Cela va donner lieu à un coefficient dit coefficient b qui, plus il est haut (sa valeur maximale étant 1), plus le mur concerné par cet espace tampon sera considéré comme étant particulièrement exposé au froid (ou à la chaleur) extérieure.

En résumé, plus ce coefficient est haut plus le mur sera considéré comme ayant une déperdition importante. Encore une fois, le ministère de la transition écologique fournit un schéma assez intuitif et intéressant permettant d’expliquer simplement cette notion.

diagramme pour determiner la surface habitable

(schéma tiré du guide DPE logements fourni par le ministère de la transition écologique)

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, un espace tampon (une paroi) donnant sur un local chauffé aura un b de 0 ce qui induit une déperdition non augmentée sur cette cloison.

A contrario, une paroi donnant sur un espace extérieur, enterrée, sur sous-sol ou vide sanitaire aura lui un coefficient b de 1 indiquant que la déperdition est importante.

Nous ne nous lancerons pas dans l’explication du calcul mentionné dans les « autres cas de figure » car la formule est assez inintelligible. L’idée étant ici de comprendre l’importance de la prise en compte de ces espaces tampons et dans quelle mesure ils sont pris en compte.

⏩ À lire également : NOUVEAU DPE 2021 Les points importants

Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif tertiaire

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