Comment réaliser un DPE pour une vente ou une location

agent immobilier qui fait visiter un appartement à un couple

Nous ne le présentons plus, le nouveau DPE fait parler de lui ! Nous allons nous intéresser à celui-ci lors d’une vente ou d’une location et l’utilisation de l’ancien DPE. Comme vous pourrez le lire et comme à son habitude, l’État a prévu une application graduée pour le DPE. Il faudra se pencher justement sur la règle en matière de DPE ainsi que ses exceptions.

Le DPE obligatoire pour une vente et pour une location?

La volonté de l’État avec le nouveau DPE est d’en faire un instrument tant d’information que de la transition écologique et de la sauvegarde de notre planète car, nous le savons, d’autant plus dans le contexte actuel, l’énergie est un point de pression tant écologique qu’économique.

Les informations présentes sur le DPE, reprennent des éléments de consommation du logement en matière d’énergie mais également d’autres éléments sur les émissions de gaz à effet de serre que celui-ci émet.

Ainsi, il aurait paru étrange que l’état n’impose pas ce diagnostic dans le dossier de diagnostic technique obligatoire lors d’une vente. Le diagnostic de performance énergétique est donc bel et bien obligatoire et c’est également le cas lors d’une location. Que ce soit en location ou en vente, afin d’optimiser la location ou la vente de votre logement, il sera important de bien préparer celui-ci.

Un logement avec un bon DPE est plus facile à vendre (notamment si celui-ci est considéré comme passoire thermique ou future passoire thermique). Il est nettement plus aisé de vendre un logement non passoire thermique, même si nous pouvons imaginer que des montages financiers et fiscaux vont être réalisés afin d’acheter à plus bas prix des passoires thermiques. Dans le but ensuite d’optimiser l’isolation du logement afin de le louer ou le revendre à un meilleur prix.

Ensuite, lors des locations, même si ce document était déjà présent, il comportait bien souvent la mention « DPE vierge » ou un mauvais lettrage. 

Autrefois méconnu du grand public, ce document est maintenant démocratisé et donc être capital afin de louer votre logement. Encore une fois, cela dépend malheureusement des marchés ou se trouve votre bien. En effet, dans une ville comme Paris, les logements sont tellement rares que le DPE n’a pas réellement d’influence sur la location. Dans les villes où il est déjà complexe de trouver un logement, nous voyons mal des locataires refuser une location sur le seul prétexte que le logement n’aurait pas un DPE convenable. Lorsqu’il y a 25 candidats sur un appartement, il y en a forcément un pour prendre le logement. C’est pourquoi l’État a mis en place des mesures.

Comment réaliser un DPE pour la vente ou pour la location ?

La technique d’établissement du DPE a changé. Alors que celui-ci se basait avant sur les factures, il prend maintenant en compte des critères permanents et communs à tous les appartements. L’ancien DPE se basait sur les factures ce qui pouvait être déconnecté de la réalité (nous pensons dans ce cas aux logements de fonction occupés seulement quelques jours dans la semaine, aux locataires qui chauffent énormément leur logement ou au contraire, très peu).

Aujourd’hui, l’étiquette énergétique de votre logement est basée sur des critères concrets tels que l’enveloppe avec un temps d’occupation constant sans se baser sur des éléments variables.

Celui-ci étant maintenant opposable, il engage la responsabilité du diagnostiqueur de manière forte. Il faut donc fournir à celui-ci un maximum d’éléments concernant l’isolation de votre bien afin qu’il puisse entrer cela dans son logiciel et ainsi, émettre le DPE le plus proche de la réalité possible. Nous avons par exemple maintenant l’épaisseur des murs qui est prise en compte ainsi que le type d’isolant. Si vous avez refait l’isolation murale de votre logement, il convient de fournir les factures à votre technicien afin que celui-ci puisse prendre en compte la nouvelle isolation. Un mur de 40cm d’épaisseur peut être plus ou moins isolant suivant s’il est en brique, isolé avec du polystyrène, du sable pour les vieilles demeures etc… Le diagnostiqueur engageant sa responsabilité, il ne peut pas présumer d’une isolation en polystyrène. Il faut maintenant lui apporter la preuve.

Également, un radiateur de type radiant est moins efficace qu’un radiateur à inertie. Pour cela, il faut prouver au diagnostiqueur le type de radiateur que vous avez afin de vous prémunir d’une mauvaise note (traumatisme scolaire pour certains!). Enfin, il existe plusieurs types de vitrages. Nous avons le double, triple voire quadruple vitrage ! Si la distinction est simple à faire (pour vérifier cela rapidement il suffit d’allumer un briquet devant le vitrage et compter le nombre de flammes s’y reflétant. 2 flammes signifient un double vitrage, 3 flammes un triple etc…), ce n’est pas la seule variable importante. L’épaisseur du vitrage est également très importante et notamment l’espace entre chaque vitrage. Plus celui-ci est important, meilleure l’isolation est. Il faut donc une nouvelle fois justifier cela auprès de votre diagnostiqueur au moyen d’une facture, afin qu’il ait la mesure précise, faute de quoi il sera simplement obligé de préciser simple/double/triple vitrage.

Alors qu’il était jusqu’ici très simple de réaliser un diagnostic de performance énergétique pour un propriétaire car il n’avait pas de documents à fournir si ce n’est les factures d’électricité (non obligatoires et pas réellement pénalisantes). Il faut maintenant fournir aux diagnostiqueurs un maximum de documents concernant les appels consommant de l’énergie à votre diagnostiqueur, mais également un maximum d’éléments concernant l’enveloppe de votre logement. Cela va parfois être délicat lorsque l’isolation date (nous avons alors une possible absence de facture) ou lorsque l’isolation est votée en assemblée générale comme pour le cas d’une isolation extérieure. Il faut que chaque copropriétaire demande la copie de la facture à la copropriété ou que celle-ci réalise un diagnostic de résidence.

⏩ À lire également : Comment réaliser un DPE pour une copropriété ?

Les objectifs de cette nouvelle méthodologie

Comme déjà dit, l’ancien DPE pour une vente d’un appartement ne collait pas du tout à la réalité. Les données utilisées ainsi que le fait que cela soit estimé à occupation identique pour chaque logement tendent à rendre la situation beaucoup moins aléatoire et en adéquation avec la réalité du logement. L’État ne veut laisser aucune place au hasard dans cela et demande donc la justification des éléments d’isolation afin de récompenser en quelque sorte les propriétaires ayant gardé les factures et pouvant justifier de travaux d’isolation.

Le second objectif est également d’informer les locataires ou acquéreurs sur les éléments composant leur futur logement (que ce soit les éléments visuels que certains peuvent reconnaître mais d’autres non comme la différence entre un radiateur radiant et un radiateur à inertie mais également les éléments incrustés de type enveloppe, isolation des murs, épaisseur des vitrages, éléments passifs etc…). Cela va permettre aux clients d’identifier plus facilement les points d’amélioration à apporter à leur logement.

Les préconisations de travaux pour passer d’une catégorie à une autre peuvent permettre aux propriétaires d’effectuer des devis, des travaux, afin d’améliorer les performances thermiques de leur logement.

Tout cela va dans la démarche d’amélioration de l’habitat, notamment dans ses performances thermiques et son confort.

Puis-je réutiliser un ancien DPE pour la mise en vente ou location ?

La réponse à cela est oui… et non.

Tout cela va dépendre de la date de réalisation du DPE (en ce qui concerne la partie légale). En effet, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’en décembre 2024. Pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, leur date de validité s’arrêtera au 31 décembre 2022. Le sort des diagnostics réalisés avant n’est pas clairement stipulé mais nous pouvons supposer qu’un diagnostic réalisé par exemple le 31 décembre 2012 restera valable jusqu’au 31 décembre 2022. Les propriétaires ayant fait réaliser leur DPE il y a peu ne se retrouveront pas dans l’obligation immédiate de réaliser un nouveau DPE que ce soit en cas de location ou en cas de vente.

Cependant, Thibault BREMENT, gestionnaire chez un marchand de bien a déjà pu l’observer plusieurs fois, même si l’ancien DPE est encore valable, dans le cadre de la vente d’un appartement, les clients demandent voir exigent maintenant un nouveau DPE afin de savoir si le logement est une passoire thermique ou non. Pour le DPE de vente d’une maison, les clients attendent la même exigence. Des sanctions seront appliquées dans le futur aux passoires thermiques. Nous pouvons donc aisément comprendre qu’un acquéreur cherchant à investir dans un bien locatif exige un nouveau DPE afin de savoir dans quoi il s’engage et si des travaux seront à réaliser à court terme dans son logement pour continuer à avoir l’autorisation de le louer. Le nouveau DPE est également parfois demandé par les notaires de l’acquéreur faisant leur devoir de conseil.

⏩ À lire également : NOUVEAU DPE Les points importants

Article rédigé par Thibault BREMENT

Gestionnaire locatif au sein d’une foncière et marchand de biens.

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