Bailleur social : comment faciliter la gestion de vos logements ?

Une étude du Ministère de la Transition Écologique affirme que 15,6 % des résidences principales en France sont des logements locatifs sociaux (2021). Un parc regroupant un total de 5 302 000 logements sur le territoire. Alors que les demandes de logements sociaux augmentent année après année, des questions environnementales viennent chambouler le secteur de l’immobilier. En tant que bailleur social, vous faites face à de nouvelles contraintes pour pouvoir louer des logements en bonne et due forme. Quelles sont les méthodes innovantes permettant de vous accompagner face à ces changements ? Dans cet article, retrouvez les avantages de l’externalisation de la gestion de vos logements pour améliorer votre productivité et répondre à vos nouveaux enjeux.

Immobilier social : un secteur en pleine mutation

Une évolution démographique

Crises sanitaire, économique et sociale : de plus en plus de Français sont confrontés au mal logement. L’inflation bat son plein et les logements à loyer modéré se font rares. Autant d’éléments venant bouleverser le fonctionnement du parc immobilier social.

Le SNE (Système National d’Enregistrement) a observé une hausse des demandes passant de 1,7 millions en 2014 à 2 millions en 2019. Elle est principalement liée à :

• l’évolution démographique ;
• l’attractivité grandissante des zones urbaines ;
• l’appauvrissement des foyers les plus modestes.

Paradoxalement, alors que les listes d’attente s’allongent en zone tendue, on remarque une augmentation de la vacance en zone détendue. Ce qui provoque un déséquilibre entre les deux et une difficulté supplémentaire dans la gestion des actifs.

Pour complexifier le tout, l’environnement partenarial du secteur implique la collaboration entre de nombreux acteurs dont les enjeux sont différents. Parmi eux, on y trouve :

• l’État ;
• les collectivités régionales et départementales ;
• les intercommunalités ;
• les services sociaux et institutionnels ;
• les associations de locataires.

Autant d’éléments vous imposant de vous réinventer et de trouver des solutions concrètes pour embrasser le changement au sein de cet écosystème complexe.

Chiffres-clés du logement social en France

Des évolutions réglementaires

Pour accompagner les évolutions de la société soumises à de nouvelles contraintes environnementales, des lois ont peu à peu vu le jour. L’objectif de l’État est de construire plus de logements sous deux conditions : mieux et moins cher. Le secteur du logement social doit être restructuré et renforcé tout en tenant compte de la mixité sociale et de l’amélioration du cadre de vie des Français.

Chronologie des réglementations impactant le secteur de l’immobilier social

Les lois ALUR et SRU imposent aux communes un taux minimum de 20% de logements sociaux sur leur territoire. Un chiffre rarement atteint à l’heure actuelle. Chaque année, l’État procède à un recensement du nombre de logements sociaux pour vérification. Les communes déficitaires sont alors redevables d’un prélèvement annuel opéré sur leurs ressources. Elles sont également soumises à un rythme de rattrapage défini pour trois ans devant leur permettre d’atteindre le taux légal en 2025.

Quid du DPE pour les bailleurs sociaux

L’objectif de la France est, rappelons-le, d’atteindre la neutralité carbone en 2050. Même si les logements sociaux ne sont pas les plus en retard en termes de mise en conformité des passoires thermiques, le chantier engagé reste très important. Les statistiques du ministère indiquent que le parc social français compte 7,1% de logements étiquettes F ou G sur le DPE.

Pour accompagner la rénovation des logements sociaux, l’État a engagé une aide de 500 millions d’euros au titre du plan de relance, dont 40 millions dédiés à des solutions innovantes. À ses côtés, la banque des territoires et la vente des certificats d’économies d’énergie (CEE) soutiennent le projet.

Les principaux enjeux des bailleurs sociaux

Les évolutions démographiques, environnementales et réglementaires vous mènent en tant qu’organisme de logement social à relever 4 grands défis :

• La réorientation des ressources pour pallier la baisse des aides publiques.
• La rénovation énergétique en masse des logements sociaux pour répondre aux contraintes dictées par la loi Climat et Résilience.
• La diminution de la vacance en maintenant l’attractivité du parc locatif, quelle que soit la zone concernée.
• Le développement de logements intermédiaires pour proposer une offre plus adaptée aux sources de revenus des individus.

Il existe un certain nombre de méthodes innovantes vous permettant de répondre à certains de ces enjeux. Digitalisation des parcours client ou encore externalisation des états des lieux, chaque solution est une pierre à l’édifice vers une transition plus douce.

Des méthodes innovantes dédiées aux bailleurs sociaux pour accompagner le changement

Pour vous permettre de répondre à vos nouveaux enjeux, plusieurs leviers s’offrent à vous : une relation client soignée, des processus internes digitalisés et une externalisation des tâches chronophages et énergivores. Par où commencer ?

Proposer un service client de qualité

L’immobilier social s’adresse à une pluralité de profils de locataires : jeune couple, famille monoparentale, famille recomposée, personne âgée, etc. En revanche, tous ont en commun des critères économiques et sociaux impliquant la nécessité d’un logement social.

Pour y accéder, leur parcours est semé d’embûches et ne s’arrête pas à la simple acceptation du dossier. Du début à la fin, ils se trouvent face à de nombreux interlocuteurs :

• Gardien de maintenance
• CAF
• Association d’entraide
• 1% patronal et PEEC
• Etc.

En tant que bailleur social, votre rôle est de faciliter la mise en relation des différents acteurs avec vos locataires. Les démarches peuvent être lourdes et la situation économique et familiale de chacun peut ajouter une source de stress supplémentaire.

Vous pouvez vous positionner comme étant le point central. Grâce à un numéro de service client ou des contenus d’aide sur votre site internet, vous êtes en mesure d’accompagner les locataires dans chacune de leurs démarches :

• FAQ
• Tutoriel (article ou vidéo)
• Modèles types de documents administratifs
• Communauté d’entre-aide
• Live chat

Cela vous permet de proposer un cadre sain et rassurant pour les locataires, faciliter les échanges entre chaque partie prenante et limiter au maximum les conflits. Les bénéfices d’une bonne relation client sont nombreux et auront des conséquences positives sur le long terme.

Digitaliser les parcours client

Le processus de remise en location peut s’avérer long et chronophage. Pour sélectionner les candidats, de nombreux paramètres sont à prendre en considération. Tant au niveau de la solvabilité de celui-ci que de la complétion des objectifs démographiques et des obligations légales qui vous incombent.

En digitalisant les parcours clients, vous accompagnez votre équipe dans l’identification rapide des “meilleurs” candidats à prospecter. Ils pourront trier les dossiers facilement grâce à un système d’automatisation. Ce processus vise à baisser les taux de refus en ciblant minutieusement les besoins des locataires.

Pour automatiser votre parcours client, voici 5 étapes à remettre entre les mains de l’IA (Intelligence Artificielle) :

• Le dépôt de dossier via un formulaire en ligne pour simplifier la démarche, stocker la donnée et la traiter efficacement.
• L’analyse automatique du dossier pour s’assurer de sa complétude et relever le manque potentiel d’informations.
• La vérification de la solvabilité des demandeurs.
• Le transfert des dossiers validés aux équipes chargées du recrutement.
• La signature du bail en ligne et de tous les autres documents relatifs à la location du bien.

Digitalisation du parcours client pour l’obtention d’un logement social ou intermédiaire

Les bénéfices de l’externalisation de la gestion des logements

Lorsque les délais de gestion et d’approbation d’un dossier sont longs, ils peuvent alimenter un taux élevé de vacance. Pour le réduire, vous pouvez opter pour 3 services d’externalisation de la gestion d’actifs :

• La mise à l’habitation
• Les états des lieux d’entrée et de sortie
• La captation 3D des biens

Leurs bénéfices sont multiples comme le gain de temps, la diminution des litiges et par conséquent l’amélioration de la relation client.

Digitaliser les données immobilières

Au cours de l’année 2020, 66 600 logements ont été mis en location pour la première fois dans le parc social. (Ministère de la Transition Écologique, 2021)

Externaliser la mise à l’habitation de vos logements sociaux vous permet de créer un historique de votre parc locatif. Et ce, dès l’entrée du premier locataire. Chaque pièce est répertoriée et hiérarchisée. Vous pourrez suivre avec minutie l’évolution du bien et vous appuyer sur des données fiables en cas de litige.

L’équivalent d’une fiche patrimoine détaillée est alors créée. Local poubelle, local à vélo, type de chauffage : aucune information n’est laissée au hasard pour une maîtrise complète de votre parc.

Gagner du temps

L’augmentation de la demande et des taux de rotation provoquent incontestablement une hausse de la charge de travail de vos équipes. L’externalisation des états des lieux d’entrée et de sortie est un gain de temps à plusieurs niveaux :

• Le temps de déplacement entre votre bureau et les logements situés aux quatre coins de la ville.
• Le temps de recenser chaque information sur l’état d’un bien de façon objective.
• Le temps consacré aux modifications éventuelles d’un état des lieux d’entrée s’il y a contestation de la part du locataire.
• Le temps passé en commission de conciliation en cas de litige.

L’expérience d’In’li, bailleur intermédiaire

In’li est un bailleur intermédiaire qui propose aux jeunes actifs et salariés des classes moyennes des logements alternatifs au logement social et privé. Il agit en zone tendue, dans les départements des Yvelines (78) et des Hauts-de-Seine (92). Il offre la possibilité aux franciliens de rapprocher lieu de vie et lieu de travail, avec un loyer pouvant aller jusqu’à 15% moins cher.

Au sein de ses équipes, 10 responsables de site sont en charge de la partie technique des biens locatifs. Ils gèrent pas moins de 4 000 logements pouvant être répartis dans une vingtaine d’immeubles différents.

Face à la hausse du taux de rotation qui est passé de 7 à 10% en 5 ans, In’li s’est tourné vers Check & Visit pour aider ses équipes à assurer l’intégralité de leurs missions dans de bonnes conditions : 80 états des lieux en moyenne sont externalisés chaque mois. Ce qui lui permet :

• une baisse de 20% des litiges ;
• une meilleure gestion des entrées et des sorties des locataires, surtout en période de forte affluence.

« En tant que bailleur intermédiaire, nous avons plus de 13 000 logements en gestion. L’externalisation des états des lieux a permis à notre équipe de gagner beaucoup de temps pour se focaliser davantage sur d’autres tâches importantes. Les photos réalisées par les checkers, directement implémentées dans l’état des lieux, nous permettent de réduire les litiges puisqu’elles ne laissent aucune place au doute. »

Johnny Oussaidene, Responsable du Patrimoine Immobilier chez In’li

Vous souhaitez connaître l’intégralité de l’expérience d’In’li avec Check & Visit ? Vous pouvez télécharger gratuitement l’étude de cas détaillée.

Pour embrasser le changement, la résilience est de mise au sein de vos équipes. Heureusement, des entreprises naissent chaque année et continuent d’innover pour répondre positivement aux transformations du secteur de l’immobilier. Pour le prouver, nous avons recensé pour vous le top 10 des logiciels dédiés à la gestion locative.

Article rédigé par Mariette Gernez, Inbound marketing manager chez Check & Visit