Le logement locatif intermédiaire (LLI) se situe à l’intersection entre le logement social classique et le marché privé. Il vise les ménages à revenus moyens qui ne peuvent accéder ni à l'un ni à l'autre. Le LLI se développe particulièrement dans les zones tendues, où l’offre locative privée devient hors de portée pour de nombreux foyers. Les loyers sont plafonnés, mais plus élevés que dans le secteur social. Cela offre une solution à ceux considérés comme trop « riches » pour le logement social, mais dont les revenus ne suffisent pas pour se loger dans le privé. Depuis l’arrêt du dispositif Pinel, le LLI vient combler un vide. Ce marché en pleine croissance représente une opportunité stratégique pour les bailleurs sociaux.
LLI : un marché en pleine expansion pour les bailleurs sociaux
Ces dernières années, l’essor des LLI en Île-de-France a été significatif : 36 300 logements LLI ont été agréés ou déclarés entre 2014 et 2021, avec une progression notable de 2 700 en 2015 à 8 400 en 2021 (source : “Logement locatif intermédiaire : comment mieux répondre aux besoins des ménages et des territoires franciliens ?” de l'Institut Paris Region). En 7 ans, la production annuelle a ainsi été multipliée par plus de 3. Ce chiffre reflète l’adoption progressive des LLI par les acteurs du logement pour répondre à la demande croissante dans les zones tendues.
Le LLI se positionne comme une solution clé pour pallier les difficultés d’accès à la propriété et à la location privées, s'intensifiant pour une part importante de la population du fait de :
- L’inflation qui perdure ;
- Les hausses des prix des matières premières (notamment du fait de la guerre en Ukraine) ;
- La difficulté croissante pour accéder au crédit immobilier.
Les bailleurs sociaux sont des acteurs majeurs dans ce contexte. Ils possèdent l’expertise pour gérer des parcs immobiliers à loyers modérés. Ils peuvent ainsi adapter leurs modèles économiques pour inclure les LLI, afin de répondre aux besoins des ménages à revenus intermédiaires.
Pourquoi le LLI est une réponse adaptée dans les zones tendues ?
Les zones tendues, telles que les grandes métropoles et les régions où la demande de logement dépasse largement l’offre, sont au cœur des stratégies de développement des LLI. Ces zones subissent une forte pression immobilière. Les prix des loyers privés y explosent. Cela rend l’accès au logement difficile pour de nombreux ménages à revenus moyens. Dans ces zones, le LLI devient incontournable pour offrir des logements abordables.
Les LLI répondent principalement aux besoins des :
- ménages actifs ;
- jeunes professionnels ;
- familles monoparentales.
Développer les LLI en tant que bailleur social est aussi un moyen de diversifier son offre en complément des logements sociaux traditionnels. Les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), intégrant souvent des objectifs de LLI, encouragent le développement de ces projets au sein de la stratégie urbaine locale.
Par exemple, l’Île-de-France est une des zones où le LLI est particulièrement stratégique. Face à la saturation du marché privé, les bailleurs sociaux, comme In’Li, développent activement des logements intermédiaires pour capter une partie des demandes de jeunes actifs ne pouvant pas prétendre au logement social. Les PLH facilitent cette mise en œuvre en définissant des objectifs concrets pour répondre à ces besoins croissants.
LLI : quels sont les avantages pour les bailleurs sociaux ?
Le développement du logement locatif intermédiaire offre 3 avantages clés pour les bailleurs sociaux.
Avantage n°1 : la diversification de l’offre des bailleurs sociaux
De cette diversification résultent de nombreux bénéfices :
- Renforcement de la viabilité économique des bailleurs sociaux, en générant des loyers plus élevés.
- Contribution à l’objectif de mixité sociale dans les zones tendues.
- Stabilisation des revenus des bailleurs en offrant une offre plus flexible, adaptable aux évolutions du marché immobilier et aux besoins des collectivités locales.
Avantage n°2 : une meilleure rentabilité pour les bailleurs sociaux
Les loyers des LLI sont plus élevés que ceux des logements sociaux traditionnels, tout en restant inférieurs à ceux du marché privé. Cette différence permet aux bailleurs de générer des revenus supplémentaires et d’attirer une clientèle stable.
De plus, le LLI présente des avantages fiscaux (comme une TVA réduite), réduisant les coûts et augmentant la marge bénéficiaire des bailleurs. Cette rentabilité accrue aide à financer les coûts d’entretien et de gestion du parc immobilier.
Avantage n°3 : la captation d’un nouveau marché par les bailleurs sociaux
Les LLI permettent aux bailleurs sociaux de s'adresser à une nouvelle cible composée de ménages à revenus intermédiaires. Ces foyers sont souvent exclus des logements sociaux en raison de leurs revenus supérieurs aux plafonds. Mais, dans les zones tendues, ils rencontrent des difficultés à se loger dans le parc privé à cause de loyers élevés. Cela inclut des profils comme les jeunes actifs, les familles monoparentales ou encore les travailleurs essentiels (infirmiers, enseignants, etc.). Les LLI constituent une offre adaptée pour ces segments, ne trouvant actuellement pas ou peu de solutions dans les options de logement existantes.
Un exemple concret est le Groupe CDC Habitat, qui a mis en place un pôle dédié au logement locatif intermédiaire depuis plusieurs années. Les résultats pour le Groupe sont positifs à l’heure actuelle en termes de diversification du parc et de rentabilité. Ils ont d’ailleurs développé des outils de gestion spécifiques pour ce type de parc, avec des équipes formées pour gérer les aspects financiers et sociaux des LLI.
Conclusion : une opportunité à saisir pour les bailleurs sociaux
Le logement locatif intermédiaire s'impose de plus en plus comme une solution durable pour répondre aux défis croissants du marché immobilier français. Les bailleurs sociaux, en diversifiant leur offre avec des LLI contribuent à réduire la pression sur le marché du logement dans les zones tendues. Cela leur permet aussi de renforcer leur position en tant qu’acteurs clés du secteur.
Pour maximiser les bénéfices de cette diversification, il est primordial que les bailleurs sociaux modernisent leurs processus et adoptent des stratégies innovantes pour commercialiser leurs LLI.
Article rédigé avec Héloïse Fougeray
