La désinsectisation d’appartement : à la charge du locataire ou propriétaire ?

Si vous constatez l’apparition d’insectes nuisibles au sein de votre logement ou qu’un locataire vous fait part de ce problème, agissez sans tarder, car l’invasion de ces petites bêtes peut vite prendre une tournure grave, jusqu’à considérer le logement comme insalubre. À travers un précédent article, nous avons abordé les aspects réglementaires en matière de dératisation dans le périmètre locatif. Intéressons-nous à présent à un autre sujet de santé publique non moins complexe, la désinsectisation d’appartement. Problème redouté des gestionnaires locatifs, l’éradication de nuisibles au sein d’un logement peut s’avérer fastidieuse, car il est difficile de détecter à temps la présence presque microscopique de certains insectes, et donc de maîtriser leur prolifération, si bien qu’à l’apparition des premiers symptômes, l’infestation peut déjà être massive. Mais quels sont les droits et obligations des propriétaires et locataires en matière de désinsectisation ? Comment procéder en cas de présence de nuisibles ? Suivez le guide 🔎

Retrouvez également la liste complète de l’entretien et des réparations locatives.

Désinsectisation de l’appartement : Quels types de nuisibles ?

Il faut tout d’abord savoir que les espèces d’insectes considérées comme nuisibles au sens strict de la loi (Code de l’environnement, article R-427-6) sont répertoriées en 3 catégories :

• Les espèces volantes : caractérisées par les moustiques, les guêpes, les frelons, les mouches, les abeilles et les mites alimentaires et de vêtements.
• Les espèces rampantes : qui concernent les punaises de lits, puces, cafards, blattes et fourmis.
• Les espèces xylophages : ces insectes, qui se nourrissent de n’importe quelle essence de bois, peuvent mettre en péril les éléments structurels d’un bien comme une charpente. Cette catégorie concerne les capricornes, la fourmi charpentière, la vrillette et les termites. Concernant ces derniers, il existe une législation spécifique dans chaque département.

Réglementation désinsectisation : à la charge du locataire ou propriétaire ?

Ces dernières années, la politique en matière de santé publique et sanitaire a évolué, notamment au sujet de la lutte contre les nuisibles.

Non seulement pour faire face à l’augmentation de cas de nuisibles dans le contexte locatif et particulièrement dans les grandes métropoles, mais aussi pour mieux protéger les locataires sur le respect des critères de décence des logements.

📍 En 2020, la Chambre syndicale des industries de désinfection, désinsectisation et dératisation (CS3D) rapportait d’ailleurs qu’en deux ans, le nombre de locaux infestés par les punaises de lit est passé de 180 000 à 400 000 soit plus du double de logements.

Il était donc urgent que des dispositions gouvernementales soient prises, pour encadrer de manière plus stricte les droits et obligations des propriétaires et locataires en la matière.

Voyons en détails de quoi il s’agit.

Les obligations du locataire

En vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit entretenir le logement de sorte à ne pas favoriser l’apparition de nuisibles, en veillant notamment à l’évacuation régulière des déchets du foyer.

S’il s’avère que le bien n’est pas entretenu ou manifestement dans un état qui contribue à l’apparition d’espèces nuisibles, le locataire doit alors prendre à sa charge tous les frais d’interventions liés à la désinsectisation.

Toutefois, le propriétaire doit prouver que l’existence de nuisibles provient du manque d’entretien de la part du locataire. Le propriétaire peut également dans certaines conditions solliciter la résiliation du bail en cas de non-respect de ces obligations. C’est notamment le cas lorsque le locataire est atteint du syndrome de Diogène, qui autorise le bailleur à résilier le contrat de location, et à engager une procédure d’expulsion à défaut de libération des lieux volontaires.

💡 S’agissant d’une pathologie très lourde, le syndrome de Diogène nécessite d’avoir une démarche sociale en parallèle, pouvant conduire à la mise sous tutelle du locataire.

Les obligations du propriétaire

L’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, portant sur les obligations du propriétaire, a été modifié par l’article 142 de la Loi ELAN lui conférant un sens plus strict aux critères de décence d’un logement, en y insérant la mention « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…) ». Ainsi, un propriétaire n’est en théorie plus autorisé à louer un logement infesté par des punaises de lit, cafards, rats ou autres « espèces nuisibles et parasites ». Dans le cas contraire, le logement est désormais considéré comme insalubre.

Les frais de désinsectisation sont donc à la charge exclusive du propriétaire, à moins que la présence des nuisibles soit induite par le comportement du locataire (manque d’entretien du logement, accumulation de déchets au sein du logement, etc…). Dans ce cas, les frais sont imputables au locataire, mais encore faut-il que le propriétaire puisse le prouver.

Les cas courant de nuisibles

Parmi la liste des insectes classés comme nuisibles, les cas les plus fréquemment recensés dans les logements français sont les cafards, les blattes, les termites, les rats et souris mais aussi les puces et punaises de lits.

Concernant ces dernières, le ministère de la santé et de la prévention indique que depuis la fin des années 1990, les punaises de lits sont revenues en force mais les raisons de cette recrudescence ne sont pas clairement connues. Des facteurs, tels que l’accroissement des voyages internationaux et l’apparition des résistances aux insecticides ont probablement contribué à la propagation des infestations.

Mais il y a d’autres facteurs. En effet, la vétusté des logements, les très grands ensembles immobiliers sont également propices à la prolifération de ces insectes nuisibles, ainsi que le turn-over élevé des locataires particulièrement dans les grandes villes.

📍 En juin 2022, le quotidien Ouest-France consacrait d’ailleurs un article à ce sujet, dans un grand ensemble immobilier de 900 logements basé à Saint-Herblain, connu pour être le plus grand HLM du Grand-Ouest et mettant en évidence la difficulté d’éradiquer les cafards et les punaises de lits, malgré la répétition d’interventions de désinsectisation d’appartement et la rénovation des logements.

Punaise de lit : propriétaire ou locataire ?

Contrairement aux idées reçues, les punaises de lit n’apparaissent pas en fonction d’environnements malpropres, ou d’une hygiène personnelle douteuse, mais tel Dracula, elles sont attirées par le sang des humains qui constitue leur nourriture.

La literie est donc pour ces nuisibles un lieu propice à leur prolifération, mais pas seulement car elles peuvent également envahir tout le mobilier. Elles sont la cause de démangeaisons et de problèmes de peau, et se caractérisent par de grandes auréoles rouges autour de la piqûre.

Elles migrent avec vous sans que vous vous en rendiez compte au fil de voyages et dans les transports. Il faut donc régulièrement inspecter votre literie, et celles des hôtels à l’occasion de voyages.

En raison de sa taille presque microscopique, cet insecte, qui mesure environ 1 mm au stade de nymphe et 4,5 mm à taille adulte, est difficile à détecter à l’œil nu. Ayant de plus un mode de reproduction rapide (une femelle pond entre 5 et 12 œufs par jour), vous pouvez donc vous retrouver avec un logement déjà infesté avant même de vous en rendre compte.

Le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent à son locataire, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 142 de la loi Élan de novembre 2018, et doit donc à ce titre, prendre en charge ces frais de désinsectisation d‘appartement. Conformément au plan de prévention et de lutte contre les punaises de lit édité par le Ministère de la ville et du logement, le bailleur doit mandater un désinsectiseur référencé sur le CS3D.

Cafard dans l’appartement en location : que faire ?

Une fissure, des fenêtres ouvertes ou un trou sont autant d’accès possibles à un logement pour un cafard. Ces insectes, qui sont attirés par la chaleur, vivent en groupe et ont un mode de reproduction très rapide. Ils se faufilent partout, y compris dans les canalisations d’eau, les pièces d’eau étant leur terrain de jeu favori.

En cas de détection de la présence de cafards dans un logement, le locataire doit immédiatement prévenir le bailleur afin qu’il prenne les mesures nécessaires qui seront à sa charge. À défaut, la responsabilité du bailleur peut être engagée pour manquement à ses obligations, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Désinsectisation dans un appartement ou maison en location, est-ce différent ?

Dans le cas d’un appartement, la désinsectisation seule du logement touché ne suffira pas à éradiquer les nuisibles. En effet, ces insectes pouvant aisément se faufiler partout (canalisations collectives, VMC, etc…), il sera nécessaire d’effectuer la désinsectisation de l’immeuble au complet, y compris des parties communes.

En général, plusieurs interventions sont nécessaires car il est rare que l’ensemble des locataires soient présents dans leur logement au moment de l’intervention. Désinsectiser une maison sera donc plus facile qu’un immeuble.

💡 A noter que si la présence de nuisibles est constatée dans les parties communes de la résidence, ces frais seront assumés par la copropriété.

Coût de la désinsectisation d’appartement ?

Les tarifs observés des professionnels spécialisés dans l’éradication des nuisibles sont assez disparates, compte tenu des nombreux paramètres dont ils dépendent. Ainsi, le coût d’une désinsectisation d’appartement varie en fonction de plusieurs critères : la superficie du logement, l’accessibilité aux pièces et l’état de saleté du bien. Les prix peuvent donc grimper très vite en fonction du temps passé. En général, pour une désinfection classique opérée par fumigation à la fin des travaux de nettoyage, les tarifs oscillent entre 50 € pour un logement de 20 m² à 200 € pour un logement de 60 m².

Le meilleur moyen d’obtenir des tarifs compétitifs reste de comparer les prix des professionnels en faisant réaliser plusieurs devis.

Enfin, il est utile de préciser que cette démarche, qui n’est pas comprise dans la liste des charges locatives est à la charge exclusive du propriétaire, sauf s’il prouve que la présence des nuisibles est due au locataire.