Gestionnaire locatif : le guide sur la réparation d’une VMC (locataire vs propriétaire)

La Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) joue un rôle primordial dans les habitations. Elle permet d’assurer une ventilation efficace et saine. Toutefois, son entretien est souvent source de questionnements : qui, du locataire ou du propriétaire bailleur, est chargé de l’entretenir ? Cet article vise à clarifier les responsabilités en matière d’entretien et de réparation de la VMC pour les professionnels de l’immobilier.

Gestionnaire locatif : les éléments clés à connaître sur le fonctionnement de la VMC

La VMC est un système permettant de renouveler l’air au sein des habitations. Il en existe principalement de deux sortes : la VMC simple flux et la VMC double flux.

Une VMC se compose de plusieurs éléments :

• Le moteur avec ventilateur pour extraire l’air pollué ;
• Les gaines pour faire circuler l’air ;
• Les bouches d’extraction qui capturent l’air vicié ;
• Les entrées d’air ou bouches d’insufflation pour l’apport d’air frais.

Comment fonctionne la VMC simple flux ?

La VMC simple flux fonctionne grâce à un extracteur électrique situé généralement dans les combles. Ce dispositif aspire l’air vicié des pièces humides (cuisine, salle de bain, WC). L’air est évacué vers l’extérieur, et cet aspirateur génère une dépression qui attire l’air frais extérieur par les grilles d’aération des fenêtres. Ainsi, l’air intérieur est constamment renouvelé, garantissant une atmosphère saine.

Comment fonctionne la VMC double flux ?

Le principe de la VMC double flux diffère légèrement. Tout comme la simple flux, elle dispose d’un extracteur pour l’air vicié. Cependant, au lieu de rejeter directement cet air à l’extérieur, il passe par un échangeur thermique. Ce dernier récupère la chaleur de l’air évacué pour réchauffer l’air frais entrant. Avec ce système, l’air est non seulement renouvelé mais aussi tempéré, optimisant le confort thermique sans perte de chaleur significative.

Comment vérifier si la VMC fonctionne bien ?

Pour contrôler l’efficacité d’une VMC, il existe un moyen simple et rapide : mettre une feuille de papier ou un essuie-tout devant les entrées d’air. Si le papier est aspiré et reste collé, cela indique que la VMC fonctionne correctement. Si le papier ne tient pas, cela peut signaler un dysfonctionnement, nécessitant une réparation ou un remplacement de la VMC.

Vérifiez également que les bouches et les grilles d’aération, notamment sur les fenêtres, ne sont pas obstruées par la poussière. Une aération obstruée peut réduire l’efficacité de la VMC et affecter la qualité de l’air dans le logement.

Qui doit réparer une VMC cassée ?

La réparation de la VMC : propriétaire

La réparation et le maintien en bon état de la VMC relèvent de la responsabilité du propriétaire. Cela fait partie des obligations qu’il doit respecter pour assurer un logement décent (conformément aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002) et conforme aux normes, avant sa mise en location.

📍 Article 2 Point 6 : Ce décret prévoit que le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les systèmes de ventilation doivent être en bon état, garantissant un renouvellement d’air et une évacuation de l’humidité appropriés aux exigences d’une occupation normale et au fonctionnement correct des équipements.

Bien qu’une VMC ne soit pas explicitement exigée, le propriétaire doit s’assurer que le logement dispose d’un dispositif de ventilation adéquat, qu’il s’agisse de grilles extérieures, d’entrées d’air sur les fenêtres, d’une ventilation naturelle passive ou d’une VMC.

En tant que professionnel de l’immobilier, si vous gérez un bien pour le compte d’un propriétaire-bailleur, il est donc primordial de vérifier que le logement respecte cette obligation légale pour éviter de potentiels litiges.

Combien coûte la réparation d’une VMC ?

Dans les cas où une simple réparation suffit, les coûts impliqués se limiteront généralement à la main-d’œuvre et aux frais de déplacement de l’entreprise. Il est important de noter que ces tarifs peuvent varier en fonction de la localisation géographique du bien immobilier.

Pour le remplacement d’une pièce de VMC, il faut prévoir un budget d’environ 500 euros. Ce coût peut fluctuer selon le modèle de la VMC et la complexité de l’installation.

⚠️ Il est vivement recommandé de solliciter les services d’un professionnel qualifié pour toute réparation ou remplacement de VMC pour bénéficier de garanties sur l’intervention.

Qui doit entretenir une VMC ?

Entretien régulier de la VMC : locataire

L’entretien régulier de la VMC fait partie de la liste des réparations locatives. Conformément au décret du 26 août 1987, le locataire doit assurer l’entretien courant du logement qu’il occupe. Cela comprend l’entretien des grilles, des bouches et des entrées d’air en bon état pour assurer une ventilation efficace.

Concrètement, pour garantir le bon fonctionnement de la VMC, le locataire est tenu de :

• Démonter et nettoyer régulièrement bouches et grilles avec de l’eau chaude et du savon. Cela prévient l’obstruction par la poussière et d’autres résidus ;
• Entretenir les filtres, les moteurs et les tuyaux de la VMC, avec un nettoyage approfondi recommandé tous les 3 à 5 ans. Il est conseillé de faire appel à un professionnel lors d’un nettoyage complet.

En cas de défaillance de la VMC due à une négligence dans l’entretien, la responsabilité et les coûts des réparations incombent au locataire.

Les locataires ne sont généralement pas au courant de cette obligation les concernant. En tant que professionnel de l’immobilier, les sensibiliser sur ce sujet peut contribuer à la durabilité des équipements et éviter des coûts de réparation plus importants à long terme.

Combien coûte un nettoyage professionnel d’une VMC ?

Le coût du nettoyage d’une VMC dépend principalement du type de VMC :

• Pour le nettoyage d’une VMC simple flux, le prix moyen se situe entre 130 et 150 euros pour des opérations standards de nettoyage et de maintenance.
• L’entretien d’une VMC double flux est plus coûteux, entre 150 et 300 euros. Cette différence s’explique par la complexité supplémentaire du système double flux.

Conclusion

L’état des lieux d’entrée joue un rôle crucial dans la détermination des responsabilités. Si, lors de cette inspection, il est constaté que la VMC ne fonctionne pas correctement ou que les bouches d’aération sont obstruées, la responsabilité de toute panne ultérieure pourra difficilement peser sur le locataire.

Les professionnels de l’immobilier doivent donc établir un état des lieux d’entrée minutieux et documenté, afin d’éviter les malentendus et les litiges potentiels entre locataires et propriétaires. L’émergence de technologies innovantes comme l’état des lieux 3D et le jumeau numérique peuvent vous aider à réaliser des états des lieux plus précis et interactifs, et à gérer proactivement les besoins d’entretien et de réparation de la VMC.

Article rédigé par Héloïse Fougeray