Principal enjeu dans l’actualité réglementaire en matière de location, la rénovation énergétique des biens d’habitation est issue d’un texte législatif qu’on ne présente plus : la loi Climat et Résilience. Le gestionnaire locatif est l’interlocuteur privilégié pour accompagner les propriétaires-bailleurs dans ce processus complexe. Un processus qui doit faire preuve de méthode et rigueur, au risque d’être déceptif, voire inefficace, s’il n’est pas bien préparé. Effectuer une visite technique des habitations concernées par une rénovation énergétique s’avère judicieux. En quoi cette visite technique consiste-t-elle ? Comment procéder pour guider efficacement vos clients dans ce dispositif de rénovation énergétique ? En tant que gestionnaire locative, je vous partage ma propre expérience et vous fait part de ma façon de procéder pour vous guider dans vos démarches auprès de vos propriétaires-bailleurs.
Pourquoi réaliser une visite technique avant la rénovation énergétique d’un bien ?
Il est de notre devoir d’accompagner nos clients dans des tâches qui peuvent s’avérer complexes par leur technicité. Notamment lorsqu’il s’agit de rénovation énergétique. Nous sommes garants de l’éligibilité des biens à la location.
Nos principales missions sont de :
- conseiller les propriétaires sur les dispositions applicables en matière de location ;
- apporter des solutions sur les points bloquants à la location de leur bien.
Pour accompagner vos clients dans les travaux de rénovation énergétique et leur permettre de satisfaire aux dispositions légales, il est capital de procéder par étapes, comme tout chantier de réhabilitation l’exige. La visite technique du bien concerné constitue le point d’entrée.
Qu’est-ce qu’une visite technique ?
La visite technique consiste à visiter les biens que vous avez en gestion pour recenser plusieurs données terrains. Ces données sont utiles et nécessaires pour dresser le plan d’actions à entreprendre en fonction du type de travaux :
Vous pourrez ensuite lister les différentes étapes de la rénovation énergétique du bien de votre client.
Certains gestionnaires locatifs ont des compétences techniques plus poussées que d’autres. Si vos connaissances sont limitées, vous pouvez vous faire assister par :
- une entreprise agréée RGE avec laquelle vous travaillez habituellement ;
- un gestionnaire technique (ce qui est mon cas) pour lister les appareils et matériaux nécessitant un remplacement ou une rénovation, comme des travaux d’isolation.
Les bénéfices de la visite technique pour la gestion de votre parc
Obtenir une connaissance approfondie des biens en gestion
Lorsqu’un propriétaire vous confie un nouveau bien en gestion ou que vous identifiez des logements ne répondant pas aux critères de décence en matière de performance énergétique, une visite technique se révèle très utile. Elle permet de recenser les caractéristiques, les équipements et l’environnement des biens. Le tout complété par le DPE pour détecter les éléments non conformes.
Bien conseiller les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation
L’initiative d’une telle visite a d’autres avantages auprès du propriétaire. En plus de lui témoigner un rôle de conseil rassurant par ces actions techniques, nous lui permettons de :
- réaliser des économies d’énergie grâce aux travaux de rénovation énergétique mis en œuvre ;
- obtenir davantage de confort pour le locataire ;
- pérenniser l’occupation du bien.
Réaliser une visite de contrôle du bien
Si le logement est occupé, cette visite technique est également l’occasion pour le ou la gestionnaire d’observer le comportement et les habitudes du locataire. Vous pouvez lui rappeler, le cas échéant, les bonnes pratiques à respecter pour une jouissance et une utilisation optimale du bien et de ses équipements.
Tous ces aspects crédibilisent et justifient votre mission de gestionnaire locatif et permettent d’asseoir une relation de confiance durable avec le propriétaire.
Les 11 étapes pour une visite technique réussie avec vos propriétaires-bailleurs
Pour optimiser l’efficacité de cette visite technique, il est primordial de bien la préparer en amont. Le sacro-saint mot pour y parvenir est l’organisation. Voici une liste des étapes à respecter.
1. Identifier les logements nécessitant une rénovation énergétique
Avant d’effectuer la visite, une phase d’étude et de faisabilité du projet doit être menée. Les biens ne respectant plus les critères de décence au niveau de la performance énergétique minimale requise, mentionnés dans le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, doivent être traités en priorité. L’objectif est de lever les restrictions empêchant la location du logement.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de proposer à la location un bien dont le seuil de consommation d’énergie finale est supérieur à 450 kWh/m². Soit les logements dont l’étiquette énergie est classée F ou G.
2. Rassembler les documents techniques des biens concernés
Il est essentiel de recueillir le maximum de renseignements sur le bien auprès du propriétaire, du maître d’œuvre, de l’architecte qui a réalisé la construction et du syndic de copropriété. Parmi les documents à exploiter pour la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique, on retrouve :
- Tout document relatif à la construction du logement individuel ou collectif : l’acte de vente, les plans, les Dossiers d’Ouvrage exécutés (plus communément appelés DOE), etc.
- Les fiches techniques des équipements : elles vous renseigneront sur les caractéristiques du ballon d’eau chaude, du système de chauffage ou encore de la VMC mise en place. Elles vous permettront de savoir à quelles normes les équipements répondent. Ces éléments figurent généralement dans les DOE des entreprises, remis au maître d’ouvrage lorsque les travaux liés à leurs lots sont terminés.
- Le DDT du logement, dont l’incontournable DPE, qui à lui seul vous fournira de nombreux renseignements.
3. Vérifier l’éligibilité du propriétaire aux aides à la rénovation énergétique
Avant d’entreprendre de quelconques travaux, il est important de vérifier que votre propriétaire soit bien éligible aux différentes aides à la rénovation énergétique existantes. Les budgets nécessaires peuvent parfois être conséquents et vite devenir un gouffre financier.
4. Coordonner la visite technique avec les parties prenantes
Vous pouvez maintenant programmer la visite technique du bien en concordance avec le locataire, lorsque le bien est occupé, le propriétaire ainsi que le gestionnaire technique ou l’entreprise de rénovation générale qualifiée RGE choisie.
Une fois la visite technique réalisée, il s’agit de passer à la phase travaux. Cette étape concrétise tout le travail préparatoire effectué en amont. À ce stade, et en fonction de l’ampleur des travaux, nous vous conseillons de vous faire assister d’un bureau de contrôle, et d’un gestionnaire technique.
5. Lister les actions prioritaires pour améliorer les performances énergétiques
Il est important de lister par ordre de priorité les différentes actions à mener pour sortir les logements dits passoires thermiques de leur état. Par quoi faut-il commencer ? Le remplacement des ouvrants, des radiateurs, les travaux d’isolation des combles, des murs, des planchers bas, etc.
6. Demander des devis à des entreprises qualifiées RGE
Pour que le propriétaire puisse bénéficier des dispositifs d’aides financières mises en place par l’État, vous devez obligatoirement faire appel à des entreprises qualifiées RGE.
7. Négocier et conclure les devis des entreprises retenues
Une fois les devis reçus, vous allez pouvoir comparer et négocier les prix, puis définir les modalités d’interventions et de règlements.
8. Suivre le chantier
Pour vous assurer que tout se déroule comme prévu, il est essentiel d’effectuer des visites régulières sur le chantier. De quoi veiller à ce que le planning soit respecté.
9. Réceptionner le chantier
Une fois les travaux réalisés, le moment est venu de réceptionner le chantier avec l’ensemble des entreprises intervenantes, par la signature d’un PV de réception. Vous pourrez lister les éventuelles réserves et leur délai d’exécution.
10. Obtenir les attestations des entreprises
Les attestations garantissent la conformité des travaux de rénovation énergétique.
11. Établir un nouveau DPE par le biais d’un diagnostiqueur certifié
La dernière étape consiste à justifier que la performance énergétique est conforme aux critères de décence en matière de location. Le logement peut alors sortir de son état de passoire thermique et être remis sur le marché de la location.
Dans le contexte de la rénovation énergétique, comportant de nombreuses parts d’ombre pour les propriétaires, votre accompagnement est précieux. La visite technique est un bon moyen de proposer votre expertise pour améliorer la qualité des biens en location et, par conséquent, de votre parc. Vous souhaitez en savoir plus sur ce qui se passe réellement au sein du parc locatif français ? Retrouvez les résultats d’une enquête sur la “Rénovation énergétique : le constat au sein des agences immobilières” dans une infographie.
