En tant que gestionnaire locatif, une grande partie du métier est d’expliquer la différence entre une charge qui revient au locataire et une charge qui revient au propriétaire à l’une ou l’autre des parties. Vous devez vous-même faire le distinguo entre les deux en vous aidant du décret 87-712 et de la liste des réparations locatives pour accompagner vos clients. Contrairement aux idées reçues, ce décret n’est pas limitatif : ce n’est pas parce qu’une charge est chère qu’elle revient au propriétaire et, à l’inverse, qu’une charge peu coûteuse revient automatiquement au locataire. Pour éviter de faire des généralités, nous allons détailler ce décret et bien définir quelles sont les charges du locataire et celles du propriétaire concernant la réparation de la douche ou de la baignoire.
Les obligations du propriétaire avant la mise en location
Le propriétaire dispose de nombreuses obligations quant à la mise en location de son bien.
- L’appartement doit correspondre aux caractéristiques de décence du logement.
- Le propriétaire doit fournir un logement comportant un équipement pour la toilette corporelle avec une baignoire ou une douche.
- L’équipement doit être en état de fonctionnement : évacuation fonctionnelle, fourniture d’eau chaude et froide.
C’est votre responsabilité, en tant que gestionnaire locatif, de vérifier que le logement comporte bien ces éléments fonctionnels et d’en assurer son maintien en état de fonctionnement. Si un cumulus tombe en panne, vous devez assurer son remplacement.
L’entretien de la douche par le locataire
Dans le décret des réparations locatives, il est indiqué que le locataire a à sa charge :
- le dégorgement et l’entretien des canalisations
- le remplacement des joints et colliers : bac et portes coulissantes de douche
- les appareils sanitaires : notamment le remplacement des flexibles,
- le nettoyage des dépôts de calcaire : une trop grande quantité de calcaire peut représenter un défaut d’entretien et apporter des pannes ou dysfonctionnements des éléments.
Pour rappel, si une réparation est nécessaire dû à un défaut d’entretien par le locataire, alors la réparation ou le remplacement de la douche est à sa charge.
Qui est responsable de payer la réparation de la fuite de la douche entre le locataire et le propriétaire ?
La recherche de responsabilité est importante pour le gestionnaire locatif afin de savoir si la réparation d’une fuite de douche doit incomber au propriétaire ou au locataire.
La fuite est à cause d’un joint de douche
Nous allons prendre l’exemple du joint de douche. Le décret 87-712 nous indique clairement que la charge est locative. Sachant qu’une grande partie des dégâts des eaux proviennent de joints de douche ouverts et non étanches. Cependant, il est important d’identifier pourquoi le joint est ouvert. Si cela provient d’un défaut d’entretien, la charge est locative. Si le problème est lié à l’affaissement de la baignoire ou du bac à douche entraînant une diminution de la hauteur et par conséquent, l’ouverture du joint, dans ce cas, c’est le propriétaire qui doit en assumer la responsabilité. Il en est de même si le problème touche le joint périphérique.
Il est important de différencier le joint primaire du joint périphérique :
- Le joint périphérique est connu de tous. Il s’agit du joint blanc autour du bac à douche à la charge du locataire
- Le joint primaire est moins connu. Il s’agit d’une couche d’étanchéité située sous le bac à douche qui est capitale pour son étanchéité à la charge du propriétaire
La fuite est à cause d’un bac à douche
Un bac à douche défectueux est une charge qui incombe au propriétaire. Si vous constatez un éclat qui a un éclat qui n’était pas présent lors de l’état des lieux d’entrée du locataire, il en est le responsable et doit assumer la réparation ou le remplacement du bac de douche à ses frais.
Quelle responsabilité pour un mitigeur de douche cassé : locataire ou propriétaire ? Qui est responsable
Un mitigeur a une durée de vie limitée et peut casser. Dans le cadre d’une utilisation normale et courante, vous devez faire un devis, le valider avec le propriétaire qui en assumera les frais et annoncer le délai de traitement au locataire.
Si le mitigeur a été le locataire, charge à lui de le remplacer ou d’assumer la facture de remplacement. Certains indices vous permettent d’identifier s’il a été cassé par le locataire. Il va de soi qu’un mitigeur ne se détache pas du mur seul en entraînant les flexibles d’apport d’eau.
La réparation de la porte de douche incombe-t-elle au locataire ou propriétaire ?
De manière générale, si la porte de la douche est vétuste, le remplacement est à la charge du propriétaire. Au contraire, si le locataire la casse, alors elle est à sa charge.
Cependant, apportons quelques précisions selon le contexte. La plupart du temps, les portes de douche disposent d’un joint en bas de porte et sur le côté. Le remplacement de ce joint va être locatif, en référence au décret 87-712. S’il s’agit d’une porte coulissante, le locataire doit entretenir les rails, notamment en enlevant le calcaire, afin que la porte puisse coulisser.
Si le locataire a forcé en fermant sa porte à cause du calcaire et qu’elle se casse, la charge du remplacement de la porte de douche lui incombe. La difficulté est d’en apporter la preuve.
Le changement de la douche par le locataire ou propriétaire ?
Ici, il n’y a pas de réponse universelle. Si la douche doit être remplacée, car vétuste, le propriétaire doit la prendre en charge. Si le locataire la casse, elle est à sa charge.
Qui paye si le locataire veut changer la baignoire par une douche ?
Lorsqu’un locataire qui souhaite remplacer sa baignoire par une douche, comme ça peut être le cas pour une personne âgée ou handicapée, il est important de noter que le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un tel changement. S’il l’accepte, il n’est pas non plus obligé de participer financièrement. Bien souvent, le gestionnaire sert d’intermédiaire afin de trouver un accord pour une prise en charge partielle, totale ou inexistante suivant votre propriétaire.
Concernant le processus de remplacement, cela dépend de la durée des travaux. Si ceux-ci sont relativement courts, les travaux se font avec locataire en place. Remplacer un bac à douche est relativement court Le locataire peut trouver un moyen pour se doucher ailleurs pendant les 1 ou 2 jours de travaux.
S’il s’agit d’une réfection totale de salle de bains (reprise de faïence, remplacement de lavabo et douche), dans ce cas, il faut trouver un accord entre les parties afin de reloger le locataire. Vous pouvez faire jouer son assurance pour qu’il soit relogé en cas de sinistre, et qu’il y ait une participation à la location d’un Airbnb ou d’un gîte.
Le point capital pour vous est de communiquer avec le locataire et d’être le plus transparent possible :
- date de début des travaux,
- la durée,
- précisions sur les nuisances engendrées,
- etc.
Le locataire sera rassuré quant à la prise en charge de sa problématique et aux moyens mis en œuvre pour la résoudre.
RETOUR D’EXPÉRIENCE DE THIBAULT BREMENT
Très récemment, j’ai géré le remplacement d’une baignoire par une douche. La locataire en avait fait la demande et le propriétaire a réglé la facture dans son intégralité. La locataire se sentant redevable, a préféré rester dans le logement et trouver une solution de son côté pour sa toilette.
En théorie, le propriétaire doit proposer du matériel fonctionnel et aux normes. Le locataire, lui, doit en assurer le bon entretien. Mais vous le savez, le diable se cache toujours dans les détails. Votre écoute et une bonne communication avec les parties prenantes vous permettra de répartir les charges avec justesse. Vous pouvez également vous appuyer sur la liste des réparations locatives dynamiques pour vous permettre de mieux définir les responsabilités de chacun, le tout en 3 clics.
Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grand compte
