Rénovation énergétique à horizon 2050 : comprendre les enjeux pour le secteur de l’immobilier

La rénovation énergétique et le DPE sont au cœur des préoccupations de l’ensemble des acteurs de l’immobilier locatif. Depuis 2015, des lois entrent en vigueur et les contraintes pour les propriétaires s’accélèrent. Des changements qui ne sont pas sans conséquences pour les agences immobilières et les bailleurs sociaux ou intermédiaires. Comment mettre aux normes les logements locatifs concernés à horizon 2050 ? Engagements financiers, pénurie de main d’œuvre et calendrier utopiste : dans cet article, nous revenons sur les enjeux de la transition énergétique et les solutions que l’on peut y apporter.

Les nouveaux enjeux pour les gestionnaires locatifs

La France détient un patrimoine architectural important qui constitue sa richesse et sa beauté. Mais qui dit bâtiment ancien, dit passoires thermiques. Pas moins d’un logement sur deux sont concernés par la rénovation énergétique et seront interdits à la location si les propriétaires n’agissent pas. Sachant qu’actuellement :

• L’immobilier représente 30% de l’empreinte carbone française
• 22% des logements sont classés F et G
• ⅓ des logements sont classés E

Des travaux aux coûts élevés

Mettre aux normes un logement ne signifie pas uniquement ajouter de la fibre de verre pour améliorer l’isolation d’un mur. Cette manœuvre implique de refaire les prises électriques, les radiateurs, la tuyauterie, etc. Une fois l’ensemble des éléments pris en compte, les coûts s’avèrent plus élevés.

• Un chantier moyen représenterait 25 000 euros de dépenses pour le propriétaire
• 30% des Français n’ont que 100 € par mois à consacrer à la rénovation énergétique
• Entamer des travaux peut prendre plusieurs mois et engendrer de la vacance locative importante.

La rénovation coûte cher et les aides de l’État sont insuffisantes pour combler les frais engagés. En d’autres termes, les Français n’ont pas les moyens d’assumer cette transition énergétique et les objectifs du gouvernement sont inatteignables dans l’état.

Même si aujourd’hui beaucoup de questions restent sans réponse, il sera important, en tant qu’expert de la gestion locative, d’accompagner les propriétaires dans cette transition énergétique complexe. Car si demain des logements ne sont plus autorisés à la location, c’est votre rentabilité qui en paiera le prix.

Une pénurie de main d’œuvre et d’artisans RGE

Pour bénéficier des aides de l’État, il est indispensable de faire appel à des artisans labellisés RGE. Vous pouvez les retrouver grâce à un annuaire de professionnels qualifiés sur france-renov.gouv.fr.

Cependant, nous faisons fasse à une double problématique

• Il existe une véritable pénurie de main-d’œuvre.
• Nombreux sont les professionnels ne disposants pas du label RGE. 

Ce qui ajoute une contrainte calendaire supplémentaire lorsqu’un propriétaire souhaite entreprendre des travaux : la demande est plus importante que l’offre et les délais se rallongent.

L’accord de la copropriété pour rénover un appartement

Voter les solutions à mettre en place pour entreprendre un audit et des travaux d’économie d’énergie au sein d’une copropriété peut relever du parcours du combattant. Il faut obtenir la majorité absolue de tous les copropriétaires lors de l’Assemblée Générale. 

Des problématiques liées à des inégalités de budget entre les copropriétaires vont émerger et certains copropriétaires risquent de se retrouver dépendant des autres si aucun accord global n’est trouvé. Sachant que pour qu’une opération de rénovation soit moins coûteuse et plus efficace, il est préférable d’entreprendre des travaux collectifs.

💡 À savoir :

Pour faciliter le financement des travaux dans les parties communes de copropriété, l’État propose MaPrimeRénov’Coproriété qui :

• Accompagne les copropriétés de plus de 15 ans dans des projets de rénovation visant à améliorer d’au moins 35% leur performance énergétique.
• Propose un financement jusqu’à 25 % du montant total des travaux, à raison de 3 750 € par logement.
• Prévoit un bonus de sortie de passoire et BBC si l’immeuble passe en classe A ou B de 500 € par logement.

Selon les ressources des copropriétaires, ils peuvent obtenir une aide supplémentaire comprise entre 750 et 1 500 € par logement, cumulable à la prime des certificats d’économies d’énergie (CEE).

Transition énergétique : les dates clés à horizon 2050

Les dates clés de la neutralité carbone

En 2015, 194 pays ont signé l’Accord de Paris dans l’objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre à horizon 2050. L’objectif est de maintenir l’augmentation de la température moyenne de la planète en dessous de 2 °C.

Source : Wikipedia

Depuis, plusieurs mesures ont été prises en France :

2015 : signature de l’Accord de Paris, traité international pour lutter contre le réchauffement climatique.

2017 : le gouvernement français ambitionne la neutralité carbone en 2050 qu’elle traduit par une feuille de route opérationnelle au travers la stratégie Nationale Bas Carbone (SBN). 

2019 : la Commission européenne adopte le Pacte vert pour l’Europe (European Green Deal), une feuille de route pour atteindre la neutralité carbone en 2025

2021 : 

• la Commission européenne adopte un ensemble de mesures pour transformer l’ambition de neutralité climatique en action politique concrète ;
• le gouvernement français adopte la loi Climat et Résilience.

2030 : réduction des émissions de gaz à effet de serre de 55 % par rapport aux niveaux de 1990 visée par l’Union européenne.

2050 : neutralité carbone visée par l’Union européenne. 

L’objectif de la neutralité carbone est ambitieux. Pour l’atteindre, l’ensemble du parc immobilier français doit être à un niveau basse consommation (BBC) ou inférieur.

Le calendrier de la loi Climat et Résilience

En 2022, la consommation moyenne en France est estimée à  215,9 kWhepm2. L’État prévoit de la réduire à 80 kWhep/m2 d’ici à 2050. Pour y arriver, nous avons assisté aux premières actions pouvant impacter la rentabilité de votre agence avec le gel des loyers des logements étiquette DPE F et G, instauré depuis août.

Concernant l’énergie, des restrictions ont déjà été mises en place avec :

• L’interdiction du chauffage exclusivement au gaz des logements individuels neufs.
• L’interdiction du chauffage au fioul et au charbon pour tous les bâtiments neufs, les immeubles, maisons et copropriétés.

Pour avoir chaque échelon proposé par le gouvernement en tête, nous avons conçu pour vous un calendrier imprimable des dates clés à retenir et des réglementations qui seront mises en application.

Les nouveaux standards et normes énergétiques dans la construction

Les normes vers une transition énergétique

Actuellement, seules 2% des normes dans le bâtiment sont obligatoires parmi plusieurs milliers. L’intérêt des certifications et des labels grandit face à la transition énergétique. Elle permet de valoriser les performances des biens d’un point de vue environnemental et du confort des habitants. Au même titre qu’un label Bio donnant une image plus seine de notre alimentation. 

Parmi les plus connus valorisant le respect de l’environnement et la qualité de vie de ses habitants, on retrouve :

• La réglementation environnementale 2020 (ou RE2020)
• La certification HQE™ 
• Le label biodiversité
• Etc.

La réglementation et la labellisation énergétique d’un bâtiment permettent de garantir un niveau de confort à l’usage. Mais dans les faits, les techniques actuelles de rénovation ne donneront pas les résultats attendus à horizon 2050.

La data au service de la massification de la rénovation énergétique

Les solutions numériques sont indispensables pour accompagner la massification de la rénovation énergétique. Elles arrivent à maturation sur notre marché et vont être d’une aide précieuse pour tous les acteurs de l’immobilier.

Les données des compteurs intelligents, déployés par Enedis ou encore GrdF, permettent de relever les habitudes de consommation des foyers, selon les jours, les heures, les saisons, etc. Fiables, ces données permettent de mieux rénover les logements et d’assurer le suivi des performances. En 2022, pas moins de 35 millions de foyers sont déjà équipés d’un compteur Linky. 

Ces données doivent être complétées par d’autres capteurs et dispositifs de télérelève au sein des bâtiments, comme :

• des compteurs d’électricité, 
• des compteurs de gaz, 
• des compteurs d’énergie thermique, 
• des compteurs d’eau, 
• des sondes de température extérieure, 
• des capteurs de CO2, 
• etc.

L’analyse des données permet de mieux comprendre les habitudes de consommation pour y apporter des solutions adaptées. Elle permet de comprendre en profondeur le fonctionnement des bâtiments, de faire les bons choix en termes de rénovation et d’améliorer et suivre les évolutions des performances énergétiques.

Les différents types de rénovation

Si l’on revient à une vision plus micro de la rénovation énergétique, il existe plusieurs façons de rénover une maison ou un appartement. Tout va dépendre de l’état dans lequel il se trouve et des budgets qui lui sont alloués.

Après avoir posé un diagnostic énergétique permettant de déterminer les points faibles d’un logement, le propriétaire peut se tourner vers 4 types de rénovation :

• Rénovation : elle consiste à remettre à neuf tout ou partie d’un logement pour plus de sécurité, de confort et de modernité. Les rénovations les plus fréquentes sont réalisées dans la cuisine et la salle de bain. 
• Réhabilitation : elle permet de rénover un bâtiment ou un logement existant sans faire disparaître la structure ou le style architectural d’origine. Elle permet de proposer des logements fonctionnels et en adéquation avec les modes de vie actuels tout en conservant le patrimoine d’un quartier. Les logements possèdent une bonne isolation thermique, plus de confort et sont aux normes d’accessibilité.
• Rénovation thermique : elle améliore l’isolation thermique et réduit la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et le coût de fonctionnement des logements existants. Elle garantit un meilleur confort en supprimant l’effet paroi froide et permet d’uniformiser la température des pièces.
• Déperditions thermiques : une isolation insuffisante, inadaptée ou vieillissante provoque plusieurs sortes de déperditions thermiques provenant de :
  • parois vitrées : fenêtres et portes donnant sur l’extérieur ;
  • parois opaques : murs, sols et plafonds ;
  • ponts thermiques ;
  • système de chauffage, de production d’eau sanitaire et de renouvellement d’air.

Pour choisir la meilleure option, il est important de demander l’avis d’experts. Car dans certains cas, mieux vaut procéder étape par étape et dans un ordre précis.

Prenons l’exemple d’une maison individuelle en location. D’après une étude de l’ADEME, pour atteindre le niveau BBC rénovation (Bâtiment Basse Consommation), les travaux devraient se faire en 6 étapes pour minimiser les ponts thermiques et assurer une bonne étanchéité de l’air :

Le DPE, quant à lui, recommande un certain nombre de travaux de rénovation énergétique divisé en deux listes distinctes selon l’état actuel du logement :

• L’une pour prioriser les travaux de rénovation pour atteindre un niveau performant dans les logements classés E, F ou G. 
• L’autre pour permettre au logement d’atteindre un niveau encore plus performant, de classe A ou B.

Quelles solutions pour favoriser la transition énergétique dans l’immobilier ?

L’objectif de l’État est utopiste. Une amélioration des financements et un investissement dans la R&D et la formation seraient nécessaires pour accélérer cette transition énergétique. L’évolution des métiers va de pair avec l’évolution de la société, du climat et de l’environnement dans lequel nous vivons. Le développement de filières dédiées à la rénovation des logements est essentiel si l’on souhaite respecter le calendrier de la loi Climat et Résilience. En parallèle, le secteur de l’immobilier continue de se réinventer et de nouvelles solutions innovantes émergent sur le marché.

Des matériaux innovants pour améliorer l’isolation thermique

Rome ne s’est pas construite en un jour. Il en est de même pour une société plus respectueuse de l’environnement. Elle se fait brique par brique grâce à des entrepreneurs ambitieux, à la recherche de techniques et de matériaux innovants.

Par exemple, la PME bretonne Protec Industries a placé la protection de l’environnement au cœur du développement de ses produits. La peinture Tempolis en est l’exemple parfait. Elle a été conçue pour réguler la température à l’intérieur des habitations. Elle capte l’énergie dans la journée et la restitue la nuit. Une technologie offrant jusqu’à 15% d’économie d’énergie par an.

En Australie, des chercheurs développent une peinture solaire qui génère de l’électricité de manière autonome. Le tout entraînant des coûts de production limités qui la rendra accessible aux revenus les plus modestes. 

L’État des lieux 3D pour anticiper les rénovations

Si certaines entreprises innovantes sont à la recherchent de nouveaux matériaux, d’autres développent des solutions digitales avancées dans un objectif commun. L’état des lieux 3D en est l’exemple parfait.  Grâce à la captation 3D, vous détiendrez toutes les informations nécessaires pour visualiser plus rapidement l’état dans lequel se trouve le bien. Notamment dans le cadre des états des lieux de sortie. 

Cette nouvelle technologie, développée par les équipes de Check & Visit vous permet de :

• Mesurer au centimètre près une superficie et partager le modèle à un artisan pour un chiffrage précis et rapide.
• Estimer les travaux de remise en état sans multiplier les allers-retours dans les logements concernés pour un gain de temps considérable.
• Recenser l’ensemble des logements non conformes en un clic pour une meilleure connaissance de votre parc.
• Booster votre marketing à travers les visites virtuelles que vous pourrez ajouter sur votre site sans aucune manipulation supplémentaire de votre part.

Même si l’avenir reste incertain et les objectifs de l’État sont ambitieux, en France de nombreuses entreprises sont tournées vers l’innovation et les nouvelles technologies. Elles vont s’accélérer dans les prochains mois et les prochaines années pour faire évoluer le secteur de l’immobilier. La data sera au centre et l’intelligence artificielle notre meilleure alliée face à la massification de la rénovation énergétique.