Rénovation énergétique d’un appartement : comment gérer la copropriété ?

Selon les chiffres du Ministère de la Transition énergétique, 21 % du parc immobilier français relève d’une copropriété. Soit environ 8,4 millions de logements jouant potentiellement un rôle majeur dans la politique de rénovation thermique mise en place par le gouvernement. Dès 2023, pour être conformes aux dispositions édictées par la loi Climat et Résiliences, les copropriétés vont devoir mettre en place des dispositifs de travaux, visant à améliorer leur performance thermique. Pour des raisons légales, de décence, d’éligibilité et pour valoriser le bien en augmentant sa valeur verte et le confort de ses occupants. Quelles sont les étapes à respecter pour mener à bien des travaux de rénovation énergétique en copropriété ? Dans cet article, découvrez les obligations de la copropriété et la marche à suivre pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique d’un appartement.

Les obligations de rénovation énergétique en copropriété

Pour encourager et faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique des copropriétés, la loi Climat et résilience a mis en place des mesures échelonnées dans le temps, en fonction de la taille des copropriétés :

• 1er janvier 2023 : obligation de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) pour les copropriétés de plus de 200 lots.
• 1er janvier 2024 : obligation de réaliser un PPPT pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et d’un DPE pour celles de plus de 200 lots.
• 1er janvier 2025 : obligation de réaliser un PPPT pour les copropriétés de moins de 50 lots et d’un DPE pour celles entre 50 et 200 lots.
• 1er janvier 2026 : obligation de réaliser un DPE pour les copropriétés de moins de 50 lots.

En matière de rénovation énergétique, les dispositions relatives aux copropriétés se concentrent sur 3 axes :

• l’interdiction à la location des logements considérés comme passoires thermiques ;
• l’interdiction du chauffage au fioul et au charbon ;
• l’interdiction du chauffage au gaz d’ici à 2025 dans les logements collectifs.

L’interdiction à la location des logements considérés comme passoires thermiques

À l’horizon 2028, il ne sera plus possible pour un propriétaire-bailleur de louer un logement présentant une étiquette énergie classée G. Cette interdiction s’échelonne jusqu’aux logements classés E d’ici à 2034. Pour être conforme aux dispositions légales en matière de location, ces logements devront avoir bénéficié d’une rénovation thermique comme recommandé par le DPE.

Rappelons que suivant l’article 158 de la loi Climat et Résilience, le DPE collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il doit être délivré avant le :

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots,
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 51 lots.

Sa validité reste de 10 ans.

L’interdiction du chauffage au fioul et au charbon

Suivant les dispositions du Décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022 entré en vigueur au 1er juillet 2022, les combustibles au fioul et au charbon, jugés trop polluants par le Ministère de la Transition énergétique, sont désormais interdits.

Si une chaudière au fioul tombe en panne dans un logement en copropriété, un mode de chauffage plus vertueux en termes d’impact sur l’environnement devra être mis en place. Sauf si techniquement cela est impossible.

L’interdiction du chauffage au gaz d’ici à 2025 dans les logements collectifs

La RE (Réglementation Environnementale) 2020 prévoit une interdiction progressive du chauffage exclusivement au gaz. En 2022, seuls les logements individuels neufs seront concernés. Pour les autres, la transition se fera en douceur entre 2022 et 2025.

Le chauffage au gaz est utilisé dans 75 % des nouveaux logements collectifs. En copropriété, il faudra alors se tourner vers des alternatives comme le réseau de chaleur, la chaufferie biomasse ou les pompes à chaleur.

La marche à suivre pour entreprendre des travaux au sein d’une copropriété

En copropriété, lorsque des travaux de réfection ou d’amélioration des parties communes sont envisagés, le Syndic doit passer par plusieurs étapes pour leur mise en œuvre :

Étape 1 : La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée par les copropriétaires. Elle sera validée uniquement si la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés l’approuve.

Étape 2 : Une fois l’accord des copropriétaires acquis, ces derniers doivent définir les modalités de règlement des entreprises prestataires.

Le Syndic doit obligatoirement mettre en concurrence plusieurs entreprises afin d’obtenir des devis comparatifs. En revanche, il n’est pas tenu d’annexer les devis des artisans à la convocation d’AG. Ils peuvent être réalisés sur les parties et équipements communs ainsi que sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif à la demande du syndicat (représenté par le syndic).

De son côté, un copropriétaire peut effectuer des travaux d’économies d’énergie dans son logement sans l’accord de la copropriété dès lors que ces travaux n’affectent pas les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

La mise en place du projet : de la préparation à la réalisation

Une fois les travaux approuvés en AG et les modalités de règlement des factures définies, les travaux peuvent démarrer. Le Syndic doit :

• Conclure les travaux approuvés en AG avec l’entreprise retenue par la signature d’un contrat et, éventuellement, lui verser un acompte (ce que demandent aujourd’hui la plupart des artisans pour les gros travaux de rénovation).
• Suivre la bonne exécution des travaux en s’assurant notamment du respect du planning de chantier.
• Réceptionner les travaux. Un procès-verbal de réception doit être dressé entre le maître d’ouvrage (le Syndic), et éventuellement le maître d’œuvre si la rénovation comporte plusieurs lots. Il permet de constater que les travaux sont bien conformes au contrat signé. Le cas échéant, le Syndic doit inscrire les éventuelles réserves à lever.

À noter : il est fortement conseillé de prendre des photos durant toutes les étapes du chantier afin de se prémunir en cas de litiges avec le / les prestataire(s).

La gestion des parties prenantes en désaccord avec le projet

Dans certains cas, le syndic peut décider de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires. Notamment pour des travaux de mise aux normes et résultant, par exemple, d’un audit énergétique, du DPE, ou du plan pluriannuel de travaux (PPT). Cela concerne les copropriétés de plus de 15 ans comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Les parties prenantes en désaccord avec le projet ne peuvent donc s’opposer à la réalisation de travaux de mise en conformité, dont fait partie la rénovation énergétique.

Les travaux à prioriser pour garantir un gain de performance énergétique

Rappelons que pour satisfaire aux dispositions légales en matière d’économies d’énergie, les travaux envisagés doivent générer au moins 35 % de gain énergétique après travaux.

Au niveau des parties et équipements communs à la copropriété, les travaux recensés les plus courants et permettant de réaliser des gains énergétiques conséquents sont :

• l’isolation thermique des toitures, des combles (rampants de toiture, toiture-terrasse, etc.) ;
• l’isolation des murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés (isolation des murs par l’extérieur) ;
• l’isolation des planchers, sur les caves ou les parkings ;
• l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur (remplacement des fenêtres ou des portes-balcon).

D’autres postes d’économies peuvent être envisagés :

• remplacement / relamping de l’éclairage des parties communes avec des lampes basse consommation ou des LEDS ;
• optimisation, régulation ou remplacement des systèmes de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire (thermostat d’ambiance, programmateur de chauffage, radiateurs basse température, robinets thermostatiques, etc.) ;
• isolation des réseaux collectifs de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire (calorifugeages des canalisations) ;
• travaux d’amélioration ou de remplacement des équipements collectifs de ventilation (VMC mécanique basse consommation ou double-flux, etc.) ;
• remplacement ou installation d’équipements de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable (chaudière à condensation, chaudière à bois, chauffe-eau solaire collectif, etc.).

Pour les parties privatives, lorsqu’il s’agit de travaux d’intérêt collectif :

• isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
• pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
• équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
• mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Les risques et les assurances d’une rénovation moins performante que prévue

Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) est un dispositif à destination des copropriétés, de l’immobilier tertiaire public ou privé, ainsi que des bâtiments industriels. Il permet de fixer des objectifs de performance énergétique à atteindre et de suivre un cap fixé conjointement par le maître d’ouvrage et l’opérateur de services énergétiques. Il offre une Garantie de Performance Énergétique contractuellement chiffrée, ce qui constitue l’atout essentiel de ce dispositif.

Sa mise en place se fait en plusieurs phases :

1. Réalisation d’un audit énergétique
2. Élaboration d’un plan d’action
3. Désignation des artisans
4. Suivi des consommations

En cas d’objectifs d’efficacité énergétique non atteints, le prestataire concerné s’engage à indemniser le maître d’ouvrage du montant du préjudice subi, équivalent au coût lié à la différence entre la performance énergétique envisagée dans le CPE et la performance réelle constatée après travaux.

Il existe 3 types de CPE en fonction des besoins des copropriétés :

• Le CPE « fournitures et services » qui inclut la gestion des équipements de chauffage (chaudières, pompe à chaleur, etc.) et les dispositifs de gestion de l’énergie,
• Le CPE « travaux et services » qui concerne les travaux d’isolation et d’étanchéité ainsi que la maintenance du bâtiment,
• Le CPE « global » qui, comme son nom l’indique, englobe les CPE fournitures et travaux.

S’il est techniquement très fiable, ce dispositif doit résulter d’un projet de rénovation thermique précis.

Obtenir des aides à la rénovation énergétique d’un appartement en copropriété

Depuis 2015, dans les immeubles de plus de 10 lots, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux afin de pouvoir réaliser les opérations de rénovation énergétique. Ce fond de travaux est provisionné par les copropriétaires. Il correspond à au moins 5 % du budget prévisionnel de l’année et n’est pas nécessaire si l’audit énergétique et le PPT n’imposent pas de travaux dans les 10 années à venir.

Pour pouvoir bénéficier d’aides financières aux travaux de rénovation énergétique, la copropriété doit remplir les conditions suivantes :

• être composée d’au moins 75 % de résidences principales (ou de tantième d’habitation principale) et avoir été construite il y a plus de 15 ans ;
• être immatriculée au registre national des copropriétés ;
• réaliser des travaux permettant une amélioration significative du confort et de la performance énergétique (gain après travaux d’au moins 35 %), par un professionnel qualifié RGE et avec une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).

Une fois que le Syndic a vérifié l’éligibilité de la copropriété aux aides du gouvernement, il doit effectuer des démarches en plusieurs étapes :

1. Vérifier l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés ;
2. Créer son compte sur maprimerenov.gouv.fr à partir du 11 janvier 2021 ;
3. Désigner l’assistance à maîtrise d’ouvrage ;
4. Voter les travaux en Assemblée Générale ;
5. Déposer sa demande d’aide (avant le 31 décembre 2022) ;
6. Réaliser les travaux ;
7. Transmettre les factures sur son espace personnel pour demander le versement de l’aide.

Avant d’entreprendre la rénovation énergétique d’un appartement, il est important d’ajouter la copropriété dans l’équation dès lors que cela implique des travaux dans les espaces collectifs ou sur la façade. Du vote de l’AG à la finalisation des travaux, la copropriété joue un rôle important pour améliorer les performances d’un immeuble. Qu’en est-il des travaux au sein d’un appartement, indépendamment de la copropriété ? Pour aller plus loin, découvrez notre guide pour accompagner les propriétaires dans la réalisation de leurs travaux de rénovation énergétique.