Réhabilitation de logements sociaux : quelle stratégie adopter ?

Demande de logements sociaux en hausse, parcs vieillissants, respect de normes énergétiques de plus en plus strictes… Face aux défis sociaux et environnementaux croissants, la réhabilitation des logements sociaux est actuellement une des grandes priorités des bailleurs sociaux. Parmi les différents outils à leur disposition pour planifier et mettre en œuvre des rénovations, figure le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP). Cet outil clé pour les bailleurs sociaux leur permet d’adopter une approche stratégique, sur le long terme, pour moderniser leur parc immobilier. Plusieurs choix s’offrent alors aux bailleurs sociaux : sortir certains logements ou bâtiments du parc, améliorer ou renouveler les équipements ou encore réhabiliter des logements pour prolonger leur durée de vie et améliorer leur performance. Cet article se concentre sur le choix de la réhabilitation des logements sociaux. Il vise à accompagner les bailleurs sociaux à adopter une approche stratégique et méthodique, grâce à une bonne organisation et le choix d’outils adéquats.

Bailleurs sociaux : quels types de réhabilitation des logements sociaux entreprendre ?

La réhabilitation des logements sociaux doit être envisagée de manière stratégique pour s'assurer qu'elle répond aux exigences de durabilité et d'efficacité énergétique durcies depuis la loi Climat et Résilience, et éviter la commission départementale de conciliation. Voici un panorama des interventions qu’il est généralement conseillé de prioriser :

Les différents types de réhabilitation des logements des bâtiments possibles

Voici les principales réhabilitations qui peuvent être réalisées pour rendre les espaces plus fonctionnels et agréables pour les locataires : 

• Réhabilitation structurelle :

  • Renforcement des structures pour assurer la sécurité et prolonger la durée de vie des bâtiments.

  • Rénovation des façades pour améliorer l'isolation et l'esthétique.

• Réhabilitation fonctionnelle :

  • Mise à jour des systèmes électriques et de plomberie pour améliorer la fonctionnalité et la conformité aux normes actuelles.

  • Amélioration des installations sanitaires et des cuisines pour augmenter le confort des résidents.

• Amélioration de l'accessibilité :

  • Installation d'ascenseurs et de rampes pour garantir l'accès aux personnes à mobilité réduite.

  • Adaptation des logements pour faciliter l'accessibilité et le confort des occupants.

• Mise en conformité et sécurisation : Installation de systèmes de sécurité incendie et de surveillance pour protéger les résidents et les biens.

Les différentes améliorations des performances thermiques possibles

• Isolation thermique :

  • Murs : Isolation par l'intérieur ou par l'extérieur pour réduire les pertes de chaleur.

  • Toits-terrasses et combles : Isolation pour diminuer les déperditions de chaleur par le haut du bâtiment.

  • Planchers bas : Isolation pour éviter les pertes de chaleur vers les espaces non chauffés comme les caves ou les parkings.

  • Autres : Isolation des vannes, robinets et autres points chauds pour optimiser la conservation de la chaleur.

• Systèmes de chauffage : Remplacement des anciens systèmes de chauffage par des options plus efficaces, telles que les chaudières à gaz à condensation, qui offrent une meilleure performance énergétique et réduisent les coûts de chauffage.

• Ventilation : Installation ou amélioration de systèmes de ventilation, comme les VMC double flux, pour garantir une meilleure qualité de l'air intérieur, tout en limitant les pertes énergétiques.

• Gestion de l'énergie :

  • Relamping : Remplacement des éclairages existants par des ampoules LED pour réduire la consommation d'énergie.

  • Installation de thermostats programmables pour mieux contrôler et réduire la consommation de chauffage.

• Sensibilisation aux écogestes : Formation des résidents aux pratiques de sobriété énergétique pour diminuer la consommation globale d'énergie du bâtiment.

Depuis la loi Climat et Résilience, la réhabilitation permettant des gains de performance énergétique est une priorité absolue. En effet, si les bâtiments ne répondent pas aux exigences évolutives de cette loi, de nombreuses conséquences s’ensuivent (gel des loyers, interdiction de location…). Prioriser ce type de travaux est donc un enjeu primordial pour les bailleurs sociaux, ce qui a des retombées très positives pour leurs locataires et l’environnement. 

Bailleurs sociaux : quels sont les dispositifs d’accompagnement mis en place par le gouvernement ?

Le gouvernement continue de prioriser la rénovation énergétique des logements sociaux, en proposant divers dispositifs pour soutenir financièrement les bailleurs sociaux dans leurs efforts de rénovation. Ces aides visent à améliorer l'efficacité énergétique et à réduire l'impact environnemental des bâtiments sociaux. Voici un récapitulatif des principales aides à destination des bailleurs sociaux.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE sont une aide clé pour les bailleurs sociaux, finançant une gamme étendue de travaux de rénovation énergétique. Les travaux éligibles incluent :

• L'isolation thermique, 

• L'installation de systèmes de chauffage à haute performance énergétique, 

• Et des systèmes solaires combinés (à l'exception des panneaux photovoltaïques).

BON À SAVOIR
La liste des projets éligibles au CEE est disponible sur le site du ministère de l'Écologie. 

Coups de pouce CEE

Les coups de pouce CEE sont des bonifications dont peuvent bénéficier les bailleurs sociaux à différentes échelles : 

• Echelle individuelle : à l’échelle d’un logement social, les bailleurs sociaux peuvent bénéficier des aides suivantes : 

  • Rénovation d'ampleur des maisons et appartements individuels : seuls les ménages qui ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov' comme les bailleurs sociaux peuvent en bénéficier. 

  • Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce : cette aide fonctionne uniquement pour les ménages chauffés à titre individuel. 

• Échelle collective : Deux aides spécifiques sont disponibles :

  • Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel,

  • Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires.

L’éco-prêt logement social (éco-PLS)

L'éco-PLS est spécifiquement conçu pour accélérer la rénovation énergétique d’environ 800 000 logements sociaux énergivores. Il offre jusqu'à 33 000 € par logement, avec des majorations possibles en cas d'obtention de labels de performance énergétique, détection d'amiante ou réduction significative des émissions de gaz à effet de serre. 

Parmi d’autres critères cumulatifs, ce prêt n’est octroyé que si la réhabilitation permet un gain de performance énergétique d'au moins 40%. Le but affiché est de réduire les charges énergétiques pour les locataires. Il vise principalement les logements classés D, E, F ou G.

Évolutions à guetter : MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’, permettant d’obtenir une aide allant jusqu’à 75% du montant des travaux d’un immeuble, sous condition d’atteindre un gain de performance énergétique d’au moins 35%, reste exclusivement accessible aux :

• Propriétaires occupants, 

• Copropriétés,

• Bailleurs sociaux, partie prenante d'une copropriété (syndic/syndicat) mixte (à noter que les bailleurs sociaux reçoivent la prime via le syndicat des copropriétaires).

Mais il se pourrait que cette aide soit élargie dans les mois ou années à venir. En effet, lors du Conseil de planification écologique, le 25 septembre 2023, le président de la République a annoncé que serait lancée à compter d’octobre 2023 une stratégie ayant pour but d’élargir cette prime aux bailleurs sociaux. Affaire à suivre donc…

Bailleurs sociaux : adopter des outils fiables pour collecter et exploiter la donnée patrimoniale

L'utilisation d’outils innovants par les bailleurs sociaux pour exploiter les données patrimoniales et piloter leur par peut leur permettre d’optimiser leur stratégie de réhabilitation.

La numérisation des données pour l’élaboration d’un PSP offre des avantages significatifs pour les bailleurs sociaux, permettant une collecte, structuration, fiabilisation et analyse efficaces des données. 6 étapes clés permettent une gestion optimale des données patrimoniales :

• Avant la collecte, il est primordial de définir les types de données nécessaires et les objectifs à atteindre, tels que l'amélioration de la performance énergétique ou la planification de la maintenance.

• Il est essentiel d'adapter les processus de collecte aux spécificités du parc immobilier pour intégrer efficacement les outils de collecte aux processus métiers existants, optimisant ainsi le temps et les ressources.

• La collecte doit s'effectuer sur le terrain avec des outils adaptés, par exemple, le scan 3D, permettant de recueillir des informations précises sur l'état des bâtiments et des équipements.

• Les données collectées doivent être structurées pour assurer leur accessibilité et utilisation, en les intégrant dans les systèmes d'information existants en formats standards.

• Les données structurées doivent être présentées sous des formats exploitables comme des rapports ou des tableaux de bord pour une interprétation et prise de décision éclairée.

• Il est crucial de tenir les données à jour pour qu'elles reflètent l'état actuel du parc immobilier. Des outils d'analyse avancés facilitent cette mise à jour régulière.

Ces étapes peuvent permettre aux bailleurs sociaux de faciliter la gestion de leurs logements, mais également de maximiser leur retour sur investissement grâce à des décisions basées sur des données fiables. Pour personnaliser ces processus à votre contexte, des solutions comme celles proposées par Check & Visit peuvent être intéressantes. Check & Visit vous offre des outils de pointe adaptés à la complexité de votre parc immobilier.

BON À SAVOIR
La priorisation des actions de réhabilitation est également cruciale pour maîtriser les coûts et maximiser l'impact des investissements, permettant aux bailleurs de cibler les interventions les plus critiques et rentables.

La réhabilitation des logements sociaux est une entreprise complexe qui requiert une planification stratégique rigoureuse. En s'appuyant sur un PSP bien structuré, les bailleurs sociaux peuvent non seulement améliorer la qualité de vie de leurs locataires, mais aussi contribuer à des objectifs environnementaux plus larges. Pour découvrir les meilleures pratiques et dernières innovations pour rédiger et mettre à jour votre PSP, vous pouvez télécharger notre livre blanc.

Article rédigé par Héloïse Fougeray