Les mentions obligatoires pour rédiger une annonce immobilière

Le caractère opposable du nouveau DPE engendre de nombreux changements dans le secteur de l’immobilier, notamment concernant la rédaction des annonces immobilières dont le contenu légal évolue, de manière à présenter une offre plus transparente auprès des acquéreurs et locataires. Ainsi depuis le 1er janvier 2022, les annonces doivent comporter de nouvelles mentions obligatoires en plus de celles devant déjà y figurer, comme le prévoit la Loi Alur. Check & Visit décrypte pour vous ces évolutions.

La loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) aussi appelée loi Duflot 2, promulguée le 24 mars 2014 a initié plusieurs changements visant à réformer le droit immobilier. Ses objectifs majeurs ont pour ambition de favoriser l’accès au logement et protéger les populations les plus vulnérables, de réguler les marchés immobiliers, et enfin de promouvoir un urbanisme rénové. 

Celle-ci concerne donc un vaste public, propriétaires, copropriétaires, bailleurs, locataires, agences immobilières et garants. Si l’essentiel des mesures sont entrées en vigueur dès 2014, d’autres n’ont pris effet qu’en 2017, et certaines ont été modifiées par la loi Elan de 2018.

Ses mesures phares portent sur :

• Les rapports locataires – propriétaires,
• L’encadrement des loyers,
• L’amélioration de la gestion des copropriétés et la lutte contre la dégradation des copropriétés,
• La rénovation énergétique des logements,
• La simplification des demandes de logement social et le développement de l’offre de logements abordables,
• Des mesures en faveur des personnes défavorisées,
• La lutte contre l’habitat indigne,
• L’amélioration du cadre de vie,
• De nouvelles formes d’habitat.

L’arrêté du 10 janvier 2017 est venu renforcer ce dispositif, de manière à mieux encadrer comment rédiger une annonce immobilière. Le texte modifie les mentions obligatoires à inscrire dans les annonces immobilières de location et de vente des professionnels. Depuis le 1er avril 2017, de nouvelles dispositions obligent les professionnels à présenter une offre plus transparente, en indiquant davantage d’informations sur les annonces immobilières. Les changements liés à la rédaction des annonces immobilières concernent plusieurs points.

Les caractéristiques du logement

Sans surprise, toute annonce immobilière doit porter des mentions obligatoires avec un minimum d’éléments relatifs à la description du logement proposé à la vente ou à la location. Les principales informations devant y figurer concernent :

• Le type de bien (maison, appartement, etc…),
• La composition du bien (le nombre de pièces, et leurs fonctions),
• La superficie du logement exprimée en m², et calculée selon les critères de la loi Carrez si le bien se situe dans une copropriété,
• Sa situation géographique (commune et / ou arrondissement),
• La mention « Location meublée » dans le titre si tel est le cas,
• L’état général du bien (des travaux sont-ils à prévoir ou au contraire a-t-il bénéficié d’une rénovation ?)

S’agissant des principales caractéristiques à indiquer dans une annonce, cette liste est non exhaustive et peut être complétée d’informations supplémentaires pour distinguer le bien sur le marché et ainsi le rendre plus attractif aux yeux de potentiels acquéreurs ou locataires.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

La mise en place du DPE 2021 introduit de nouvelles mentions obligatoires pour rédiger une annonce immobilière en vente ou location. Ces informations doivent être parfaitement lisibles et en couleur, de manière à apporter plus de transparence aux acquéreurs et locataires sur l’efficacité énergétique des biens proposés à la location ou à la vente. 

Notamment concernant les passoires énergétiques (biens classés F ou G) dont la location est interdite depuis 2023 en fonction de la classe énergétique du bien, à défaut de travaux de rénovation énergétique entrepris dans les délais impartis.

Un nouveau DPE et une nouvelle étiquette énergie

Suite à la refonte de la méthode de calcul du DPE , l’évaluation du score énergétique d’un bien mis en vente ou en location évolue. 

En conséquence, les annonces immobilières doivent désormais comporter 3 informations obligatoires :

• L’étiquette énergie du bien (calcul combiné de la performance énergétique du bien et des émissions de gaz à effet de serre), dont la plus mauvaise performance défini la classe générale du logement,
• L’étiquette climat du logement,
• L’estimation du montant des dépenses théoriques d’énergie. L’année de référence des prix de l’énergie utilisée devra également être précisée pour établir cette estimation (cette mention n’est valable que pour les biens à usage d’habitation).

La lutte contre les passoires énergétiques

Si la mention relative à la performance énergétique d’un bien devait déjà figurer sur les annonces de vente ou de location, les nouvelles dispositions du DPE lui confèrent une véritable accréditation dans la lutte contre les logements excessivement énergivores, autrement dit « les passoires énergétiques ». 

Depuis le 1er janvier 2022, pour les biens classés F et G il est désormais obligatoire d’indiquer clairement la mention « Logement à consommation énergétique excessive » (soit excédant le seuil de consommation de 330 kWh/m²/an), car ces logements seront progressivement considérés comme indécents au regard de la loi. Et il y aura une interdiction à la location à cause du DPE.

BON À SAVOIR
Les annonces publiées avec l’ancien DPE devront quant à elles mentionner de manière visible : « DPE ANCIENNE VERSION ».

EN SAVOIR PLUS
Comment réaliser un DPE pour une vente ou une location ?

Le prix du logement

Dans le cadre d’une transaction, le prix de vente fait également partie des informations requises sur une annonce. Depuis avril 2017 il est obligatoire d’y ajouter la part des honoraires du professionnel de l’immobilier ainsi que la personne qui aura la charge des honoraires.

Ainsi, l’annonce doit contenir :

• Le prix de vente du bien, honoraires de l’agence compris (soit prix TTC),
• Le prix de vente du bien, hors honoraires de l’agence (soit prix HT),
• Un montant des honoraires TTC,
• La mention de la personne ayant la charge des honoraires : le vendeur ou l’acquéreur.

En matière de location, les annonces immobilières doivent obligatoirement comporter les informations suivantes :

• Un montant du loyer charges comprises : montant du loyer mensuel + montant des charges mensuelles récupérables,
• Le montant du dépôt de garantie,
• Le montant des honoraires de l’agence exprimées TTC, en présentant les honoraires liés à la location, et les honoraires pour la réalisation des états des lieux.

Si le bien en vente est soumis au statut de la copropriété, l’annonce immobilière devra clairement l’indiquer, et comporter les informations suivantes :

• Le nombre de lots au sein de l’immeuble,
• La quote-part annuelle de charges attribuée au lot,
• La liste des éventuelles procédures dont la copropriété fait l’objet, comme par exemple une procédure d’alerte ou de redressement judiciaire.

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Les frais de copropriété

La loi ALUR a également initié de nombreux changements pour les immeubles soumis au statut de copropriété. Ses objectifs se sont poursuivis au travers de différents décrets et arrêtés.

Dans ce prolongement, l’arrêté du 30 juillet 2021 entré en vigueur le 1er janvier 2022 définit quant à lui les modalités visant à comparer les prix et prestations des syndics, pour favoriser l’amélioration de la gestion des copropriétés, et faire preuve de plus de transparence auprès des copropriétaires.

Les syndics sont désormais tenus de remettre aux copropriétaires une fiche d’information établie selon des critères précis, et visant à leur apporter les informations nécessaires à une mise en concurrence facilitée des contrats de Syndic.

Les informations devant impérativement figurer sur la fiche d’information sont :

• Des principaux éléments sur l’identification du contrat du syndic (par exemple, le numéro de matricule du syndic, le titulaire de la carte professionnelle…),
• Des éléments sur la copropriété concernée (le numéro d’immatriculation, le nombre de lots de la copropriété…),
• La durée du contrat,
• La quotité des heures ouvrables et les horaires de disponibilité,
• Le contenu du forfait (prestations obligatoires relatives aux assemblées, prestations optionnelles comme les assemblées supplémentaires et les réunions avec le conseil syndical),
• Les prestations particulières non comprises dans le forfait, en précisant si elles sont rémunérées au temps passé ou tarif forfaitaire total proposé : prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, aux travaux et aux études techniques, aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement), et les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres,
• La tarification pratiquée pour les principales prestations applicables au seul copropriétaire concerné (frais de recouvrement, frais et honoraires relatifs aux mutations que sont l’état daté ou l’opposition, frais relatifs à la tenue d’une assemblée à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires pour des questions concernant leurs droits et obligations).

Vos informations professionnelles

Dans le cadre d’une vente ou d’une location passant par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, les informations relatives à son numéro de SIREN et son immatriculation au RCS devront apparaître sur l’annonce, qu’elle soit établie sur papier ou en version numérique. 

Les éléments liés aux honoraires devront également figurer sur l’annonce. Elles concernent :

• La personne qui doit s’acquitter du paiement des honoraires : le vendeur ou l’acquéreur,
• Le montant des honoraires, si celui-ci est à la charge de l’acquéreur.

Enfin, le barème des honoraires d’une agence immobilière doit être affiché dans sa vitrine et sur son site internet où les annonces sont publiées. Un barème bien visible pour que les particuliers puissent connaître à l’avance les honoraires.

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