Programme local de l'habitat (PLH) : enjeux des bailleurs sociaux

Le programme local de l’habitat (PLH) est destiné à répondre aux besoins en logement, en prenant en compte les spécificités locales. Il sert à orienter et structurer les actions menées par les acteurs du logement, en particulier les bailleurs sociaux. Ceux-ci sont des partenaires essentiels dans la mise en œuvre du PLH. Ils jouent un rôle clé dans la gestion du parc locatif social et participent activement à l'amélioration des conditions de logement dans les territoires. Cet article examine les enjeux stratégiques des bailleurs sociaux face aux exigences du PLH et les bénéfices qu'ils peuvent en retirer.

Quels sont les objectifs et le cadre général du PLH ?

Programme local de l’habitat : définition et portée

Le Plan Local de l'Habitat (PLH) est un document de planification de la politique du logement à l'échelle intercommunale, élaboré par les EPCI (Établissements Publics de Coopération Intercommunale). Il fixe les objectifs à atteindre en matière de logement pour une période de six ans et s'inscrit dans une stratégie globale de développement territorial.

Le PLH englobe des orientations stratégiques comme :

• la construction de nouveaux logements ;
• la réhabilitation de l'existant ;
• ou encore l'adaptation des logements aux besoins des populations locales.

Il prend en compte les spécificités du territoire :

• zones tendues où l'accès au logement est difficile ;
• territoires en déclin nécessitant des actions de revitalisation ;
• etc.

Ce document oriente également les politiques de mixité sociale et de lutte contre l'étalement urbain, tout en assurant une cohérence avec les autres documents de planification territoriale, notamment le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT)​.

Les 3 principaux objectifs poursuivis par le PLH à l’échelle territoriale

Le PLH poursuit 3 objectifs clés à l’échelle d’un territoire :

• Répondre aux besoins en logement social : l’un des objectifs centraux du PLH est d’augmenter l’offre en logements sociaux. Le PLH a pour but de répondre aux besoins des populations les plus précaires et de favoriser l'accès à un logement digne et abordable.
• Favoriser la mixité sociale : la répartition des logements sociaux et privés sur le territoire est un enjeu important pour éviter les concentrations de populations en difficulté dans certaines zones. Le PLH fixe également des objectifs de politiques sociales du logement. Il vise à promouvoir des quartiers plus équilibrés et inclusifs. Il veille à ce que l'habitat social soit réparti de manière harmonieuse sur l’ensemble des communes de l’EPCI.
• Adapter l'offre aux dynamiques locales : chaque territoire a ses propres spécificités.
  • dans les zones sous tension, où les loyers sont élevés, le PLH s'oriente vers la production d’un large éventail de logements sociaux et intermédiaires.
  • à l'inverse, dans les zones moins tendues, les enjeux portent davantage sur la revitalisation des centres-villes, la lutte contre la vacance locative et la réhabilitation du parc existant​.

Le PLH constitue ainsi un véritable cadre stratégique pour les bailleurs sociaux. Ceux-ci doivent adapter leurs actions en fonction des besoins identifiés sur chaque territoire.

Programme local de l’habitat : le rôle pivot des bailleurs sociaux dans sa réussite

Adopter une approche partenariale avec les EPCI pour atteindre les objectifs du PLH

Les bailleurs sociaux sont des acteurs centraux dans la mise en œuvre du PLH. Ils collaborent directement avec les EPCI, responsables de l’élaboration du plan, pour garantir que les objectifs en matière de logement soient atteints. Il est important que cette collaboration prenne la forme d'une approche partenariale, dans laquelle les bailleurs sociaux participent activement aux discussions sur :

• les besoins en logement,
• les dynamiques du marché local,
• et les priorités en matière de construction et de réhabilitation.

Le PLH offre un cadre structuré pour faciliter cette collaboration. En tant que gestionnaires du parc social, les bailleurs sont en première ligne pour apporter des réponses concrètes aux défis identifiés dans le diagnostic territorial. Cela peut couvrir :

• la création de nouveaux logements,
• mais aussi l'amélioration de la gestion des infrastructures existantes (ascenseurs, chaufferies, équipements des parties communes​…).

Par ailleurs, les bailleurs sociaux sont souvent impliqués dans des dispositifs de contractualisation avec les collectivités et l'État, notamment pour gérer les aides à la pierre, un levier financier essentiel pour soutenir les projets de construction et de rénovation​.

Bailleurs sociaux : aligner sa stratégie patrimoniale sur les objectifs du PLH

Les bailleurs sociaux doivent intégrer les orientations définies par le PLH dans leur propre stratégie patrimoniale. Cela suppose de :

• Répondre aux besoins identifiés : En fonction du diagnostic territorial, les bailleurs doivent décider des priorités (construire de nouveaux logements dans les zones sous tension, concentrer leurs efforts sur la réhabilitation de logements dans les zones en déclin, etc.). Les projets de réhabilitation de logements sociaux sont ainsi au cœur des stratégies visant à améliorer la qualité de vie des habitants et à répondre aux objectifs environnementaux, notamment en matière de performance énergétique​.
• Assurer une gestion locative adaptée et maîtrisée : Pour répondre aux besoins identifiés, il est essentiel de mettre en place une gestion locative en phase avec les dynamiques locales. Cela passe par une bonne connaissance du parc immobilier et de sa valeur. Or, les bailleurs sociaux rencontrent souvent des difficultés à obtenir une évaluation immobilière fiable. Une meilleure maîtrise des données immobilières leur permettrait de prendre des décisions plus éclairées.

Saisir les opportunités du PLH pour un habitat social performant

Renforcer l'ancrage territorial : développer une offre adaptée et diversifiée

Le PLH offre aux bailleurs sociaux l’opportunité de s’ancrer plus solidement dans leur territoire, en développant une offre de logements adaptée et diversifiée. Cela implique de concevoir des logements qui répondent aux besoins spécifiques de la population locale, qu'il s'agisse de logements pour des :

• familles ;
• personnes âgées ;
• jeunes actifs ;
• etc.

Participer à définir une politique de l’habitat au niveau local permet aux bailleurs sociaux de consolider leur présence et de renforcer leur image en tant qu’acteurs de proximité, à l’écoute des besoins des territoires.

Renforcer l’ancrage territorial passe également par la participation à des projets de renouvellement urbain. Le but est de revitaliser des quartiers en difficulté, tout en respectant les exigences du PLH en matière de mixité sociale​.

Investir dans des projets innovants pour un logement social durable

Le PLH permet également aux bailleurs sociaux de s'engager dans des projets innovants et durables, notamment sur les questions environnementales. La transition énergétique étant une priorité nationale, les bailleurs sociaux peuvent tirer parti des opportunités offertes par le PLH pour moderniser leur parc immobilier.

Des projets de rénovation énergétique sont, par exemple, encouragés dans le cadre du PLH. Le but est de réduire la consommation énergétique des bâtiments, tout en améliorant le confort des locataires.

Par ailleurs, de plus en plus de bailleurs se tournent vers la numérisation des infrastructures (comme les chaufferies, les ascenseurs ou les systèmes de ventilation). Cela permet de faciliter la maintenance du parc immobilier et d’optimiser les coûts opérationnels. Modéliser des équipements en 3D, ou utiliser des systèmes d’information pour suivre en temps réel l’état du parc, permet d’être réactif et de prendre des décisions éclairées. Cela permet également aux bailleurs sociaux de réaliser plus facilement leur PSP. 

Conclusion : s'engager pour une politique locale de l'habitat inclusive

Le PLH est un outil clé de concertation et de développement territorial. Il permet aux bailleurs sociaux de jouer un rôle central dans la création d’un habitat inclusif, en collaborant avec les EPCI et d’autres acteurs pour répondre aux besoins locaux. Le PLH encourage également l’innovation et la durabilité, tout en offrant des opportunités pour améliorer la gestion du patrimoine immobilier. Afin de renforcer ces actions, les organismes HLM doivent établir une stratégie patrimoniale solide. 

Article rédigé avec Héloïse Fougeray