La vie dans une habitation à loyer modéré (HLM) est une réalité pour de nombreux Français. Selon l’Union Sociale pour l’Habitat, un Français sur deux vit ou a vécu dans un HLM. Pourtant, aujourd’hui, le parc social se dégrade et la construction de HLM neufs est bien inférieure aux besoins. En parallèle, la demande de logements sociaux ne cesse de croître. Il est donc impératif de maintenir et de développer le parc social. Ces défis s’inscrivent dans un contexte de performance énergétique des bâtiments renforcé et d’un financement public complexe, souvent dénoncé comme insuffisant. Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP), pour être réalisé efficacement, doit désormais intégrer les nouvelles normes énergétiques de la Loi Climat et Résilience. Découvrez dans cet article les enjeux, défis et solutions actuels pour élaborer un PSP.
Plan stratégique de patrimoine : pourquoi est-ce compliqué de le mettre en place ?
Bailleurs sociaux : les défis à relever pour mettre en place un PSP
Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est une démarche obligatoire pour les organismes HLM. Ce plan a pour objectif d’améliorer les conditions de logement dans leur parc immobilier, en :
- Anticipant l’évolution des logements sociaux,
- Et adaptant l’offre de logements à la demande et à l’environnement.
Dans les faits, mettre en place un PSP se révèle être un véritable défi. Très peu de bailleurs disposent d’un PSP à jour en raison du manque de ressources humaines pour sa réalisation et de l’insuffisance d’acteurs compétents pour externaliser ce travail.
De plus, les données de l’Union Sociale pour l’Habitat révèlent une situation alarmante : près de 1,8 million de logements sociaux nécessitent une réhabilitation urgente. Cette situation s’explique par plusieurs raisons :
- L’utilisation de logiciels de gestion vieillissants,
- Des décisions souvent politiques et complexes,
- Des équipes souvent en manque de personnel et réticentes au changement, notamment en raison de leur présence de longue date.
BON À SAVOIR
Le PSP doit être présenté par tout bailleur social à la demande de leur autorité de tutelle.
Bailleurs sociaux : les obstacles à la mise en place d’un PSP
Plusieurs contraintes matérielles et logistiques s’ajoutent à ces difficultés :
- La pénurie de matériaux,
- Le coût élevé des travaux,
- Les difficultés à trouver des prestataires compétents,
- 15% du parc de logements sociaux est en copropriété d’après l’USH, complexifiant la gestion et la réalisation des travaux,
- La méconnaissance du parc immobilier par les bailleurs eux-mêmes. Pour pouvoir planifier efficacement les travaux à réaliser, il est crucial d’identifier :
- L’ensemble des déperditions thermiques,
- De dresser un diagnostic constructif et complet,
- De définir les caractéristiques architecturales de chaque bâtiment,
- Et d’établir une liste de toutes les pathologies du bâtiment.
La contrainte juridique : une épée de Damoclès pour les bailleurs sociaux
La loi Climat et Résilience impose de nouvelles contraintes de performance énergétique aux bailleurs sociaux. Si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas engagés, il leur sera interdit de quittancer les logements trop énergivores :
- À partir de 2025 : interdiction de quittancer les logements classés G,
- À partir de 2028 : interdiction de quittancer les logements classés F,
- À partir de 2034 : interdiction de quittancer les logements classés E.
Ces obligations renforcent la pression sur les bailleurs sociaux et peuvent mettre en péril leur modèle économique. Il est primordial pour tout bailleur social de comprendre les enjeux de la rénovation énergétique pour les bailleurs à horizon 2050.
Bailleurs sociaux : les enjeux actuels
Les bailleurs sociaux sont confrontés à plusieurs enjeux pour maintenir leur activité à flots dans les années qui viennent :
- Optimiser l’attractivité de leur parc immobilier pour assurer le meilleur taux d’occupation possible,
- Intégrer les contraintes environnementales dans leur gestion du patrimoine à long terme,
- Coordonner diverses actions pour améliorer l’habitat,
- Tout en restant en adéquation avec les enjeux réglementaires du logement social.
Le contexte actuel est très complexe pour les bailleurs sociaux, rendant l’élaboration du PSP plus difficile que jamais. Cependant, la numérisation des données offre une piste de solution prometteuse.
Comment constituer son Plan Stratégique de Patrimoine en se basant sur des données fiables ?
L’élément clé pour réussir un Plan Stratégique de Patrimoine est une compréhension fine et précise du parc immobilier que vous gérez. Pour cela, vous pouvez utiliser des outils innovants de collecte des données spécialisés dans les États Des Lieux (EDL), les diagnostics et la captation 360°. Ce type d’outil facilitera la réalisation de votre PSP, malgré un effectif réduit dédié à cette tâche. Voici les trois étapes essentielles à suivre pour élaborer un PSP réussi.
Étape 1 : Collecter des données fiables
La première étape pour constituer un PSP est la collecte de données. Des outils innovants, comme ceux de Check & Visit, peuvent grandement faciliter cette étape.
Plusieurs produits ont été conçus pour vous permettre de collecter des données fiables sur votre parc locatif :
- La réalisation d’un état des lieux 3D par des experts et de diagnostics immobiliers,
- La captation 360° pour une visualisation détaillée des biens immobiliers,
- Une vision plus précise de votre parc locatif grâce aux modèles mis à jour en temps réel.
L’utilisation de ces outils vous garantit une collecte des données fiables sur l’état de votre parc immobilier, en temps réel. Cette fiabilité des données vous offre une planification des travaux simplifiée, y compris de rénovation énergétique, et toujours adaptée à l’état du bien.
Étape 2 : Structurer et analyser les données
Une fois la collecte de données terminée, il est essentiel de structurer et d’analyser ces données. À cette étape, vous devez analyser le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) de chaque bâtiment.
Cette analyse approfondie vous permettra :
- D’obtenir une compréhension plus précise de l’état énergétique de votre parc immobilier,
- D’identifier les logements à mettre aux normes (notamment, la loi Climat et Résilience),
- De déterminer pour chaque bâtiment les travaux nécessaires, le cas échéant, pour se conformer aux normes en vigueur,
- De prioriser les actions à entreprendre.
Étape 3 : Élaborer le Plan Stratégique de Patrimoine
Après avoir collecté et analysé les données de votre parc locatif, vous pouvez passer à l’élaboration de votre PSP. La connaissance précise de votre parc immobilier acquise grâce aux étapes précédentes vous permet de prioriser vos actions en fonction de l’urgence et de l’importance des travaux à réaliser. Vous pouvez planifier des rénovations, des remplacements d’équipements ou des améliorations de performance énergétique. Cela vous permet également de tenir compte de l’impact de ces travaux sur les locataires, du coût et des bénéfices énergétiques.
En bref, la constitution d’un PSP efficace et fiable dépend grandement de la qualité des données recueillies et analysées. Une fois votre PSP réalisé avec fiabilité, vous serez en mesure de gérer et de développer votre parc immobilier de manière plus efficace et durable.
Innovation : le jumeau numérique au service du Plan Stratégique de Patrimoine
Le jumeau numérique est une technologie innovante qui vous permettra de mettre en place un PSP beaucoup plus facilement et efficacement, avec moins de moyens humains.
Explorer l’avenir grâce à la simulation
Le jumeau numérique offre une opportunité unique pour les bailleurs sociaux : la possibilité de simuler des centaines de scénarios futurs. Grâce à cette technologie, il devient possible d’anticiper l’impact des différentes stratégies d’aménagement, de rénovation ou de construction sur le parc immobilier, et de prendre des décisions plus éclairées.
Une vision globale et actualisée du parc immobilier
Le jumeau numérique offre une représentation virtuelle précise et constamment mise à jour du parc immobilier. En combinant les données collectées sur le terrain avec des technologies d’analyse avancées, le jumeau numérique offre une vue d’ensemble des caractéristiques et de l’état des bâtiments. Cela facilite la gestion des logements par les bailleurs sociaux.
Une collaboration et une communication renforcées
Le jumeau numérique est un outil puissant pour améliorer la collaboration entre les différents acteurs du logement social. En centralisant les données et en offrant une visualisation claire et intuitive du parc immobilier, il facilite la communication entre les gestionnaires, les équipes techniques et les autres parties prenantes, améliorant ainsi la coordination des actions.
Un pilotage plus efficace des activités
En offrant une vision précise et à jour du parc immobilier, le jumeau numérique facilite le pilotage des activités de construction, de réhabilitation et d’entretien. Les gestionnaires peuvent ainsi prioriser efficacement les travaux, anticiper les besoins en maintenance et améliorer la planification des projets.
Une réévaluation dynamique du Plan Stratégique de Patrimoine
Le jumeau numérique permet également une évaluation continue du Plan Stratégique de Patrimoine. Grâce à cette technologie, tout bailleur social peut :
- Disposer d’une vision globale du bâti : Le jumeau numérique est une réplique virtuelle exacte d’un bâtiment ou d’un parc immobilier. Cela vous permet d’avoir une vision globale de l’ensemble de votre patrimoine en temps réel (caractéristiques physiques du bâtiment, aspects liés à son utilisation et à son entretien, données d’utilisation, coûts d’exploitation, etc.).
- Prédire le devenir des bâtiments : L’un des atouts majeurs du jumeau numérique est sa capacité à simuler différents scénarios futurs. Grâce à cela, les bailleurs sociaux peuvent anticiper les évolutions de leur parc immobilier, identifier les problèmes potentiels avant qu’ils ne surviennent et planifier les travaux nécessaires pour maintenir la qualité et la performance des bâtiments. Cette prédiction prospective aide à prendre des décisions plus éclairées et à mieux préparer l’avenir.
- Optimiser les investissements et la maintenance : Le jumeau numérique fournit une vue détaillée de l’état actuel du bâti, des coûts d’exploitation et de la performance du bâtiment. Ces informations sont cruciales pour déterminer où et quand investir pour obtenir le meilleur retour sur investissement. Le jumeau numérique peut également aider à identifier les besoins en maintenance avant qu’ils ne deviennent critiques, ce qui peut réduire les coûts et prolonger la durée de vie des bâtiments.
Bénéficier d’appels d’offres, du chiffrage des travaux et de devis facilités : Grâce au niveau de détail fourni par le jumeau numérique, il est beaucoup plus facile de préparer des appels d’offres précis et de réaliser des estimations de coûts fiables pour les travaux de rénovation ou de maintenance. Ces informations détaillées aident à minimiser les incertitudes et à obtenir des devis plus précis, plus rapidement, auprès des prestataires.
En somme, l’utilisation de jumeaux numériques dans la gestion locative du patrimoine immobilier offre un potentiel immense pour améliorer l’efficacité, la durabilité et la rentabilité des investissements en immobilier social. En intégrant ces outils dans la stratégie de PSP, les bailleurs sociaux peuvent se positionner à l’avant-garde de l’innovation et assurer la pérennité de leur patrimoine.
Article rédigé avec Héloïse Fougeray
