Passoire thermique : ce qui change en 2022

femme qui règle la température de son chauffage

Le nouveau DPE comporte de nouvelles méthodes de calculs, une nouvelle présentation mais également de nouvelles restrictions pour de nouvelles notions. Nous allons nous intéresser à l’une d’entre elles à savoir, les passoires thermiques. Ces passoires thermiques font également appel à la notion de confort l’été et d’enveloppe que nous expliquerons au fur et à mesure.

Passoire thermique : définition

Une passoire thermique, aussi dite passoire énergétique, est un logement dont l’isolation est considérée comme étant nettement trop faible. Ainsi, ce sont des logements qui vont être particulièrement chauds l’été et froids l’hiver et qui seront difficiles à chauffer.

Cela peut être le cas notamment des logements sous les toits dont la toiture n’est pas isolée, de logements aux murs fins et aux simples vitrages, ou de manière générale, tout logement mal isolé (sol, plafond, murs). Afin de déterminer si le logement est considéré comme passoire thermique, il convient de mesurer la consommation énergétique du logement (ce qui était fait sur l’ancien DPE par l’analyse des factures et qui est maintenant fait en consommation théorique à température intérieure fixe en prenant en compte les caractéristiques du logement). Les passoires thermiques vont avoir une étiquette énergie mal notée (entre E et G).

Nous pouvons, au vu de la loi climat que nous allons détailler, nous imaginer que la notion de passoire thermique est amenée à évoluer dans le temps (demande d’isolation plus importante, importance des matériaux etc…). Les critères d’attribution de l’étiquette énergie seront peut-être amenés à changer avec les évolutions techniques et technologiques.

Pour avoir déjà expérimenté le nouveau DPE, celui-ci comporte cependant quelques réserves. En effet, les diagnostiqueurs auxquels Thibault BREMENT, gestionnaire locatif chez un marchand de bien, a pu avoir à faire n’ont posé que peu de questions sur les logements et n’ont notamment pas pris en compte l’isolation extérieure et intérieure à la chaux sur un logement pénalisant ainsi le propriétaire quant à l’étiquette énergie indiquée.

Après fourniture de la facture de ravalement de façade avec isolant et d’isolation intérieure à la chaux, le logement est passé de F à D ce qui représente un changement important. Le diagnostiqueur n’avait mesuré que l’épaisseur du mur sans tenir compte du type d’isolant.

Sommes-nous seulement assez préparés pour le nouveau DPE ? Nous pouvons supposer que de nombreux logements vont se retrouver avec un mauvais lettrage faute de facture, obligeant ainsi les propriétaires à faire de nouveaux travaux d’isolation de leur logement alors que cela n’était pas forcément nécessaire ou du moins, pas dans l’immédiat.

De plus, en copropriété il va parfois être complexe d’obtenir la facture (ou du moins plus long) d’isolation de façade par exemple, ce qui crée une inertie particulière sur un marché qui est particulièrement tendu dans certaines villes.

Passoire thermique : la loi climat

La loi climat a vocation à limiter notamment l’émission de gaz à effets de serre et consommation énergétique trop importante. Celle-ci comporte bien entendu un volet sur le logement et les passoires thermiques. Plusieurs dates et sanctions sont importantes à retenir.

Les sanctions financières

En effet, à compter du 25 août 2022, à la relocation d’un logement, le loyer ne pourra être augmenté pour les logements dits passoires énergétiques (le seuil à cette date étant fixé aux lettres F et G). Également, les loyers ne pourront plus être indexés pour ces mêmes logements.

Concernant l’indexation, cela vaudra pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022. Également cas plus rare, même si une clause de travaux est présente lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail, le loyer ne pourra être augmenté. Ces refus d’augmentation sont valables pour tous les logements dont l’étiquette énergie est F ou G et ce, quelle que soit la zone de location (tendue ou non).

Les interdictions

À compter du 1er janvier 2025, ce sont les logements classés G qui subiront une sanction plus forte : l’interdiction de louer le logement (nous supposons ici que les baux en cours ne seront pas résiliés et pourront être tacitement renouvelés étant donné la protection de l’habitat dont la loi française dispose).

Au 1er janvier 2028, l’interdiction deviendra alors plus forte en incluant dans l’interdiction de louer, les logements classés F. Concernant la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion et Mayotte, à cette date les logements en interdiction de louer seront les logements classés G. L’interdiction de louer les logements classés F dans ces localisations n’intervient qu’à compter du 1er janvier 2031.

Enfin, au 1er janvier 2034, ce sont les logements classés E qui se verront interdits de location. Comme précédemment introduit, nous voyons déjà une évolution de la notion de passoire thermique programmée dans le temps. Nous pouvons donc supposer que la notion va continuer à évoluer au fur et à mesure des années.

L’étiquette énergie du logement

Attribution de l’étiquette énergie et évolutions possibles

Le nouveau DPE 2021 introduit une étiquette énergie unique (il n’y a plus qu’une seule lettre). Celle-ci fera la synthèse de la consommation énergétique du logement, mais également de ses émissions de gaz à effet de serre. La lettre retenue pour classer le logement sera la moins bonne des 2 précédemment citées.

À ce jour, nous pouvons noter que les seuils d’attribution des lettres n’ont pas évolué et nous pouvons nous demander si ceux-ci vont devenir plus sévères à l’avenir ou si d’autres lettres (comme pour l’électroménager par exemple A+++) vont être attribuées.

Également, nous pouvons nous demander si le type de matériaux (supposons un béton classique et un béton décarboné ayant les mêmes performances énergétiques) va également entrer en compte. En effet, la production de certains matériaux est nettement moins polluante que d’autres et cela n’est pour l’instant pas pris en compte.

L’objectif de cette nouvelle étiquette énergie

La nouvelle attribution de l’étiquette énergie va être là pour faciliter la vie du locataire ou acquéreur et surtout, faciliter l’accès à l’information. Cependant, cela paraît assez contre-productif de fournir un nombre important d’informations à un locataire (notamment les recommandations de travaux) lorsque la plupart d’entre eux ne feront pas de travaux (si ce n’est éventuellement un changement de peinture pour mettre le logement à leur goût).

Pouvons nous imaginer un nouveau document dans le cadre de la location simplifiant encore la lecture ? Une fiche récapitulative par exemple ne faisant apparaître que l’étiquette énergie ainsi que la consommation et recommandations d’utilisation du logement ?

Les indicateurs de confort d’été et l’enveloppe

Il faut ici définir l’enveloppe avant toute chose. L’enveloppe n’est en fait pas une notion compliquée. C’est littéralement tout ce qui « enveloppe » votre logement (murs, toit, sol, fenêtre). Elle est définie comme étant la surface séparant les murs intérieurs chauffés et l’environnement non chauffé.

Cinq paramètres sont retenus pour évaluer le confort d’été : l’isolation de la toiture, la présence d’occultants, le caractère traversant du logement, la présence de brasseurs d’air et l’inertie du bâtiment. Nous vous le rappelons, seul le confort d’été dit passif sera pris en compte. Ainsi, dans les brasseurs d’air par exemple, une climatisation ne sera pas prise en compte.

Même si un agent immobilier sait pertinemment qu’un logement mal isolé est froid l’hiver et chaud l’été (une passoire énergétique), ce n’est pas le cas de tout le monde. Il est donc important d’informer le client sur les caractéristiques du logement et son confort tout au long de l’année en prenant en compte la consommation énergétique (très majoritairement composée du chauffage) mais également le confort que le client pourra avoir l’été dans son logement (va-t-il devoir acheter une climatisation ? Souffrira-t-il du moindre pic de chaleur ou le logement sera-t-il plutôt frais ?).

Les recommandations de travaux

Celles-ci sont obligatoires sur le nouveau DPE. Elles vont permettre au propriétaire du logement d’identifier les travaux à réaliser afin d’améliorer son logement. Ces recommandations de travaux sont classées en deux catégories.

Tout d’abord, il y a une catégorie afin de simplement améliorer la performance du logement (amélioration d’une lettre généralement) ce qui peut être capital pour les passoires thermiques.

La seconde partie des recommandations de travaux va, elle, aller plus loin en ayant pour objectif de rendre le logement « bien isolé » et en listant les travaux nécessaires au passage à la lettre D pour les logements. Quelle utilité ? Cela peut réellement guider un propriétaire qui n’a pas peur d’investir. Attention toutefois, comme précédemment évoquée, la notion de « passoire thermique » peut être amenée à évoluer, car la technologie et les techniques évoluent elles aussi en permanence. Nous savons que les travaux recommandés pourront faire passer le logement en « D » aujourd’hui, et ce, pour 10 ans (sauf loi contraire imposant la réalisation d’un nouveau DPE) mais l’attribution des lettres peut se durcir dans le temps et donc faire que votre logement classé alors en D bascule sur un lettrage inférieur.

⏩ En savoir plus : Travaux de rénovation énergétique : les recommandations du DPE 2021

⏩ À lire également : NOUVEAU DPE 2021 Les points importants

Article rédigé par Thibault BREMENT
Gestionnaire locatif au sein d’une foncière et marchand de biens.

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