Loi n°89-462 : quelles obligations lors de l’entrée et sortie du locataire ?

En gestion locative, les obligations à l’entrée comme à la sortie du locataire sont définies par la loi n°89-462. Entre obligations et recommandations, la frontière est parfois faible. Qu’en est-il pour un état des lieux ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons passé en revue cette étape cruciale de la location : durées de préavis, diagnostics obligatoires et dépôt de garantie.

Loi n°89-462 : réaliser un état des lieux pour éviter les litiges

Ce que dit la loi n°89-462 sur l’état des lieux

L’article 1731 du Code Civil précise qu’un état des lieux n’est pas obligatoire : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire ». En revanche, c’est un droit pour le locataire. Il est en mesure de l’exiger auprès de votre agence avant d’investir les lieux.

Dans les faits, sans état des lieux d’entrée, le locataire ne sera pas en mesure de prouver qu’il n’est pas responsable des dégradations constatées à sa sortie. « Sauf preuve du contraire », comme l’indique l’article. Vous avez donc la possibilité de conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour effectuer les réparations ciblées.

Une situation délicate et litigieuse ne présentant d’avantage pour personne : ni pour vous, ni pour le propriétaire, ni pour le locataire. L’état des lieux reste un indispensable dans la gestion de votre parc locatif. Il permet de protéger chaque partie prenante et d’éviter au maximum les litiges.

Si une partie s’oppose à la réalisation de l’état des lieux, la loi du 6 juillet 1989 article 3-2, prévoit qu’il pourra être établi par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Les frais, encadrés par un décret en Conseil d’État, seront ensuite divisés entre le bailleur et le locataire.

📍 À savoir : La pratique de l’état des lieux par huissier est assez peu utilisée en habitation. Elle est nettement plus répandue pour les baux commerciaux.

L’état des lieux : un acte non obligatoire, encadré par la loi

Malgré son caractère non obligatoire, la réalisation d’un état des lieux est très encadré. Il doit être réalisé au sein d’un accord amiable entre vous et le locataire. Si l’une des deux parties est manquante le jour J, il est considéré comme nul aux yeux de la loi.

Le locataire a ensuite la possibilité d’y apporter des informations supplémentaires pendant une durée de dix jours à partir de la date où il a été réalisé. Pour les agences qui utilisent le format papier, ce délai peut débuter à partir du jour où l’état des lieux a été envoyé par voie postale au locataire.

Les règles entourant ces ajouts ne sont pas clairement établies. Si certains bailleurs procèdent à des vérifications systématiques, d’autres se basent sur la bonne foi du locataire. Globalement, il est conseillé de demander une photographie et un descriptif précis au locataire pour que l’ajout soit clair lors de l’état des lieux de sortie.

Réaliser un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie du locataire

La technique de l’état des lieux doit être la même à l’entrée et à la sortie du locataire pour ne laisser aucun détail au hasard. Pour plus d’impartialité, vous pouvez choisir de les externaliser en faisant appel à une société externe. Une pratique permettant à un gestionnaire de gérer plus de biens et de se consacrer à d’autres tâches importantes.

La durée de préavis et résiliation du bail

Le préavis déposé par le locataire

Le locataire est tenu de déposer son préavis 3 mois avant de quitter les lieux. Une période pouvant être réduite à 1 mois dans certains cas exceptionnels :

• bien meublés ;
• obtention d’un premier emploi par le locataire ;
• perte d’emploi ;
• mutation professionnelle ;
• état de santé du locataire constaté par certificat médical justifiant un changement de domicile ;
• locataire au RSA ;
• locataire touchant l’allocation adulte handicapé ;
• locataire ayant obtenu un logement social ;
• locataire victime de violences conjugales ;
• logement situé en zone tendue.

L’exception la plus répandue est lorsque le logement se situe dans une zone dite tendue. Il existe des simulateurs pour déterminer un logement en fait partie.

Avant, le locataire devait impérativement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou un exploit d’huissier pour poser son prévis. Aujourd’hui, le locataire a la possibilité de donner congé en mains propres contre récépissé.

Le préavis du propriétaire pour revendre son logement

Le propriétaire peut donner congé à son locataire lorsqu’il souhaite vendre son logement. Il doit fournir un document comportant les informations suivantes :

• coordonnées du propriétaire et du locataire ;
• motif du congé ;
• description complète du logement ;
• prix fixé à la vente ;
• reproduction d’article de la loi du 6 juillet 1989

Ce congé doit impérativement comporter le prix de vente du logement. Le locataire dispose d’un droit de préemption et est prioritaire sur la vente.

Si le locataire refuse le prix indiqué sur le congé, mais que le bien est vendu avec négociation, il faut à nouveau purger le droit de préemption et refaire une offre au locataire au prix d’acquisition. Si le locataire accepte ce nouveau prix, il est alors prioritaire par rapport à l’acquéreur externe.

Le préavis du propriétaire pour récupérer son logement

Le propriétaire est en droit de donner congé à son locataire pour récupérer le logement. Le préavis à respecter est de :

• 6 mois minimum pour un logement vide ;
• 3 mois minimum pour logement meublé.

Lorsque le propriétaire a donné congé à son locataire, celui-ci peut quitter le logement quand il veut durant ce préavis. Il faut simplement respecter un délai raisonnable pour effectuer l’état des lieux.

La procédure est plus complexe lorsque le locataire a plus de 60 ans. Ce sont des personnes protégées aux yeux de la loi.

📍 À savoir : Le congé pour motif « légitime et sérieux », en cas de faute de la part du locataire, est peu encadré par la loi pour guider les professionnels de l’immobilier. On retrouve, par exemple, un locataire produisant des nuisances de voisinage ou qui paye systématiquement son loyer en retard.

Les principales résiliations judiciaires d’un bail d’habitation

Dans le cadre d’une résiliation judiciaire, les raisons poussant à mettre fin à un bail sont multiples. Deux cas restent les plus fréquents :

• Défaut de paiement : même si les cours ont tendance à proposer des étalements de dette avec maintien dans les lieux.
• Défaut d’assurance : même si la loi prévoit que le bailleur peut prendre une assurance pour le compte de son locataire et lui facturer.

Les procédures restent particulièrement longues en France. Elles peuvent durer jusqu’à 3 ou 4 ans avant d’avoir recours à la force publique.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

À la charge de votre bailleur, plusieurs diagnostics sont obligatoires pour la mise en location d’un bien immobilier :

DPE

Le Diagnostic de Performances Energétiques est obligatoire dans toutes les locations d’habitations et commerciales.

État des risques et pollutions

Inclus dans le bail, il permet de déterminer si le bien est exposé au radon ou s’il se situe en zone inondable. Il peut être complété par un état des nuisances sonores aériennes. Ces diagnostics sont valables 6 mois.

Diagnostic amiante

Il doit être réalisé si le bien a un permis de construire datant d’avant le 1er juillet 1997 (habitation et commercial). En cas d’absence d’amiante, le diagnostic est alors valide à vie. En cas de présence d’amiante, le diagnostic est valide 3 ans.

Diagnostic électricité et gaz

Il doit être réalisé si l’installation a plus de 15 ans (vous pouvez prendre la date du Consuel pour le vérifier). Ces diagnostics ne sont obligatoires que pour l’habitation et ont une validité de 6 ans.

Diagnostic plomb

Il peut être obligatoire si le logement a un permis de construire daté d’avant le 1er janvier 1949. Il est à vie s’il ne comporte aucune trace de plomb. Dans le cas contraire, il aura une durée de validité de 6 ans dans le cadre d’une location. Il n’est pas obligatoire dans les baux commerciaux.

Loi Boutin

Le mesurage Boutin, souvent appelé Carrez bien que différent, peut être substitué par des plans d’architectes dans les logements neufs, car ils font apparaître la surface habitable précisément. Sa validité est illimitée, excepté en cas de travaux venant modifier cette superficie.

L’encadrement du dépôt de garantie

Comme l’état des lieux, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est fortement recommandé. Il est légalement encadré avec certaines exceptions rares. Il est limité à un mois de loyer hors charges pour les baux vides et deux mois de loyer hors charges pour les baux meublés.

Lorsqu’un loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, le dépôt de garantie ne peut pas être prévu dans le contrat. Excepté les locaux commerciaux qui ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La loi n°89-462 permet d’encadrer la gestion d’un bien en location. Que ce soit à travers ses obligations ou ses encadrements pour les actes non obligatoires. Parmi les actes recommandés et indispensables dans la gestion d’un parc locatif, l’état des lieux ne déroge pas à la règle pour éviter les litiges avec vos locataires comme vos propriétaires.

Article rédigé par Thibault Brément, gestionnaire locatif grands comptes