Comme vous le comprenez, la refonte de DPE est complète et intégrale tant dans ses objectifs, sa présentation, que sur les données utilisées afin de le réaliser. Une nouvelle réglementation DPE, Une simplification de celui-ci a été opérée. Mais attention, cette simplification n’est valable que pour l’utilisateur ! A contrario, la personne réalisant le DPE ainsi que le propriétaire ont vu leurs tâches ainsi que leur responsabilité augmenter (plus de documents à fournir, opposabilité du DPE etc…).
Afin de comprendre les tenants et aboutissants, nous allons nous intéresser aux données de référencement utilisées dans la nouvelle réglementation DPE. Celles-ci sont déterminantes car elles vont donner l’étiquette énergétique de votre logement. Ainsi, vous pourrez savoir, lorsque vous ferez des travaux, si les factures sont à conserver impérativement ou non (à noter que nous vous conseillons très fortement de conserver toutes les factures liées à votre logement). Cependant, il pourra être pratique d’effectuer un classement pour les factures concernant l’isolation.
DPE 2021 : Ce qui change
Dans cette première partie, nous nous intéressons brièvement aux principaux changements apportés par le nouveau diagnostic de performance énergétique 2021.
Une lisibilité accrue
Alors que le DPE n’était consulté que pour la lettre jusqu’à la mise en place du nouveau diagnostic de performance énergétique, le nouveau lui vise à être consulté. Il a été simplifié pour une lisibilité accrue. Les informations sont plus accessibles, catégorisées que ce soit pour le bilan énergétique, la méthode de calcul, les préconisations de travaux, la provenance des principales sources de perte de chaleur etc…
Une étiquette énergie unique
Alors que nous étions rompus aux DPE à double lettrage (l’une pour la consommation énergétique du logement et l’autre concernant les émissions de gaz à effet de serre), le gouvernement à décidé de simplifier cela afin que les gens ne se perdent pas dans la lecture de ce document technique.
À ce jour il n’existe plus qu’une lettre, une étiquette énergie unique représentant à la fois la consommation de votre logement mais également les émissions de gaz à effet de serre. Un lettrage individuel est effectué pour chacune de ces catégories mais la seule présentée sur la nouvelle réglementation DPE est la moins bonne des deux. Nous pouvons nous interroger sur l’utilité de cette mesure. En effet, une double lettre n’était pas compliquée à lire et permettait de différencier deux catégories, consommation et émissions.
À ce jour, sur le nouveau DPE, nous ne pouvons plus différencier ces données et ne savons pas si le logement a une mauvaise étiquette énergie à cause de sa consommation importante ou si cela vient des émissions de gaz à effet de serre. Cependant, il faut relativiser car nous savons aujourd’hui que ces deux données sont fortement liées (un logement qui consomme beaucoup d’énergie émet forcément plus de gaz à effet de serre, ne serait-ce que pour la production de chaleur).
Les indicateurs de confort d’été et de l’enveloppe
Voici ici deux nouvelles données intéressantes.
Même si les professionnels le savent, un logement ayant une mauvaise isolation sera généralement froid l’hiver et chaud l’été. Cependant, aucune information du client n’a été faite sur cette donnée jusqu’à maintenant. Nous répondons donc à la prérogative d’information de ce document pour le plus grand bien du consommateur ! L’enveloppe elle va décrire ce qui compose le logement (ce qui protège de l’extérieur).
Une méthode de calcul unifiée
C’est un point important si ce n’est le plus important ! Surtout concernant les données de référencement. En effet, la méthode de calcul est maintenant unifiée pour toutes les catégories de DPE (pour maison individuelle, logement collectif, chauffage collectif etc…). Il y a 7 catégories de logement et chaque catégorie dispose de sa méthode de calcul afin de prendre en compte les spécificités de chaque logement. De cette méthode de calcul, est sortie la possibilité de faire un DPE pour l’immeuble qui est ensuite adapté en fonction de chaque appartement (dans sa composition, superficie etc…).
La nouvelle réglementation DPE 2021 devient opposable
C’est ici un autre point important pour la suite de cet article ! En effet, le diagnostiqueur engage maintenant sa responsabilité en réalisant un DPE ce qui, vous vous en doutez, rend le contrôle plus poussé et plus risqué pour le diagnostiqueur. Cette opposabilité se retrouve dès l’annonce immobilière qui doit maintenant comporter une mention spécifique pour les logements dits passoire thermique .
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Le contrôle visuel
Lors de l’établissement de la nouvelle réglementation DPE 2021, de nombreuses données de référencement vont être utilisées. Nous ne les citerons pas toutes bien entendu mais cela va concerner la superficie du logement, les éléments concernant l’enveloppe, la production d’eau chaude sanitaire ainsi que le chauffage, mais également les autres équipements (éléments passifs de type VMC par exemple) et bien entendu, les indispensables données administratives (adresse, numéro de parcelle, altitude etc…).
Pour être honnête, le contrôle ne va pas être uniquement visuel. Bien entendu le diagnostiqueur va réaliser un contrôle visuel notamment afin d’identifier le type de chauffages, le type de vitrage, mais il va devoir disposer d’un matériel afin de réaliser des photographies, des mesures (télémètre auto-contrôle), un ruban afin de mesurer les longueurs et épaisseurs, une boussole et accéléromètre pour mesurer précisément la pièce, vitromètre (épaisseur des vitres) et briquet pour caractériser l’émissivité de la fenêtre.
Les documents justificatifs pouvant être relié au bien diagnostiqué
Des documents peuvent être utilisés afin d’aider le diagnostiqueur. Nous retrouvons pour la partie administrative des documents comme la taxe foncière, le règlement de copropriété, des documents du syndic sur certaines données d’entrée (notamment les régularisations annuelles pour les bâtiments à chauffage collectif) etc… Concernant l’enveloppe, les études réglementaires thermiques, les sondages, descriptifs de facture ou bordereau de livraison justifiant de travaux effectués (cela peut paraître évident mais il faut bien entendu le nom du propriétaire ainsi que l’adresse du bien). Une déclaration de permis de construire, des plans de masse peuvent également être utilisés.
Concernant les éléments d’équipement, des descriptifs fournis par le syndic ou propriétaire peuvent être utilisés, des contrats de maintenance, des factures de remplacement de chaudière, des justificatifs d’obtention de crédit d’impôt, tout document justificatif mis en annexe d’un ancien DPE etc…
Enfin, concernant les métrés, le règlement de copropriété, les mesures d’architecte pour les bâtiments neufs (principalement car le document est fourni), un diagnostic de surface habitable ou encore la surface habitable issue d’un calcul thermique réglementaire peuvent être utilisés.
La valeur par défaut
Lorsque l’observation directe n’est pas possible ou que le propriétaire ne peut fournir aucun justificatif pour un élément, la valeur par défaut sera alors utilisée. En effet, prenons l’exemple d’un mur de 40cm avec doublage de 15 cm. Si le propriétaire ne peut pas justifier que le mur est isolé avec telle toile de verre par exemple, le diagnostiqueur ne pourra pas supposer cette isolation et sera donc obligé d’utiliser la valeur par défaut qui est par nature pénalisante. Ainsi, il est dorénavant encore plus capital de conserver absolument toutes vos factures et plus particulièrement celles liées à des éléments de consommation d’énergie de votre logement ! Le gouvernement a bien vu que la valeur par défaut était très largement utilisée car de nombreuses données ne sont pas/plus accessibles (nous connaissons peu de personnes capables de justifier d’une isolation réalisée il y a 20 ans par exemple). Ainsi, le gouvernement a maintenant précisé que le diagnostiqueur pouvait maintenant se prononcer sur des données d’observation dite indirecte. Cependant, nous pouvons nous interroger sur l’utilisation de ces données, le diagnostiqueur engageant sa responsabilité dans la nouvelle réglementation DPE, prendra-t-il ne risque de supposer une donnée par observation indirecte ?
Les données non prises en compte
Bien sûr, un propriétaire peut expliquer des travaux, des isolations, des changements dans le logement. Cependant, si ces informations ne sont pas justifiables via un document de type facture, elles ne seront pas prises en compte dans la réalisation de la nouvelle réglementation DPE. Une attestation ne suffit pas. Également, les données issues des DPE antérieurs (hors annexes justificatives) ne sont pas prises en compte. Ainsi, un ancien DPE en B ne pourra pas être utilisé pour appliquer le même lettrage mais certaines données d’entrées se trouvant potentiellement en annexe de ce même DPE pourront être utilisées comme justificatifs.
Comme vous avez pu le voir, cette partie se décompose en 3 parties. Cela a un double objectif. Tout d’abord, nous souhaitions catégoriser les données de référencement au lieu de vous livrer un simple listing n’ayant d’intérêt que de soigner les insomnies des plus persévérants. Également, cet ordre n’a pas été choisi au hasard. En effet, lors de l’établissement d’un DPE, les données sont priorisées. Ainsi, vont être prises en compte en priorité les observations visuelles, puis les documents justificatifs et enfin, les valeurs par défaut.
La nouvelle réglementation DPE en copropriété
Lorsqu’un DPE est réalisé une copropriété entière ou lorsque le DPE est réalisé pour un logement en copropriété, les syndics vont être sollicités notamment afin de fournir des factures de ravalement de façade pouvant justifier d’une isolation, des travaux sur un chauffage collectif, des isolations de fenêtres si ces travaux ont été décidés en assemblée générale
Même si ces éléments sont individuels, certaines copropriétés par soucis d’uniformité visuelle, vont proposer de faire réaliser le remplacement des fenêtres par une seule et même entreprise permettant ainsi aux copropriétaires de négocier des tarifs plus avantageux lors d’une commande groupée
Nous pouvons nous interroger sur l’utilité d’un diagnostic par appartement notamment dans les copropriétés ou l’eau chaude sanitaire et le chauffage sont collectifs. Les données d’un diagnostic copropriété pouvant être extrapolées à un appartement, nous pouvons nous interroger sur le recours massif à cette pratique notamment lorsque les assemblées générales vont arriver. Cependant, nous voyons mal un syndic se rajouter du boulot ou alors cela ne sera pas fait à titre gracieux.
Également plusieurs problématiques se posent sur un logement en copropriété sans matériel de chauffage commun. En effet, même si l’enveloppe sera presque identique (les murs porteurs du moins… les éléments de chauffage peuvent varier dans notre cas ! Ou l’isolation des fenêtres également), cela pourrait pénaliser certaines copropriétaires.
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Article rédigé par Thibault BREMENT
Gestionnaire locatif au sein d’une foncière et marchand de biens.
