Lorsque qu’un locataire loue un bien dans une copropriété ou une monopropriété, l’accès aux parties communes peut devenir problématiques. Les raisons sont multiples : saleté, état général, occupation excessive d’une partie d’entre elles par un locataire ou un propriétaire, etc. Le nettoyage des parties communes est un sujet récurrent. Qui doit les entretenir, le propriétaire ou le locataire ? Pour vous aider dans la gestion du parc locatif de votre agence immobilière, nous revenons sur la définition des parties communes puis sur les règles à respecter pour chaque partie prenante. Retrouvez également la liste complète des réparations locatives.
Qu’est-ce que les parties communes ?
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il définit les parties communes comme étant les parties des bâtiments ou terrains dont tous les copropriétaires ou seulement une partie d’entre eux en font l’usage. On parle alors de parties communes générales ou spéciales.
Cela représente :
- les couloirs de circulation ;
- les parkings ;
- les jardins extérieurs (si non privatifs) ;
- le local poubelles ;
- le gros œuvre des bâtiments ;
- les équipements communs (ascenseur, chauffage si collectif, antennes collectives, etc.).
En cas de doute entre partie privative et partie commune à usage privatif, il est important de se référer au règlement de copropriété. Il est en mesure d’indiquer si, par exemple, le balcon d’un appartement est une partie commune à usage privatif ou si s’agit d’une partie privative. Cela a son importance pour son entretien.
💡 À savoir : Une partie privative se vend généralement plus cher qu’une partie commune à usage privatif. Par exemple, une place de parking privative vaudra plus cher, même si elle est liée à un logement lors de la vente.
L’obligation du propriétaire d’entretien des parties communes
Nous allons principalement évoquer ici le cas des monopropriétés. C’est-à dire un propriétaire ayant tous les logements d’un ensemble immobilier, sans copropriété ni syndic. Dans le cas d’un immeuble avec un syndic de copropriété, le propriétaire ne s’occupe pas de l’entretien des parties communes. Il est géré par ledit syndic.
Les immeubles détenus par un seul et même propriétaire disposent de parties communes dont la seule personne pouvant les gérer est le propriétaire lui-même. Dans ce cas, la loi nous dit que le propriétaire doit entretenir les voies d’accès aux entrées de l’immeuble et des appartements et répondre à toutes prérogatives de sécurité. Notamment le fait d’avoir une porte qui ferme avec une clé ou un code pour accéder aux parties communes.
Cela comprend également l’entretien en matière de salubrité :
- fuites ;
- peinture au plomb ;
- nuisibles (rats et souris).
Dans ce cas, il faut mettre en place des contrats d’entretien. Généralement, il en existe plusieurs types avec des passages plus ou moins fréquents dans la résidence.
💡 À savoir : Il est conseillé de prendre un contrat de ménage couvrant à la fois le ménage des parties communes et la sortie des poubelles pour plus de sérénité.
Concernant les espaces verts, il convient de prévoir un contrat prévoyant plusieurs passages par an.
💡 À savoir : L’idée est d’anticiper les demandes via des contrats d’entretien. Il est fortement déconseillé d’attendre le retour de plaintes de locataires lorsque l’herbe est trop haute ou que des nuisibles se sont déjà installés. Il convient d’anticiper ces demandes et problématiques récurrentes.
Lorsqu’un immeuble comprend entre 3 et 5 logements, votre propriétaire peut prévoir un règlement intérieur que les locataires sont obligés de respecter. Il comprend un roulement entre les différents occupants pour réaliser le ménage des parties communes et la sortie des poubelles. Cette méthode permet de réduire les coûts tant pour votre propriétaire que pour vos locataires. Car oui, l’entretien et le nettoyage des parties communes sont la responsabilité du propriétaire, mais en majorité réglés par le locataire.
Cela peut permettre aux locataires de plus s’impliquer dans la vie de leur immeuble et de prendre davantage soin des parties communes qu’ils utilisent quotidiennement. Cependant, ce fonctionnement a ses limites si chacun ne joue pas le jeu. Il peut très bien fonctionner pendant un temps puis, suite à un changement de locataire, complètement tomber à l’eau. Ce qui provoquera certainement des conflits qu’en tant que gestionnaire vous allez devoir gérer en première ligne.
Qui doit nettoyer la jouissance privative ?
À cette question, il n’existe pas de réponse ferme et définitive. Si un jardin est une partie privative, alors il va de soi que c’est au locataire du lot principal de l’entretenir. Si c’est une partie commune, le nettoyage est à la charge de la copropriété ou de la monopropriété. Dans le cadre d’une partie commune à jouissance privative, il est possible de demander au locataire d’en prendre soin.
Lire le règlement de copropriété reste le meilleur réflexe à avoir que tous les gestionnaires en baux commerciaux connaissent bien. Un document généralement rédigé il y a de très nombreuses années, parfois à la machine à écrire, parmi lequel il va falloir naviguer pour trouver la réponse. Il peut prévoir que chacun soit en charge du nettoyage de sa partie commune à jouissance privative, ou, au contraire, qu’elle sera entretenue par la copropriété. La charge financière restera pour la personne ayant la jouissance privative.
Chaque copropriété fonctionne différemment. Au sein des agences, nous constatons souvent que l’entretien des balcons, fréquemment considérés comme des parties communes à jouissance privative, est mis en charge commune de l’immeuble. Il en va de même pour les emplacements de parking. Certaines clauses de règlements de copropriété indiquent que les places de parking sont une partie privative, mais que leur entretien sera en charges communes. L’objectif est d’avoir une uniformité visuelle et de réaliser des économies d’échelle lors de la réfection des parkings.
⚠️ En cas de monopropriété, il faudra se référer au règlement intérieur et non au règlement de copropriété.
Faire appel à un syndic de copropriété
Pour pouvoir faire appel à un syndic de copropriété, il est nécessaire de réunir certaines conditions. Si votre propriétaire possède un immeuble entier, en gérance pure, alors il n’y sera pas autorisé. Au contraire, dans le cas d’une copropriété, faire appel à un syndic va permettre à votre propriétaire de se dégager de sa responsabilité. Ce qui allégera votre charge de travail et la sienne. En contrepartie, la charge financière sera alourdie pour le propriétaire.
Vous trouverez parfois les petites copropriétés gérées par un copropriétaire de façon bénévole. Il connaît la résidence sur le bout des doigts depuis de nombreuses années et sait s’en occuper. Il maîtrise ses missions et préfère le faire lui-même. Vous trouverez également de petites copropriétés gérées par des syndics. Tout dépend des objectifs et envies de chacun.
⚠️ Thibault BREMENT a notamment pu voir des honoraires de syndic représentant à eux seuls environ 60% du budget de la copropriété.
Il existe des syndics hybrides. Ni bénévoles, ni professionnels, ni en ligne, il s’agit d’une aide à la gestion avec un support juridique et des conseillers disponibles. MATERA est, par exemple, bien connu sur le marché. En tant que prestataire de services, il permet aux propriétaires de trouver une alternative moins coûteuse avec un budget d’environ 1500 € annuel pour la gestion des locaux, contre 4000 € minimum pour un syndic professionnel.
En cas de non-respect des parties communes, que faire ?
En cas de non-respect, une mise en demeure du locataire pour usage abusif des parties commune est possible. En tant que gestionnaire, qui n’a jamais entendu parler du stockage fréquent des meubles à chaussures sur le palier ? Vous êtes en mesure de demander au locataire de ne pas utiliser les parties communes et de retirer ses encombrants dans un temps imparti (généralement sous huit jours). Dans le cas contraire, une société professionnelle se chargera de le faire à ses frais.
Lorsque le non-respect n’est pas clairement identifié, comme la présence de saletés importantes dans les escaliers, par exemple, il est conseillé d’informer le syndic, s’il y en a un, ainsi que le locataire, en réalisant une note globale. Il convient de les prévenir que si un nettoyage exceptionnel doit être réalisé, il sera aux frais des occupants.
Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif institutionnel
