Les professionnels de l’immobilier font face à certains problèmes lors d’une location. Il peut y avoir des réparations à effectuer, vous pouvez retrouver la liste complète des réparations locatives. Ici, nous nous intéressons au sujet du nettoyage des moisissures, locataire ou propriétaire ? Plus que décrire les causes et responsabilités de chacun, nous allons également dispenser quelques conseils afin d’éviter l’apparition de celle-ci ou de s’en débarrasser de manière définitive.
Trouver les causes de la moisissure
Afin de déterminer la responsabilité de chacun, mais aussi comment éradiquer le problème. Il faut réussir à identifier l’origine de la moisissure. La moisissure a toujours la même origine, à savoir l’humidité ! Mais l’humidité peut, elle, avoir plusieurs causes.
Les causes des moisissures
Nous pouvons notamment penser :
- à une pièce non aérée.
Nombreux sont les professionnels de l’immobilier appelés pour un problème de moisissure qui se rendent compte, au fur et à mesure de l’échange, en posant quelques questions simples au locataire, que l’appartement n’est jamais aéré. Cela entraîne une humidification de l’air et donc, des soucis de moisissure dans l’appartement du locataire.
- cela peut venir d’une VMC défaillante
Par exemple dans la salle de bain, emplacement fréquemment touché par la moisissure (notamment des moisissures au plafond locataire). Dans ce cas, votre locataire peut faire le test simple de mettre une feuille de papier hygiénique sur la bouche de VMC afin de savoir si elle fonctionne ou non. Si la feuille reste collée à la bouche (sauf si la VMC est particulièrement sale), cela veut dire que la VMC tire de l’air et fonctionne. Si la feuille tombe, alors la VMC ne fonctionne pas. Il faut donc avertir le syndic (si VMC commune) ou faire intervenir un électricien pour réparer cela.
- il peut également s’agir de ponts thermiques
Un pont thermique correspond à la conduction de température d’un matériau. Nous pouvons retrouver ces problématiques dans les logements mal isolés. Où les murs donnant sur l’extérieur sont particulièrement froids et, donc, attirent l’humidité. On peut même parfois voir perler l’humidité sur le mur.
- à un dégât des eaux.
Comment identifier la source de moisissures ?
Il faut effectuer une prise de renseignements auprès de votre locataire :
- Aère-t-il le logement ?
- Laisse-t-il la porte de la salle de bains ouverte afin de renouveler l’air ?
Une visite du logement peut également vous aider à identifier cela (un logement non aéré se sent…).
Il faut aussi effectuer le test de la feuille de papier hygiénique sur les bouches de VMC.
Par ailleurs, regardez bien si les fenêtres disposent de réglettes qui permettent de renouveler en partie l’air du logement. Pour différencier un pont thermique d’un dégât des eaux, parfois la localisation ne nous aide pas (il peut y avoir une infiltration d’eau en façade, entraînant moisissure, mais cela peut également être dû à un pont thermique). Dans ce cas, le premier point à vérifier est de savoir si l’humidité est présente de manière importante les jours (ou lendemain) de pluie.
Également, vous pouvez vous munir d’un humidimètre qui va permettre de détecter le taux d’humidité de votre mur. Un taux d’humidité inférieur à 20% pour un mur est normal. Entre 20 et 40%, cela laisse penser à un pont thermique. Au-dessus 40%, malheureusement, vous aurez en face de vous, une infiltration ou dégât des eaux.
Quelques conseils pour éviter les problèmes d’humidité :
- Ne collez pas les meubles au mur. Cela permettra de ne pas emprisonner l’air derrière votre meuble et donc de le renouveler régulièrement.
- Également, bien aérer le logement ! Il est en effet conseillé d’ouvrir en grand les fenêtres du logement environ 15 à 20 minutes par jour. Cela va assécher l’air et, même si la température est plus basse, la sensation de chaleur sera plus importante.
- Enfin, nettoyez régulièrement VMC et réglettes.
Quels sont les risques pour la santé ?
Un problème d’humidité et de moisissure peut entraîner des problèmes respiratoires. Les personnes asthmatiques y sont particulièrement sensibles. Les moisissures peuvent entraîner des crises d’asthme et, à terme, des problèmes pulmonaires si celles-ci sont présentes depuis longtemps dans le logement et que le locataire y est pendant de longues périodes.
Il est important de noter qu’un logement, même mal isolé, ne doit pas comporter de moisissure. Le sujet peut avoir des irritations au nez, aux yeux, la peau, un écoulement nasal etc… Le lien est parfois difficile à faire avec la moisissure.
Le nettoyage des moisissures par le locataire ?
Cela dépend de plusieurs éléments.
Le cas où le nettoyage des moisissures n’incombe pas au locataire
Le propriétaire, de par la loi (article 6 de la loi du 6 Juillet 1989, à jour de la loi ALUR), doit fournir au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé du locataire. Si le propriétaire fournit un logement couvert de moisissure ou même avec présence de moisissure, alors on peut considérer que cela représente le non-respect de cette obligation et la charge du nettoyage de ces moisissures est alors pour le propriétaire.
Le cas où le nettoyage des moisissures incombe au locataire
Si les moisissures proviennent d’un défaut d’entretien ou d’aération du locataire, alors, la remise en état et le nettoyage des moisissures sont pour le locataire.
Si ces moisissures proviennent d’un sinistre, il faut voir cela au moment de l’indemnisation par l’assurance.
Nettoyage moisissure locataire : conseils pour s’en débarrasser
Quelques conseils pour se débarrasser durablement des moisissures, vous pouvez nettoyer votre mur à l’aide d’une éponge (attention, le côté doux et non le grattoir). Il faut tremper votre éponge dans de l’eau de javel très diluée.
Si vous souhaitez une solution plus douce et éco-responsable pour le nettoyage de la moisissure par le locataire. Effectuez la même opération, mais en trempant votre éponge dans un mélange de vinaigre blanc et d’eau. Cela permet de tuer le champignon et assainir votre mur.
Moisissure : Quelles obligations du propriétaire ?
Un logement décent
Comme nous l’avons très rapidement abordé, le propriétaire doit fournir un logement décent à son locataire, c’est-à-dire, outre les prérogatives de superficie et d’équipement, un logement qui ne semble pas comporter de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé de son locataire. Vous vous doutez dans ce cas, qu’un logement pourvu de moisissures peut entrer dans les logements non décents.
En cas d’apparition de moisissures dans le logement avec locataire en place, si votre locataire demande la mise en insalubrité du logement, il faut bien insister lors de la visite de la préfecture sur les points mentionnés plus haut (les VMC fonctionnent, les réglettes sont présentes, le taux d’humidité des murs). Des conseils ont été apportés au locataire (le faire oralement puis un récapitulatif écrit pour vous couvrir). Si le logement fourni était décent. Il s’agit ici de prouver que le logement est indécent dû à la mauvaise occupation de celui-ci (si bien entendu, c’est le cas…). L
Logement hors d’eau et hors d’air
Le propriétaire, dans cette même logique, doit fournir un logement dit « hors d’eau et hors d’air ». C’est-à-dire un logement qui comporte le clos et le couvert. Il ne faut pas de cloison manquante, de fenêtre manquante, et qui comporte un système de chauffage suffisant (attention, point ne s’appliquant pas dans les DOM-TOM).
Obligation de délivrance
Obligation également pour le propriétaire est l’obligation dite de délivrance. En effet, le propriétaire doit… délivrer la chose louée. Cela peut paraître évident, mais l’obligation est assez forte pour le propriétaire.
Imaginons par exemple :
Un logement reloué. Le locataire précédent doit quitter les lieux le 27 mai 2022 (en plein milieu d’un pont vous obligeant à travailler ce jour !). Vous avez reloué le logement pour le 30 mai 2022 (lundi, voilà qui est plus raisonnable !). Si le locataire précédent ne quitte pas les lieux et devient occupant sans droit ni titre, alors le propriétaire ne peut pas répondre à son obligation de délivrance. Il devra alors reloger le nouveau locataire à ses frais et pour la durée nécessaire. Il en va de même si le logement brûle, est inondé, détruit.
ATTENTION
L’obligation de délivrance est donc forte pour le propriétaire et il est ainsi conseillé de garder quelques jours entre la sortie d’un locataire et l’entrée de son successeur.
Comment fonctionne l’assurance selon les causes de moisissures ?
Tout dépend de la cause !
Si la moisissure apparaît, car le logement n’est pas décent, bien entendu l’assurance ne couvre aucunement la remise en état ou le nettoyage de ces moisissures. Il en va de même si la moisissure est due à une mauvaise occupation du bien par le locataire :
- qui n’aère pas,
- qui ne chauffe pas
- etc.
Si la moisissure vient d’un élément du logement qui ne fonctionne pas (réglettes condamnées, VMC non fonctionnelles), alors l’assurance ne prend pas non plus en charge le nettoyage des moisissures. Également, et cela est plus surprenant, les remontées capillaires ne sont pas non plus couvertes par l’assurance. Le seul cas où l’assurance peut prendre en charge les moisissures est dans le cadre d’un sinistre dégât des eaux.
ATTENTION
Chaque contrat d’assurance étant spécifique, tous ne sont pas pris en compte. En effet, certains contrats ne couvrent pas les infiltrations par toiture ou les fuites sur canalisation. Même en cas de sinistre avéré, l’assurance peut refuser de couvrir les moisissures pour défaut d’entretien.
Article rédigé par Thibault BREMENT, gestionnaire locatif grand comptes
