Un loyer impayé est un loyer qui n’a pas été réglé à la date convenue dans le contrat de location. Il peut intervenir suite à la signature de ce contrat ou au cours du bail. Il est nécessaire d’agir rapidement avant que la situation ne devienne insurmontable. La recherche d’une solution à l’amiable est préférable mais diverses procédures sont envisageables face à un locataire récalcitrant.

Loyer impayé après la signature du bail

Suivant les termes du contrat, le locataire peut avoir à fournir un chèque de dépôt de garantie ainsi que le premier mois de loyer. L’impayé apparaît si ces chèques s’avèrent être sans provision. Auquel cas, la somme créditée sur le compte du propriétaire lors de ces dépôts lui est automatiquement débitée.  

Il est alors nécessaire d’informer rapidement le locataire de la situation afin qu’il approvisionne son compte bancaire. Si le locataire n’agit pas, le propriétaire doit solliciter sa banque afin d’obtenir un certificat de non-paiement. Ce dernier devra être transmis au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier.

Le locataire a dès lors 15 jours pour payer les sommes dues. Sans réaction de sa part, l’huissier peut engager une procédure d’exécution forcée pour obtenir le paiement des impayés. À savoir que cette procédure est envisageable seulement si le locataire paye son loyer par chèque. Elle ne permet pas la résiliation du bail ni son expulsion du logement.

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Loyer impayé au cours du bail

Ce que dit la loi : Le locataire a pour obligation de payer son loyer et les charges locatives aux échéances convenues dans le contrat de location. 

En cas de loyer impayé, le propriétaire est alors en droit de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Toutefois, avant d’envisager cette solution extrême, le bailleur doit suivre certaines étapes. 

Étape 1 : Privilégier une solution à l’amiable

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire doit immédiatement contacter son locataire pour comprendre les raisons de son impaiement. Il est important de le relancer rapidement, soit par téléphone ou par courrier simple. Le propriétaire doit également informer le garant, s’il y en a un, du loyer impayé par le locataire. 

Les deux parties peuvent établir un plan d’apurement. Autrement dit, se mettre d’accord par exemple sur l’échelonnement de la dette ou sur l’abandon d’une partie de la créance. Les termes de leur accord doivent être inscrits dans un document écrit, daté et signé par chacune des parties.

Enfin, le propriétaire peut s’adresser à son assureur s’il a souscrit à une assurance loyer impayé, ou à Action logement s’il a la garantie Visale. De plus, si le locataire reçoit une aide au logement par la caisse d’allocations familiales (Caf), il peut demander à ce qu’elle lui soit directement versée en tiers payant.

La mise en demeure

Après 15 jours de relances sans effet, le propriétaire doit envoyer au locataire une lettre de mise en demeure, en courrier recommandé avec accusé de réception pour obtenir le remboursement du loyer. S’il n’en obtient pas le paiement, le bailleur doit envisager une autre solution que celle à l’amiable.

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Étape 2 : Envoyer un commandement de payer

Le propriétaire peut envoyer au locataire, ainsi qu’au garant s’il y en a un, un commandement de payer par acte d’huissier. Ainsi, le locataire dispose de 2 mois pour régler ses dettes. Ce dernier peut toutefois demander des délais de paiement auprès du tribunal d’instance le plus près

Par ailleurs, le locataire peut également obtenir une aide financière en s’adressant à un fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Enfin, pour éviter que le locataire ne devienne insolvable, il est préférable lors de cette étape de demander à un huissier de réaliser une saisie conservatoire. Elle peut-être sur les biens immobiliers (le locataire ne pourra pas les revendre, les donner ou les déplacer sous peine de sanctions pénales) ou sur le compte bancaire (somme bloquée sur le compte du locataire).

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Étape 3 : Entamer une procédure judiciaire

Si le commandement est sans effet, le propriétaire peut assigner en justice le locataire pour obtenir réparation du préjudice subi. Dans ce cas, deux procédures sont envisageables :

L’injonction de payer 

Cette procédure permet d’obtenir le paiement des sommes dues sans pour autant résilier le bail. Pour ce faire, le propriétaire doit déposer au greffe de la juridiction compétente (juridiction de proximité pour les créances inférieures ou égales à 4 000 € sinon le tribunal d’instance) un formulaire spécifique et les pièces justificatives. Si le juge considère que la requête est justifiée, il rend ensuite une ordonnance portant “injonction de payer”. C’est le propriétaire qui délivre l’ordonnance au locataire. Ainsi, ce dernier a 1 mois pour contester l’injonction auprès du tribunal. Passé ce délai, le propriétaire est en droit de faire exécuter l’ordonnance pour récupérer les sommes que lui doit son locataire.

L’exclusion du locataire 

Dans la plupart des cas, le propriétaire souhaite le paiement du loyer impayé, mais aussi la résiliation du bail. Cette résiliation peut être prononcée suite à une décision de justice ou automatiquement en cas de clause résolutoire.

💡Clause résolutoire : clause inscrite au contrat de location spécifiant que le bail sera résilié automatiquement si le loyer et les charges locatives ne sont pas pas payés aux échéances convenues.

Si le contrat mentionne et précise cette clause, le propriétaire doit simplement saisir le tribunal d’instance pour entamer la procédure. Sinon, il doit directement assigner le locataire devant le tribunal d’instance par acte d’huissier. Le juge peut constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion du locataire. Il peut également accorder au locataire des délais de paiement supplémentaires si sa situation lui permet de régler ses loyers impayés.  

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Étape 4 : Solliciter l’expulsion du locataire

Commandement de quitter les lieux

Une fois l’expulsion prononcée, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux sous 2 mois par acte d’huissier. Cependant, le locataire peut obtenir un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans maximum en fonction de sa situation. Pour ce faire, il doit déposer au greffe du tribunal de grande instance une demande de délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le jour de l’expulsion

⚠️ Attention : l’expulsion du locataire doit être obligatoirement réalisée par un huissier. Depuis le 27 mars 2014, le bailleur ne peut procéder seul à cette expulsion sous peine de 3 ans de prison et de 30 000€ d’amende.

Le jour de l’expulsion, différents cas de figure sont possibles :

Aucune protestation de la part du locataire : l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion. Il effectue l’inventaire des meubles, précise le lieu de dépôt et récupère les clés de la location.

→ Refus d’ouvrir la porte : l’huissier réalise un procès-verbal de tentative d’expulsion et fait appel à une autorité de police.

→ Absence du locataire : accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier, l’huissier peut entrer dans le logement pour dresser le procès-verbal, retirer les meubles et faire changer la serrure. Une affiche sur la porte prévient le locataire qu’il n’a plus le droit d’entrer.

La trêve hivernale

Le bailleur a interdiction d’expulser une personne d’un logement, même un squatteur, du 1er novembre au 31 mars. Cependant, l’expulsion est possible si l’immeuble dans lequel se trouve la location fait l’objet d’un arrêt de péril ou si le locataire expulsé est relogé. Hormis cette trêve, le propriétaire peut tout de même entamer une procédure d’expulsion. Il devra attendre fin mars pour que l’expulsion devienne effective.

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Garantir ses loyers avec une assurance loyer impayé

Les 4 étapes que nous avons décrites précédemment prennent en moyenne entre 18 et 24 mois et coûtent en frais d’avocats et d’huissier entre 2000 et 3000€. A l’issue de la procédure d’expulsion, le juge condamne en général le locataire à payer les loyers dus sur la période, mais le propriétaire se retrouve dans la majorité des cas avec 2 ans d’impayés qu’il n’arrivera pas à récupérer (il faut en effet entamer des démarches avec huissier pour récupérer les fonds, même avec un jugement).
Nous avions évoqué dans l’étape 1 l’activation d’une assurance loyer impayé dès la mise en demeure. Ce type de garantie vous permet d’être couvert contre les impayés de loyer qui vous seront remboursés sans limite de durée. Les assurances loyers impayés prennent également en charge la procédure, en menant avec leur réseau d’avocats et d’huissiers l’expulsion du locataire.
C’est donc un produit d’assurance recommandé, notamment si les loyers sont importants dans votre équilibre financier (retraite, crédit). De plus, les primes d’assurance restent raisonnables par rapport au risque, de l’ordre de 2,5% des loyers encaissés. Le seul point d’attention est le dossier locataire qui doit être constitué et répondre aux critères de solvabilité à l’entrée des locataires. Il reste néanmoins possible de souscrire sans conditions après 6 mois sans impayés (plus de détails sur les tarifs et couvertures sur Smartloc).

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