La Loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, constitue un tournant majeur dans la législation française en matière de lutte contre le changement climatique. En tant que professionnels de la gestion locative, il est essentiel pour vous de comprendre les nouvelles règles imposées par cette loi, qui ont des répercussions très importantes sur votre activité. Dans cet article, nous vous proposons un décryptage des principales dispositions de la loi ainsi que de leurs impacts sur la gestion locative et la rentabilité d’une agence immobilière.
Loi Climat et Résilience en résumé : quelles conséquences pour les gestionnaires locatifs et leurs propriétaires ?
Le gel des loyers des passoires thermiques
Quels sont les cas d’interdiction de hausse des loyers ?
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés passoires thermiques (étiquetés énergie F ou G) ne pourra plus être augmenté. Il en va de même lorsque le contrat de bail prévoit que le loyer peut être révisé chaque année selon la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL.
Cela est applicable que le :
- Logement soit :
- mis en relocation,
- loué nu, meublé ou qu’il fasse l’objet d’un bail « mobilité »,
- situé ou non dans une zone tendue,
- Contrat de bail soit ;
- conclu,
- renouvelé,
- ou tacitement reconduit à partir du 24 août 2023.
Que faire pour pouvoir à nouveau augmenter le loyer ?
Pour pouvoir augmenter à nouveau le loyer d’un logement classé passoire thermique, un propriétaire-bailleur n’a qu’une seule option : procéder à des travaux de rénovation énergétique. À l’issue des travaux, le logement doit sortir du statut de passoire thermique. Il devra atteindre a minima la classe E. Un nouveau DPE doit être réalisé après la réalisation des travaux pour démontrer les gains énergétiques.
BON À SAVOIR
les DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 auraient dû être renouvelés avant le 31 décembre 2022 et ceux réalisés avant le 30 juin 2021 doivent l’être avant le 31 décembre 2024.
Interdiction de mise en location des passoires thermiques et travaux forcés
Quels sont les logements concernés et à quelles dates ?
En France métropolitaine, les logements doivent être énergétiquement qualifiés de décent pour pouvoir être mis en location. De manière échelonnée, les critères de décence énergétique vont évoluer et l’interdiction de mise en location va s’élargir :
Cela est applicable pour les :
- nouveaux contrats de location,
- renouvellements,
- reconductions tacites de contrats de bail.
Dans les départements d’outre-mer (Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion et Mayotte), c’est à partir du 1er janvier 2028 que s’appliquera l’interdiction de location d’un logement classé G et à partir du 1er janvier 2031 pour ceux classés F.
Travaux forcés : dans quels cas le locataire peut y avoir recours ?
Lorsqu’un logement ne remplit pas les critères de décence imposés par la loi, le locataire dispose de recours.
Dès lors que le logement tombe sous le coup de l’interdiction de mise en location, les locataires peuvent forcer un propriétaire-bailleur à réaliser des travaux. Si le propriétaire ne met pas son logement en conformité, il s’expose à ce que le locataire saisisse le tribunal judiciaire et le condamne à :
- Réaliser les travaux,
- Réduire le loyer,
- Payer des dommages et intérêts au locataire.
Il existe toutefois deux exceptions :
- Lorsque le logement est en copropriété : le copropriétaire doit démontrer qu’il a réalisé des démarches pour que des travaux de rénovation soient réalisés au niveau de la copropriété pour améliorer la performance énergétique des communs, mais qu’il n’a pu atteindre la performance minimale de son logement du fait d’un blocage au niveau de la copropriété,
- Lorsque les logements sont soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales, qui empêchent ou ralentissent la réalisation de travaux, sous peine de les dénaturer.
BON À SAVOIR
même dans le cas des deux exceptions précitées, le loyer pourra être baissé et des dommages et intérêts pourront être accordés par le juge.
L’audit énergétique obligatoire pour vendre une passoire thermique
L’audit énergétique devient obligatoire pour la mise en vente des logements qui ont une mauvaise performance énergétique :
- À partir du 1er avril 2023 : pour les maisons, appartements ou immeubles classés F ou G,
- À partir du 1er janvier 2025 : pour les maisons, appartements ou immeubles classés E,
- À partir du 1er janvier 2034 : pour les maisons, appartements ou immeubles classés D.
L’audit énergétique va plus loin qu’un DPE, car il doit obligatoirement proposer plusieurs scénarios de travaux permettant d’améliorer le classement énergétique du logement. Cet audit doit notamment en estimer les coûts ainsi que les aides financières mobilisables. Ce document doit être fourni à l’acheteur potentiel dès la première visite du logement et être joint à la promesse de vente. Le propriétaire pourra vendre son logement, même sans réaliser les travaux. Seul l’audit énergétique et l’information du futur acquéreur sont obligatoires.
BON À SAVOIR
un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié. Vous pouvez en trouver :
- Sur le site France Rénov’
- Ou dans l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés
Loi pouvoir d’achat 2022 : un renforcement du gel des loyers
La loi sur le pouvoir d’achat, adoptée le 16 août 2022, inclut des dispositions supplémentaires relatives à l’isolation et renforce le gel des loyers. Selon l’article 13 de cette loi :
« Aucun supplément de loyer ne peut être imposé si le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : sanitaires communs sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, classe énergétique F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fenêtres laissant passer anormalement de l’air en dehors des grilles de ventilation, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, ou mauvaise exposition de la pièce principale. »
En d’autres termes, en plus du gel des loyers, les surloyers sont désormais interdits. Ils permettaient aux propriétaires de logements énergivores de facturer des loyers supplémentaires, en dépit du gel des loyers en vigueur depuis l’été 2022. Ces surloyers étaient justifiés par des caractéristiques de confort ou une situation exceptionnelle, mais certains propriétaires peu scrupuleux en ont profité pour contourner le gel des loyers.
Les suppléments de loyer désormais interdits en raison de problèmes d’isolation lorsqu’un logement :
- présente des signes d’humidité sur les murs,
- est de classe énergétique F ou G,
- est équipé de fenêtres laissant passer anormalement de l’air,
- a des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur,
- est doté d’une installation électrique dégradée,
- présente une mauvaise exposition de la pièce principale.
ATTENTION
la hausse des loyers est encadrée jusqu’au 30 juin 2023 pour tous les logements, y compris ceux qui ne sont pas considérés comme énergivores :
- à 3,5 % maximum en France métropolitaine,
- et 2,5 % pour les départements et régions d’Outre-mer.
La check-list des gestionnaires locatifs pour accompagner les propriétaires-bailleurs
La baisse de valeur des passoires thermiques, corrélée à la hausse de valeur des logements énergétiquement performants
Du fait du gel des loyers, de la diminution du loyer ou du prix de vente d’un logement, les logements énergivores perdent graduellement de la valeur locative.
À l’inverse, les logements bien classés dans le DPE connaissent une hausse de leur valeur locative. C’est ce que l’on appelle la « valeur verte », conférée par une bonne performance énergétique et environnementale.
Face à cette tendance, les gestionnaires locatifs risquent de voir leur parc se réduire. Les logements énergivores ne pourront plus être mis sur le marché de la location. Ce qui impactera fortement les revenus de ces professionnels.
C’est pour cette raison qu’il devient primordial de conseiller et d’accompagner vos clients dans la réalisation des travaux de rénovation énergétique pour éviter :
- La dépréciation de la valeur locative des logements des propriétaires-bailleurs,
- voire l’interdiction de leur mise en location.
8 vérifications et actions à mener pour un accompagnement optimal de vos propriétaires-bailleurs
Vous pouvez aller encore plus loin (si vous le souhaitez) en jouant un rôle de conseil et d’intermédiaire. Par exemple, si malgré vos recommandations, le propriétaire-bailleur n’a pas mis aux normes son logement et qu’un locataire le met en demeure, vous pouvez inciter le propriétaire-bailleur à baisser le loyer le temps de la réalisation des travaux. Rappelez-lui également les risques d’action en justice et de pertes financières bien plus importantes qu’il encourt s’il n’obtempère pas.
BON À SAVOIR
si vous avez besoin de vous libérer du temps sur ces sujets stratégiques pour vous et vos propriétaires-bailleurs, l’externalisation de vos états des lieux réalisés par des professionnels peut être une solution adaptée à vos besoins.
La Loi Climat et Résilience représente un véritable défi pour les professionnels de la gestion locative. Il est crucial de maîtriser les aspects juridiques de cette loi et d’adapter ses pratiques en conséquence. En accompagnant vos clients dans la transition énergétique et en développant des solutions durables, vous pourrez tirer profit de nouvelles opportunités. Les retours terrains des agences immobilières sur la rénovation énergétique vous permettront de mieux comprendre les craintes des professionnels de la gestion locative ainsi que les solutions qu’ils mettent en place.
Article réalisé avec Héloïse Fougeray
