LOA immobilier : qu’est-ce qu’un contrat de location avec option d’achat ?

La LOA immobilier est un contrat de location offrant la possibilité à un locataire d’acheter le bien qu’il loue au cours de son bail ou à son échéance. Il existe donc deux phases : la période de location et le transfert de propriété. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de LOA immobilier. 

La LOA immobilier : le principe

Qu’est-ce que la LOA immobilier ?

La LOA immobilier (Location immobilière avec Option d’Achat), connue également sous le nom de « location-accession » ou « leasing« , est encadrée par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984.

Il s’agit d’un contrat par lequel un bailleur s’engage envers une personne, nommée accédant, à lui transférer la propriété d’un bien immobilier. Ce transfert s’effectue à l’échéance d’une période de location et moyennant le paiement différé ou fractionné du prix de vente. En d’autres termes, le contrat de LOA immobilier comprend deux phases.

La première phase est la location du bien par l’accédant en contrepartie d’une redevance mensuelle ou trimestrielle. Celle-ci intègre d’une part le loyer et d’autre part une épargne. Le montant total de cette épargne sera soustrait du prix de vente du logement à la fin de la location.

La seconde phase est le transfert de propriété. L’accédant peut soit acheter le bien en levant l’option d’achat, soit renoncer à ce transfert.

Pour quels types de logement la LOA immobilier est applicable ?

La LOA immobilier s’applique pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), collectif ou individuel. Il est donc possible de conclure ce type de contrat pour un appartement mais aussi pour une maison.

De plus, à la date de la signature du contrat, l’immeuble peut être en construction.

Enfin, le logement peut relever du dispositif PSLA : « Prêt Social Location-Accession ». Il s’agit d’un prêt accordé à des personnes morales telles que des organismes HLM pour financer l’acquisition ou la construction de logements neufs. Ces derniers doivent être loués à titre de résidence principale. Les locataires sont soumis à des conditions de revenus, révisées le 1er janvier de chaque année.

À qui s’adresse ce type de contrat de location ?

Toute personne désireuse d’acheter un logement peut conclure un contrat de LOA immobilier. Ce type de contrat est particulièrement intéressant pour les acheteurs n’ayant pas l’apport personnel suffisant pour acquérir immédiatement le bien.

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L’établissement du contrat de LOA immobilier

La rédaction d’un contrat préliminaire

Un contrat préliminaire peut précéder le contrat de LOA immobilier. Il n’est en aucun cas obligatoire. Par ce contrat, le vendeur s’engage à réserver le bien immobilier à l’accédant en contrepartie d’un dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt ne peut pas représenter plus de 5 % du prix du bien.

⚠️ Attention : Le propriétaire-vendeur ne peut pas exiger un autre versement que ce dépôt de garantie pour réserver le logement.

La rédaction de ce contrat n’exige l’intervention d’aucun officier public (notaire, huissier ou officier d’état-civil). On parle alors d’acte sous seing privé. Le propriétaire-vendeur l’adresse à l’accédant par lettre recommandée avec accusé de réception.

💡À savoir : L’accédant dispose d’une délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la réception de cette lettre.

Un mois avant la date prévue pour la signature du contrat de LOA immobilier, le propriétaire-vendeur doit adresser le projet de contrat définitif à l’accédant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, si le contrat n’est pas conclu, le dépôt de garantie doit être restitué à l’accédant. Le propriétaire-vendeur dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du contrat préliminaire pour le faire ou 2 mois si l’immeuble était toujours en construction à la date de cette signature.

La rédaction du contrat de LOA immobilier

Le contrat de LOA immobilier est conclu par acte authentique. Autrement dit, il doit être rédigé obligatoirement par un officier public (huissier, notaire ou officier d’état-civil). Il doit être signé par chacune des parties prenantes. Enfin, sa publication au Service de la publicité foncière dont dépend le logement est également nécessaire. Elle est généralement faite par l’officier public.

→ 11 mentions obligatoires

Selon l’article 5 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, le contrat de LOA immobilier doit comporter les éléments suivants :

1. Les caractéristiques du bien (description du logement, caractéristiques techniques de l’immeuble et liste des locaux accessoires comme une cave ou une place de parking)
2. Son prix de vente, ses modalités de paiement et les modalités de sa révision (seule la partie restant due après le versement de l’épargne est révisable)
3. La condition suspensive de l’obtention des prêts (si l’accédant doit recourir à un ou plusieurs prêts pour acquérir le bien, le transfert de propriété sera effectif une fois ces prêts obtenus)
4. La date d’entrée dans le logement, la durée de la période de location et la date limite pour lever l’option d’achat (les parties prenantes fixent librement la durée de la période de location ; il n’y a pas de limitation légale ou réglementaire)
5. Le montant de la redevance, sa périodicité et les modalités de sa révision
6. Les modalités d’imputation de la redevance sur le prix de vente (montant de l’épargne)
7. Les effets de la résiliation du contrat (indemnités prévues et remboursement de l’épargne versée)
8. La nature de la garantie de remboursement (un tiers peut se porter caution pour le vendeur)
9. La liste des charges incombant à l’accédant (avec une estimation de leur montant pour la première année de location)
10. L’absence de maintien de plein droit dans les lieux (la résiliation du contrat ou l’option non levée entraîne le départ immédiat de l’accédant sauf dispositions contraires)
11. Les références des contrats d’assurance souscrits (l’assurance responsabilité civile et l’assurance dommages-ouvrage du vendeur ainsi que l’assurance habitation de l’accédant)

→ La rédaction d’un état des lieux d’entrée

Un état des lieux d’entrée doit être établi par les parties prenantes lors de la rédaction du contrat de LOA immobilier. Cet état permet de constater l’état du bien loué et de ses équipements à l’arrivée du locataire-accédant dans les lieux.

Il doit être signé par toutes les parties et annexé au contrat. Elles en recevront chacune un exemplaire papier ou dématérialisé.

L’état des lieux peut être complété par le locataire-accédant au cours des 10 jours suivant la date de sa signature ou 1 mois en cas de défauts du système de chauffage. Toute modification doit être envoyée par lettre recommandée au propriétaire-vendeur et annexée à l’état des lieux.

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Première phase : la période de location

Au cours de cette période de location, le locataire-accédant doit verser une redevance au propriétaire-vendeur. Les deux parties prenantes ont également certaines obligations à respecter. Leur non-respect peut entraîner la résiliation du contrat.

Le paiement d’une redevance

Le locataire-accédant doit au cours de son bail verser au propriétaire une redevance mensuelle ou trimestrielle. Lors de la rédaction du contrat, les parties fixent librement son montant. En règle générale, il dépend des capacités financières de l’accédant.

La redevance comprend deux éléments : le loyer, en compensation de la jouissance du bien locatif et l’épargne, qui s’impute sur le prix du bien à l’échéance du contrat.

📍Exemple : Le prix de vente du bien est de 74 200 €. La durée du contrat de LOA immobilier est de 2 ans. Le montant de la redevance s’élève à 850 € (loyer 410 € et épargne 440 €). → Prix restant dû après la période de location : 74 200 € – (440 € x 24 mois) = 63 640  €

Les obligations contractuelles des parties

→ Les obligations du locataire-accédant

Comme tout locataire, le titulaire d’un contrat LOA immobilier est soumis à plusieurs obligations. Outre le paiement du loyer et des charges locatives, il est également en charge de l’entretien du logement et des travaux de réparations courantes. Le locataire-accédant a également pour obligation de s’assurer contre les risques locatifs tels qu’un dégât des eaux ou un incendie.

En revanche, sur certains points, l’accédant est considéré comme le propriétaire du logement. C’est à lui qu’incombe notamment le paiement de la taxe foncière. Enfin, il peut également participer aux assemblées générales de la copropriété et prendre part aux différents votes.

→ Les obligations du propriétaire-vendeur

Le propriétaire-vendeur est quant à lui garant de l’accédant pour le paiement des charges auprès de la copropriété. En cas de défaillance du locataire, le syndicat de copropriété a donc le droit de se retourner contre lui. Enfin, le propriétaire-vendeur est responsable des plus grosses réparations nécessaires au sein du logement.

La résiliation du contrat pour non-respect des obligations contractuelles

Le manquement de l’une des parties prenantes à ses obligations contractuelles entraîne la résiliation du contrat de LOA immobilier. Dès lors, un état des lieux de sortie doit être établi et signé par les parties prenantes.

→ Le locataire-accédant manque à ses obligations

Dans le cas où l’accédant manque à ses obligations, le propriétaire-vendeur peut obtenir une indemnité de sa part dans la limite de 2 % de la valeur du bien. Il doit également quitter le logement immédiatement sauf disposition contraires inscrites au contrat.

→ Le propriétaire-vendeur manque à ses obligations

Lorsque le contrat est résilié à cause du bailleur, il peut avoir à verser au locataire une indemnité correspondant maximum à 3 % de la valeur du bien. Dans ce cas-là, l’accédant peut rester dans le logement pendant les 3 mois suivant la résiliation ou la date prévue pour lever l’option. L’indemnité d’occupation ne peut pas être supérieure au loyer.

Par ailleurs, le vendeur doit restituer au locataire tout ou partie du montant total de l’épargne versée. Il dispose d’un délai de 3 mois à compter de son départ. En effet, une déduction peut être faite au regard des sommes restant dues comme par exemple une redevance non réglée.

Le propriétaire-vendeur peut effectuer également une retenue en cas de dommages causés au logement par le locataire. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie détermine à qui incombe les réparations de ces dommages.

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Deuxième phase : le transfert de propriété

Trois mois avant la fin du délai prévu pour lever l’option d’achat, le propriétaire-vendeur doit mettre en demeure l’accédant d’exercer son droit. Autrement dit, il doit lui rappeler, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’il a la possibilité d’acheter le bien. Le vendeur doit également joindre à cette lettre un état hypothécaire du logement et indiquer le montant des sommes restant à payer.

L’accédant souhaite acheter le bien

Si le locataire souhaite acquérir le logement, il doit lever l’option d’achat. Autrement dit, il doit adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il exprime son désir d’acheter le bien. En outre, cette levée d’option peut avoir lieue à tout moment. Ainsi, l’accédant n’est pas obligé d’attendre la fin de son bail ou d’être mis en demeure de le faire.

Pour obtenir la propriété du bien immobilier, l’accédant doit verser la somme restante, à savoir le prix de vente initial moins l’épargne versée au cours du bail. La conclusion du transfert de propriété se fait par acte authentique.

⚠️ Attention : Une condition suspensive de l’obtention des prêts peut figurer dans le contrat de LOA immobilier. Autrement dit, lorsque l’acquisition du logement est financée par un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété sera effectif une fois ces prêts obtenus par l’accédant.

L’accédant renonce à l’achat du bien

L’accédant peut également renoncer à acheter le logement. Auquel cas, il doit résilier le contrat de LOA immobilier. Il n’a pas à justifier sa décision.

⚠️ Attention : L’absence d’une levée d’option dans le délai imparti signifie que l’accédant renonce au bien.

En renonçant au bien, l’accédant n’a dès lors plus le droit de rester dans le logement sauf disposition contraires inscrites au contrat. Il doit le quitter immédiatement et le rendre en bon état. La réalisation d’un état des lieux de sortie est donc obligatoire.

L’épargne versée au cours du bail lui sera restituée dans un délai de 3 mois maximum après son départ. De la même manière, une retenue peut être effectuée en cas de sommes restant dues ou de dommages causés au logement.

Enfin, une indemnité peut lui être réclamée à hauteur de 1 % du prix de vente du bien.

💡À savoir : l’indemnité peut représenter 3 % du prix de vente du bien si celui-ci a moins de 5 ans.

→ Cas spécifique : le logement relève du dispositif  « Prêt Social Location-Accession » (PSLA)

Le PSLA est accordé à des personnes morales telles qu’un organisme HLM pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs, loués à titre de résidence principale. Les locataires de ces logements sont soumis à des conditions de revenus révisées chaque année au 1er janvier.

Ainsi, lorsque le logement s’inscrit dans le cadre du PSLA, aucune indemnité ne peut être demandée à l’accédant si ce dernier renonce au bien.

De plus, si ses revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources PLUS, le propriétaire-vendeur doit lui proposer trois offres de relogement répondant à ses besoins. Il doit lui envoyer ces trois offres par lettres recommandées avec accusé de réception au cours des 6 mois suivant la date butoir pour la levée d’option. Pendant cette période, l’accédant a le droit de rester dans le logement.

Il a 2 mois pour donner sa réponse pour chacune des offres. S’il les refuse toutes, il devra quitter le logement à l’issue des 3 mois suivant la réception de la dernière offre.

Enfin, à compter de la date limite pour lever l’option jusqu’à son départ du logement, il devra verser une indemnité d’occupation ne pouvant être supérieure au loyer.

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