La livraison d'immeubles neufs est un moment crucial pour tout bailleur social. Cette étape est délicate puisqu’ils doivent s’assurer que l’immeuble est conforme à de très nombreuses réglementations (normes de sécurité, d'accessibilité, environnementales, etc.), tout en gérant en parallèle la logistique de préparation des nouveaux bâtiments pour l'habitation. Un retard dans cette étape peut entraîner des pertes financières significatives et retarder la réponse aux besoins en logement social. Pour surmonter ces obstacles, voici quelques stratégies concrètes pour aider les bailleurs sociaux à améliorer l'efficacité de leurs opérations et augmenter la satisfaction des locataires.
Habitat social : les 10 principales normes réglementaires que votre organisme HLM doit respecter
Lors de la livraison d’immeubles neufs destinés au logement social, les organismes HLM doivent impérativement respecter une série de normes réglementaires. Voici un panorama des 10 principales normes à respecter impérativement :
Normes de construction (RT 2012 ou RT 2020)
Les réglementations thermiques, telles que la RT 2012 ou la RT 2020, fixent les limites maximales de consommation énergétique des bâtiments neufs. Elles visent à réduire les émissions de CO2 et à améliorer l'efficacité énergétique globale du bâtiment. Cela est crucial pour minimiser l'impact environnemental et réduire les coûts énergétiques pour les locataires.
Normes d’accessibilité pour les personnes handicapées
Ces normes garantissent que les bâtiments sont accessibles et utilisables par les personnes ayant des besoins spécifiques (accès aux entrées, aménagement des espaces communs, navigabilité intérieure des logements, etc.). L’objectif est de permettre à tous les individus de vivre de manière autonome et confortable.
Norme NF Habitat ou NF Habitat HQE
La certification NF Habitat ou NF Habitat Haute Qualité Environnementale (HQE) atteste de la qualité de vie offerte par le logement ainsi que de son respect de l'environnement. Cette norme évalue notamment la qualité de l'air, l'isolation phonique et l’efficacité des systèmes énergétiques.
Normes antisismiques
Les constructions dans certaines zones géographiques doivent respecter des normes antisismiques strictes pour résister aux tremblements de terre. Cela implique l'utilisation de techniques et de matériaux spécifiques qui renforcent la structure du bâtiment.
Normes acoustiques (NRA)
La Nouvelle Réglementation Acoustique (NRA) impose des standards pour limiter les nuisances sonores à l'intérieur des habitations. C’est essentiel pour le confort des résidents, surtout dans les zones urbaines denses.
Règlementation sur la sécurité incendie
Cette réglementation inclut l'installation de systèmes de détection et de suppression d'incendies, la conception des issues de secours et l'utilisation de matériaux résistants au feu. Ces dispositifs assurent ainsi la sécurité des occupants en cas d'urgence.
Normes environnementales
Elles visent à protéger l'environnement, en encadrant notamment la gestion des déchets de construction, l'utilisation de matériaux durables et non polluants et l'intégration du bâtiment dans son environnement naturel et urbain.
Performance énergétique (DPE)
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire et doit être fourni à chaque locataire, décrivant la consommation énergétique prévue du logement et son impact sur l'environnement.
Normes de ventilation
Ces normes sont essentielles pour assurer une bonne qualité de l'air intérieur. Elles prévoient les exigences en matière de systèmes de ventilation mécanique ou naturelle.
Plomb et amiante
Les normes de sécurité exigent l’absence de matériaux dangereux, comme le plomb et l'amiante, connus pour leurs risques pour la santé.
Livraison d’immeubles neufs : vérifiez 5 points de contrôle clés pour rester en conformité
En parallèle, lors de la livraison des immeubles neufs, vous devez vous assurer que chaque logement est prêt à accueillir ses nouveaux occupants dans les meilleures conditions possibles. Pour cela, voici les 5 principaux points à contrôler obligatoirement :
Les ouvertures
Il est crucial de vérifier le bon fonctionnement de toutes les portes et fenêtres. Cela comprend :
- L'ouverture
- La fermeture ;
- Le verrouillage ;
- L'isolation ;
- L'étanchéité contre les éléments extérieurs.
Les installations techniques
Il est également important de vérifier chaque installation technique :
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Arrivées d'eau et plomberie : testez toutes les installations de plomberie pour détecter d'éventuelles fuites et vous assurer que les robinets, les douches et les toilettes fonctionnent correctement.
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Installations électriques : vérifiez que toutes les prises, interrupteurs et autres installations électriques sont non seulement opérationnelles, mais aussi conformes aux normes de sécurité électrique. Utiliser des appareils de test pour vérifier l'absence de problèmes potentiels comme les courts-circuits.
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Systèmes de chauffage et de ventilation : contrôlez le bon fonctionnement des radiateurs (cheminée s’il y en a une), des chaudières et des systèmes de ventilation. Ces systèmes doivent respecter les régulations en matière d'efficacité énergétique et de sécurité.
Les espaces
Vérifiez que les espaces sont bien conformes aux normes en vigueur :
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Taille des pièces et des balcons : mesurez les pièces pour s'assurer qu'elles répondent aux exigences minimales de taille spécifiées dans les normes de logement social.
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Accessibilité : soyez attentif à ce que les logements soient accessibles aux personnes handicapées (entrées sans obstacles, ascenseurs fonctionnels, si nécessaire, et aménagements intérieurs adaptés).
Les équipements
Vous devez également réaliser uninventaire des équipements et les contrôler :
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Équipements de cuisine et de salle de bain : vérifiez le bon fonctionnement de tous les appareils intégrés et des équipements, tels que les hottes aspirantes (une feuille de papier ou un essuie-tout fonctionnent très bien pour cela) et les systèmes d'extraction. N’oubliez pas de contrôler la robinetterie.
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Luminaires et prises : testez les éclairages tels que les luminaires ainsi que les prises avec des appareils standards (comme un sèche-cheveux) pour vous assurer de leur bon fonctionnement.
Les espaces extérieurs
N’oubliez pas de vérifier les espaces en-dehors des logements, mais qui leur sont rattachés :
- Parties communes et accès : inspectez les caves, les garages, places de stationnement, les terrasses et les balcons (notamment les écoulements d’eaux éventuels) pour s'assurer qu'ils sont sécurisés, accessibles et sans défauts structurels ou de drainage.
- Sécurité des espaces extérieurs : vérifiez que les zones extérieures sont bien éclairées, sécurisées et conformes aux normes de sécurité.
À savoir : n’oubliez pas de tester la boîte aux lettres, trop souvent délaissée…
Ces inspections nécessitent souvent des outils spécifiques et une expertise technique pour s'assurer que tout est en ordre. Pour les organismes HLM, cela peut représenter un investissement significatif en temps et en ressources de plusieurs heures ou jours selon la superficie inspectée. Toutefois, grâce à des solutions, comme la délégation de certaines tâches à des experts ou l'utilisation de technologies de numérisation et d'applications dédiées, il est possible de gérer efficacement ces vérifications, réduisant ainsi les délais de mise à l'habitation tout en assurant la sécurité et le confort des futurs locataires.
Comment accélérer une partie de la mise à l’habitation de vos immeubles neufs en bloc ?
Pour optimiser et accélérer le processus de mise à l'habitation des immeubles neufs, les organismes HLM ont le choix entre 2 solutions différentes.
Faire appel à un réseau national d’agents indépendants pour réaliser une visite complète des résidences neuves
L'externalisation des inspections de livraison auprès d’agents indépendants spécialisés peut être une méthode très efficace pour les bailleurs sociaux. Ces professionnels, formés aux normes spécifiques de l'habitat social, peuvent mener des inspections détaillées de manière rapide et efficiente. En confiant ces tâches à des experts, les organismes HLM peuvent se concentrer sur la gestion de la relation avec leurs locataires et le développement de nouveaux projets.
Voici les principaux avantages de cette stratégie :
- Rapidité d'exécution : les agents indépendants peuvent inspecter plusieurs propriétés simultanément, ce qui réduit considérablement le temps global nécessaire pour la mise à l'habitation.
- Expertise spécialisée : ces agents possèdent une expertise qui garantit que toutes les normes sont respectées.
- Flexibilité : le réseau s’adapte aux fluctuations des besoins en inspection. Cela est particulièrement utile en cas de pics d'activité liés à la livraison de nombreux logements en même temps.
Utiliser une application dédiée à la numérisation des données immobilières de parc locatif social
L'utilisation d'une application dédiée à la numérisation des données immobilières, comme Inspacer, permet de :
- Numériser les parties communes pour obtenir un historique des lieux avant l'arriver des résidents et proposer un modèle 3D pour que les propriétaires puissent identifier le local à poubelles, le parking à vélo ou encore le local technique pour installer la fibre.
- Saisir de manière détaillée et structurée une multitude d'informations sur chaque logement, allant bien au-delà de ce qui est traditionnellement indiqué sur papier.
- Exploiter plus efficacement vos données patrimoniales. Cette documentation précise de chaque aspect d'un logement peut être réutilisée pour réaliser un état des lieux d'entrée.
- Conserver un historique détaillé accessible en quelques clics pour chaque logement. Depuis l'entrée du premier locataire, toutes les modifications, réparations et inspections sont enregistrées. Cela permet non seulement de suivre l'évolution du bien, mais aussi de faciliter la transmission d'informations précises lors des changements de locataires ou pour la gestion interne.
- Mieux gérer la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) et compléter la levée des réserves, couvrant les défauts de conformité apparus dans l'année suivant la réception des travaux, grâce à un accès facilité à l’historique des données des biens. Cela permet à un bailleur social d'identifier plus rapidement les problèmes et de vérifier leur évolution ou leur résolution en temps réel.
La livraison efficace d’immeubles neufs dans le secteur du logement social nécessite une conformité rigoureuse aux normes et une gestion optimisée de la mise à l’habitation. L’adoption de stratégies telles que l'externalisation des inspections et la numérisation des données immobilières peut considérablement améliorer ce processus. Ces approches permettent non seulement de respecter les réglementations, mais aussi d'améliorer la satisfaction des locataires, en facilitant une occupation plus rapide et plus fluide des logements.
En intégrant ces innovations, les bailleurs sociaux renforcent leur efficacité opérationnelle et leur compétitivité sur le marché, tout en répondant efficacement aux besoins en logement social et en contribuant à une meilleure gestion de leur parc sur le long terme. C’est le cas d’In’li, qui a digitalisé son parc locatif, lui permettant d’optimiser la mise à l'habitation de 500 logements neufs annuels.
Article rédigé avec Héloïse Fougeray
