Vous souhaitez placer votre argent ? Face à la faible rentabilité des comptes d’épargne, de plus en plus de Français se tournent vers la pierre. L’investissement locatif est une solution attrayante pour profiter d’un beau rendement et se constituer un patrimoine. Cette acquisition immobilière ne doit cependant pas se faire à la légère. Pour bénéficier d’une belle rentabilité, les loyers perçus doivent être supérieurs aux mensualités du crédit, aux frais et travaux divers. Découvrez nos conseils pour bien réussir son investissement locatif.
Calculer les frais d’achat du bien immobilier
Le prix de vente est l’un des premiers éléments dont vous allez tenir compte pour déterminer votre rentabilité. Ne vous limitez pas à celui-ci ! Pour calculer la somme que vous allez débourser chaque mois pour votre investissement locatif, tenez également compte des coûts suivants :
- Les frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien);
- Les éventuels travaux à prévoir au niveau du logement ;
- Les travaux prévus dans la copropriété s’il s’agit d’un appartement ;
- Les honoraires du syndic, toujours dans le cas d’un appartement ;
- Certaines charges liées à la propriété comme le remplacement d’équipements collectifs vétustes ou dysfonctionnels (chaudière, etc.), la mise aux normes de l’ascenseur, l’entretien de la toiture et des gouttières…
Estimer la valeur locative du bien avant tout achat
Pris isolément, le prix d’achat ne vous permettra pas de déterminer si l’investissement en vaut la peine. Souvenez-vous : les loyers perçus doivent dépasser les frais globaux. Le prix auquel vous pourrez louer votre bien est donc déterminant pour assurer votre rentabilité. Un appartement pas trop cher, mais situé à plusieurs dizaines de kilomètres des grands axes routiers et des commerces se louera beaucoup moins facilement — et moins cher — qu’un logement situé en centre-ville. Vous l’avez compris, la valeur locative dépend de plusieurs paramètres parmi lesquels la localisation.
Pour estimer la valeur locative du logement que vous avez l’intention d’acheter, parcourez les annonces immobilières à la recherche de biens similaires, situés dans le même quartier. Même si chaque bien est unique, vous pouvez vous fier à des critères comme :
- La surface habitable et le type de bien (studio, T2, T3…) ;
- La présence — ou non — d’un ascenseur, d’espaces extérieurs… ;
Pour affiner votre choix, voici quelques autres éléments à garder en tête :
- Un appartement ou un studio se loue beaucoup plus facilement — et proportionnellement plus cher — qu’une maison ;
- Certaines métropoles françaises comme Lille, Paris — bientôt Bordeaux, Montpellier et Lyon — pratiquent l’encadrement des loyers. Vérifiez le plafond de loyer autorisé et faites vos calculs !
Acheter dans le neuf pour augmenter la rentabilité de son investissement locatif
Vous souhaitez investir dans la pierre en toute sérénité ? Pensez au neuf. Bien agencés, bien isolés tant au niveau phonique que thermique, ces logements offrent un meilleur confort de vie aux locataires que ceux dans l’ancien. Mais ce n’est pas tout ! Chauffage, électricité…. Le locataire sait qu’en louant dans le neuf, il va réaliser des économies sur sa facture d’énergie. Vous l’avez compris : si le locataire — et son portefeuille — s’y sent bien, les risques de turn-over sont limités.
De votre côté, vous pouvez déterminer plus facilement votre rentabilité grâce à une meilleure maîtrise des coûts. Le logement et ses équipements — tout comme les parties communes s’il s’agit d’un appartement — sont couverts par de nombreuses garanties. Il n’y a donc aucun budget à prévoir dans les 10 ans pour de gros travaux de rénovation. Dès l’achat, vous profitez d’avantages financiers avec des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix de vente). Vous avez également la possibilité de défiscaliser — sous certaines conditions — pour faire baisser le montant de vos impôts. Quant à l’état des lieux, il sera beaucoup plus facile à réaliser que dans l’ancien puisque tout est neuf !
Pour vous faire une idée de ce qui est proposé en immobilier neuf, vous trouverez ici une sélection de programmes en Bretagne.
Trouver un locataire fiable
Un prix d’achat et un bon loyer c’est bien, mais encore faut-il que ce dernier tombe tous les mois ! Un locataire qui ne paye pas son loyer, et voilà votre rentabilité qui s’effondre. Pendant la trêve hivernale, vous ne pourrez pas l’expulser. Pour vous protéger contre les impayés, vous pouvez :
- Demander à une personne de se porter caution pour le locataire. Celle-ci s’engage à payer les dettes locatives du locataire ;
- Souscrire une garantie des impayés de loyers (GLI) pour qu’une assurance prenne en charge les loyers non réglés ;
- Bien sélectionner votre locataire en vérifiant sa situation et sa solvabilité. Vous êtes en droit de lui demander son contrat de travail et ses derniers bulletins de salaire. On estime que la part du loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels nets.
Établir un état des lieux d’entrée et de sortie en béton
L’état des lieux est un passage obligé lors de la signature d’un contrat de bail avec un nouveau locataire. Il ne s’agit pas d’un document que l’on rédige à la va-vite, en faisant le tour du propriétaire avec nonchalance. En fin de bail, ce document vous sera d’une aide précise pour objectif les dégradations et déterminer qui doit les prendre à sa charge. Plus l’état des lieux est précis et détaillé, moins le risque de litiges à la sortie du logement est important. En tant que propriétaire, vous avez tout intérêt à réaliser un bon état des lieux, clair, complet et conforme au cadre légal. Vous réduisez le risque de ne pas être indemnisé en cas de dégâts locatifs. Si vous devez payer des travaux de réparation de votre poche à cause d’un état des lieux mal rédigé, votre rentabilité risque de fondre comme neige au soleil — surtout si vous changez fréquemment de locataire.
Cadre légal, différence entre dégâts locatifs et usure normale… Vous vous sentez perdus ? La solution : confier l’état des lieux d’entrée et de sortie à un expert. Ce tiers impartial maîtrise la procédure et vous évite de vous déplacer.
