Un habitat est insalubre dès lors qu’il présente un danger pour la sécurité ou la santé de ses occupants et/ou des voisins. Toutefois, pour être qualifié d’insalubre, le logement doit répondre à un certain nombre de critères. Ainsi, découvrez quels sont ces critères d’insalubrité et quelle est la procédure à suivre pour déclarer un habitat insalubre.
Avant toute chose, il convient de définir précisément la notion d’habitat insalubre. En effet, les termes d’indécence et d’insalubrité sont généralement confondus. Ils correspondent à deux phases différentes dans la dégradation d’un logement, l’indécence précédant l’insalubrité. Ainsi, un logement indécent n’est pas forcément insalubre. En revanche, tout logement insalubre est nécessairement indécent.
Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Autrement dit, de manière générale, celui doit répondre aux critères suivants :
Ainsi, un logement est indécent dès lors qu’il ne respecte pas l’un de ces critères.
Selon l’article L1331-26 du Code de la santé publique, un habitat est insalubre dès lors qu’il présente un danger réel et constant pour la santé ou la sécurité des locataires, et/ou des voisins, compte tenu de son état ou de ses conditions d’occupation.
Un logement est insalubre si par exemple une installation électrique risque de provoquer un incendie.
À SAVOIR
Un habitat en construction ou encore vacant peut-être déclaré insalubre.
Tout d’abord, le locataire doit signaler à son propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les défauts aux règles de salubrité que présente le logement. Sans aucune réaction de sa part, il doit alors avertir par tout moyen (courrier, téléphone, etc.) la mairie dont dépend l’habitat. L’état d’insalubrité de celui-ci sera alors évalué.
Le Service Communal d’Hygiène et de la Santé (SCHS) de la mairie ou l’Agence Régionale de Santé (ARS) visite le logement et rédige un rapport concluant ou non à son insalubrité. Pour ce faire, ils vont s’appuyer sur une grille d’évaluation proposée par la circulaire ministérielle n°293 du 23 juin 2003.
Ainsi, l’état d’insalubrité du logement est évalué selon 29 critères regroupés par éléments influents, présentés ci-dessous :
Une note est attribuée pour chacun des critères en fonction de l’état du logement :
Elle est ensuite multipliée par un coefficient allant de 1 jusqu’à 8. Sa valeur dépend de l’importance du critère dans l’évaluation de l’état d’insalubrité du logement.
Par ailleurs, pour certains critères tels que « réseau gaz », la case « Absence » sera à cocher si les équipements ne sont pas présents dans le logement.
Enfin, dès lors que la case « DANGER ! » est cochée pour l’un des critères, cela signifie qu’une intervention est obligatoire.
La grille permet d’obtenir un coefficient d’insalubrité allant de 0 à 1. Ce coefficient est égal à la somme des notes finales des critères évalués divisée par la somme des notes maximales possibles de ces critères.
Lorsque le coefficient d’insalubrité est :
ATTENTION
Plus le coefficient d’insalubrité se rapproche de 1, plus le degré de dangerosité augmente.
Toutefois, cette grille d’évaluation n’est qu’un simple outil. Le choix de la méthode d’intervention dépend d’autres facteurs tels que le caractère imminent du danger. Ainsi, l’évaluation se fait au cas par cas.
Le rapport conclut que l’habitat n’est pas insalubre. Toutefois, il indique certains manquements au Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Le dossier est alors transmis au maire. Celui-ci doit envoyer au bailleur une lettre de mise en demeure. Il lui indiquera les travaux de mise aux normes à effectuer et le délai pour les réaliser.
Si le propriétaire refuse d’effectuer ces travaux ou qu’ils sont en partie réalisés, le maire ne peut en aucun cas ordonner l’exécution d’office des travaux. Il doit rédiger un procès-verbal d’infraction et le transmettre à l’Officier du Ministère Public.
ATTENTION
Le propriétaire risque une amende de 450 € pour chaque infraction relevée.
Lorsque le rapport conclut l’insalubrité du logement, le dossier est alors transmis au préfet du département.
Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de ce rapport pour consulter la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques.
Il doit également informer le propriétaire du logement, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la tenue d’une réunion avec cette commission. Cette lettre doit être en sa possession au moins 30 jours avant la réunion afin qu’il puisse apporter ses propres observations.
Selon l’avis rendu par la commission, le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable ou remédiable. Cet arrêté doit être porté à la connaissance du propriétaire par lettre recommandé avec avis de réception. Son affichage en mairie est également obligatoire.
Le préfet prend un tel arrêté dès lors que :
Cet arrêté s’accompagne systématiquement d’une interdiction définitive d’occuper l’habitat insalubre. Cette interdiction est effective au terme du délai fixé dans l’arrêté qui ne peut être supérieur à 1 an.
Le préfet prend un arrêté remédiable lorsque des moyens techniques peuvent mettre fin à l’état d’insalubrité du bien. Cet arrêté précise les travaux à réaliser et le délai pour les effectuer. Le locataire a pour interdiction d’occuper l’habitat insalubre pendant la durée de ces travaux.
Si le propriétaire ne les effectue pas, le préfet lui envoie une lettre de mise en demeure. Il dispose alors d’1 mois pour respecter son obligation. Il peut également avoir à payer une astreinte d’un montant de 1 000 € maximum par jour de retard.
À défaut, les travaux seront entrepris par le maire ou le préfet mais aux frais du bailleur et majorés d’intérêts.
ATTENTION
Le propriétaire d’un habitat insalubre refusant sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté risque 1 an d’emprisonnement. Il s’expose aussi à une amende de 50 000 €.
La prise d’un arrêté d’insalubrité à de nombreuses conséquences notamment sur le loyer, la durée du contrat de location et le logement en lui-même.
Dans le cadre d’un arrêté remédiable, la suspension des loyers intervient durant une certaine période. Ainsi, à partir du 1er jour du mois suivant la date d’affichage de l’arrêté en mairie ou de sa notification au bailleur, le locataire n’a plus de loyer à verser. La suspension des loyers se termine le 1er jours du mois suivant la date d’affichage en marie de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’occuper l’habitat insalubre ou de sa notification au propriétaire.
De plus, pendant cette même période, la suspension des aides au logement fournies par la CAF intervient également.
ATTENTION
Une fois les travaux réalisés, le propriétaire n’a pas le droit de réclamer au locataire les loyers non versés pendant cette suspension.
En revanche, s’il s’agit d’un arrêté irrémédiable, la suspension des loyers est sans limite de durée.
Toutefois, le locataire doit, dans tous les cas, continuer à payer les charges locatives aux échéances convenues dans son bail.
Si le logement fait l’objet d’une interdiction définitive d’y habiter, le contrat prend fin :
À SAVOIR
Lorsque le propriétaire manque à son obligation de fournir un logement salubre, le locataire n’est pas obligé de respecter un délai de préavis.
Dans le cadre d’une interdiction temporaire d’occuper le logement, la prorogation du bail dépend de la durée de l’arrêté.
EXEMPLE
Un bail devant prendre fin le 30 septembre 2019 sera prolongé jusqu’au 31 mars 2020 si la durée de l’arrêté est de 6 mois.
En cas d’interdiction temporaire d’occuper l’habitat insalubre, le bailleur a pour obligation de proposer au locataire un hébergement provisoire. Le coût de cet hébergement est à la charge du propriétaire (frais de recherche, loyer et charges locatives).
S’il s’agit d’une interdiction définitive, il doit proposer au locataire des offres de relogement. Le loyer du nouveau logement incombe au locataire. Toutefois, le bailleur doit lui verser une indemnité d’un montant égal à 3 mois de son nouveau loyer, au titre des frais de déménagement.
ATTENTION
Le propriétaire d’un habitat insalubre refusant de reloger son locataire alors qu’il peut le faire risque 3 ans d’emprisonnement. Il peut être également passible d’une amende de 100 000 €.
Si le locataire ne reçoit pas de propositions d’hébergement ou de relogement, le préfet prend les dispositions nécessaires pour lui fournir un logement. Cette prise en charge sera aux frais du propriétaire et majorés d’intérêts.
ATTENTION
Le locataire peut être expulsé en cas de refus injustifiés des offres de relogement fournies par le propriétaire ou le préfet.