Gérer un programme résidentiel neuf ou rénové est une opportunité valorisante pour tout gestionnaire immobilier. Les avantages sont nombreux : conformité aux dernières normes énergétiques, agencements modernes, équipements performants, etc. Cela se traduit souvent par une location rapide des biens.
Cependant, des anomalies liées aux travaux peuvent survenir, que ce soit lors de la réception du bien ou après sa livraison. C'est ici qu'intervient la garantie de parfait achèvement, une obligation essentielle applicable l'année suivant l'achèvement des travaux.
Mais comment s'assurer que tout est pris en charge efficacement ? Quels sont les éléments couverts par cette garantie ? Bien que chronophage, il est crucial de s’en occuper avec attention, pour éviter des complications ultérieures dans la gestion de vos biens neufs. Dans cet article, une gestionnaire expérimentée vous partage son processus bien rodé à ce sujet pour garantir la satisfaction des occupants.
Garantie de parfait achèvement : quelles obligations incombent à l’entrepreneur ?
Pendant l'année suivant la réception des travaux, le maître de l’ouvrage bénéficie d'une garantie de parfait achèvement, plus communément appelée « GPA ». Elle impose à l'entrepreneur de réparer, pendant cette période, les défauts de conformité et les désordres apparents que :
- Le maître de l’ouvrage a pu constater lors de la réception des travaux, au sein d’un procès-verbal de réception des travaux ;
- Ou lors d'une notification écrite postérieure à la réception.
Voici des exemples de problèmes ou défauts de conformité couramment rencontrés, qui sont couverts par cette garantie :
Cette garantie ne s’applique pas aux dommages causés par :
- l’usure normale de l’ouvrage ;
- l’usage de l’ouvrage.
Selon l’article 1792-C du Code civil, la GPA est une obligation d’ordre public. Cela signifie qu’elle est obligatoire pour tous les constructeurs. Aucune clause contractuelle ne peut prévoir l’inverse afin d’exonérer le constructeur de cette obligation. Si tel est le cas, la clause n’est juridiquement pas valable.
En cas de non-respect de leurs obligations en matière de GPA, les entrepreneurs s’exposent à des sanctions. Le cas échéant, ils peuvent être condamnés à payer des indemnités et des pénalités de retard au maître d’ouvrage.
Bon à savoir : pour engager une procédure concernant une garantie de parfait achèvement devant le juge judiciaire, le délai est de 1 an à compter de la réception des travaux. Si les travaux de réparation ne sont pas effectués dans ce délai, une procédure peut être engagée devant le tribunal judiciaire pour obliger l'entreprise à exécuter ses obligations.
Garantie de parfait achèvement : que faire en cas de défauts de conformité ou de désordres apparents ?
Étape 1 : notifier la mise en œuvre de la GPA
La notification de la GPA doit être adressée à l'entrepreneur concerné par courrier recommandé avec accusé de réception. Au sein de la notification, les réparations demandées doivent être explicitement détaillées et un délai de réponse précis doit être également fixé. Usuellement, ce délai est de 8 jours à compter de la réception de la lettre par l'entrepreneur. Une fois ce délai passé, le destinataire doit accuser réception de la demande et proposer une solution et un calendrier pour les travaux de réparation.
Si l'entreprise n'intervient pas, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure (par courrier recommandé avec accusé de réception). En cas d’absence de réponse ou de solution insatisfaisante, vous pouvez tenter de trouver un compromis via une médiation. Si la médiation échoue également, pouvez saisir le tribunal judiciaire dans l'année couverte par la GPA.
Bon à savoir : si vous n’obtenez pas de réponse de l’entrepreneur dans les délais impartis et avant de vous lancer dans une procédure judiciaire, vous avez la possibilité de faire intervenir une autre entreprise du corps d’état concerné, aux frais et risques de l’entreprise défaillante. Cette négociation peut être un véritable levier durant votre tentative de médiation.
Étape 2 : planifier les travaux
Le maître d'ouvrage et l'entrepreneur doivent s'accorder sur les travaux à réaliser au titre de la GPA, ainsi que sur les délais d'intervention. Cette garantie doit être mise en œuvre dans l'année qui suit la réception des travaux, une échéance cruciale à formaliser clairement entre le propriétaire (ou le gestionnaire mandaté) et le professionnel. Il est essentiel de définir explicitement les dates de début et de fin de la garantie.
Cependant, même si le signalement des désordres doit se faire dans l'année suivant la réception des travaux, les réparations peuvent être réalisées après l'expiration de ce délai.
Étape 3 : attester de la bonne exécution des travaux
L'entrepreneur est tenu de prouver la bonne exécution des travaux couverts par la GPA. Pour cela, il est essentiel que le procès-verbal (PV) de livraison soit complété en conséquence, en présence du maître d'ouvrage et de l'entreprise concernée.
GPA et livraison de logements neufs : 5 étapes clés pour répondre efficacement aux demandes des locataires
Les anomalies pouvant survenir après la réception du bien, cela nécessite une gestion attentive des demandes des locataires. Il est important de distinguer clairement les défauts couverts par la GPA de ceux relevant de l'assurance dommage-ouvrage. Pour traiter cette tâche chronophage de manière efficace, il est essentiel de suivre plusieurs étapes :
Étape 1 : préparer la GPA
Il est important de rappeler que la GPA doit impérativement être mise en œuvre dans l'année suivant l'achèvement des travaux. Il est donc essentiel de rassembler tous les procès-verbaux de réception des entreprises et d'identifier les réserves relevant de cette garantie.
Étape 2 : planifier une visite technique dans chaque logement et partie commune de l’immeuble
Il s'agit de l'étape la plus chronophage, car vous devrez prendre rendez-vous avec chaque locataire. Néanmoins, elle est essentielle pour constater et consigner tous les défauts apparents couverts par la GPA, y compris ceux apparus après la livraison du logement.
À ce stade, nous vous recommandons de recenser tous les défauts constatés sur le plan du logement, en utilisant un code couleur pour chaque corps de métier concerné et de prendre des photos correspondantes. N'oubliez pas que les parties communes nécessitent également une attention particulière : toiture, circulations, local vélos, local poubelles et locaux techniques doivent également être inspectés avec soin pour la GPA.
Étape 3 : notifier la mise en œuvre de la GPA à l’entrepreneur
Une fois les éléments rassemblés, tels que le plan du logement annoté et les photos des désordres constatés, il est nécessaire de notifier la mise en œuvre de la GPA aux entreprises et artisans concernés. Cette notification doit être envoyée par courrier recommandé et inclure une liste détaillée des défauts à reprendre, réparer ou remplacer, accompagnée d'un délai d'exécution précis.
Étape 4 : planifier les travaux de la GPA
Cette étape est la plus fastidieuse, car elle implique de planifier les travaux dans chaque logement. Pour éviter d'y consacrer trop de temps, il est recommandé de définir un planning d'interventions avec les entreprises, puis de le mettre en ligne sous forme de calendrier partagé avec les locataires. Ainsi, chaque locataire pourra réserver le créneau horaire qui lui convient, ce qui vous permettra de gagner un temps précieux !
Étape 5 : réceptionner les travaux liés à la GPA
L'entrepreneur responsable des travaux couverts par la GPA doit en apporter la preuve :
- soit en se référant au procès-verbal de réception initial, si les défauts avaient été constatés à ce moment-là ;
- soit en établissant un nouveau procès-verbal si les défauts sont apparus après la livraison.
Le maître d'ouvrage et l'entreprise doivent valider ensemble les travaux réalisés. Ensuite, chaque partie doit signer le procès-verbal pour formaliser la mise en œuvre et l'exécution de la GPA.
Optimiser la gestion de votre parc immobilier : intégrer les dernières technologies dès la livraison de logements neufs
La mise en œuvre des obligations légales liées aux travaux de construction d'un bâtiment résidentiel exige un travail technique, administratif et un suivi particulièrement chronophage. Mais des solutions existent pour simplifier et optimiser la gestion courante de vos biens neufs.
Grâce aux dernières technologies développées par Check & Visit, vous pouvez gagner un temps précieux en accédant à tout l’historique de votre parc immobilier en un clin d’œil. Vous pouvez digitaliser rapidement et avec précision l'état des logements à la livraison. Cela permet de garantir un historique fiable de votre parc et de réaliser des inventaires précis post-livraison des équipements du logement.
Vous bénéficiez d’autres avantages en utilisant ces outils digitaux, notamment :
- La modernisation de vos processus métier et l'augmentation de la productivité des équipes.
- La réduction des déplacements éloignés grâce à l'outil novateur InSpacer, développé par Check & Visit. Basé sur l'IA, InSpacer permet une modélisation 3D précise depuis un simple smartphone, facilitant ainsi la gestion et l'inspection à distance des biens immobiliers.
- Un parc locatif reste constamment à jour ainsi qu’une connaissance précise et actualisée de chaque bien grâce à un dispositif innovant développé par Check & Visit : le jumeau numérique. Le jumeau numérique, ou "digital twin" en anglais, est une copie conforme numérique d’une pièce, d’un appartement ou d’un immeuble. Il s'agit d'une représentation virtuelle du réel, évolutive et facilement modifiable. Chaque intervention dans le logement peut être mise à jour directement sur le jumeau numérique, sans nécessiter une nouvelle captation visuelle du bien.
Ces technologies avancées vous permettent non seulement de gagner en efficacité, mais aussi de conserver un contrôle rigoureux sur l'ensemble de votre parc immobilier.
Dédiés aux agences immobilières et gestionnaires, ces outils deviendront vos meilleurs alliés pour entreprendre des travaux de remise en état ou de rénovation énergétique. Ils vous permettront également de disposer, en temps réel, de toutes les informations importantes tout au long du cycle de vie du bâtiment. Si vous souhaitez davantage de conseils et de stratégies, de la part de notre experte, découvrez comment réduire les délais entre la livraison des logements et leur mise en location.
Article rédigé avec Céline Montois et Héloïse Fougeray
