État des lieux (loi Alur) : quelles sont vos obligations en 2024 ?

Dans le domaine de l’immobilier, la compréhension des obligations légales concernant les états des lieux est cruciale pour les professionnels. La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a introduit des modifications significatives dans ce domaine, impactant la gestion locative. Cet article, destiné aux gestionnaires locatifs, agences immobilières et autres professionnels de l’immobilier, vise à clarifier les obligations juridiques sur l’état des lieux. 

État des lieux et loi Alur les changements majeurs

État des lieux et restitution du dépôt de garantie

L’état des lieux est un document très important en début et fin de location. Il sert à évaluer l’état du logement et de ses équipements pour, en cas de besoin, répartir équitablement les réparations nécessaires entre le locataire et le propriétaire. 

Une fois l’état des lieux de sortie réalisé, le propriétaire-bailleur ou son agence immobilière est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire. Le délai est d’un mois à partir de la date de réalisation de l’état des lieux, si aucune dégradation n’a été constatée. Dans le cas contraire, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois.

Modèle type d’état des lieux

La loi Alur a instauré l’obligation d’utiliser un modèle type pour l’état des lieux. Ce modèle type, défini par décret, vise à standardiser les informations devant être incluses dans les états des lieux pour garantir plus d’équité et transparence.

Depuis cette loi, l’état des lieux doit être le plus détaillé possible, incluant la description de l’état des revêtements des sols, murs, plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut également être complété par des observations, des réserves et des photos pour documenter l’état du logement de manière précise.

Le droit de modifier un état des lieux

La loi Alur a introduit le droit du locataire à demander une modification de l’état des lieux dans les 10 jours suivant son établissement. Cela permet au locataire de signaler des défauts qui n’auraient pas été notés lors du premier constat de l’état du logement.

La validité des états des lieux électroniques

La loi Alur a reconnu la validité des états des lieux réalisés sous format électronique. Depuis, les états des lieux peuvent être créés, envoyés, reçus et signés numériquement, en possédant la même valeur légale que ceux réalisés sur papier.

L’illustration des états des lieux

La loi ALUR encourage l’usage de photos ou de vidéos pour accompagner l’état des lieux. Ces illustrations fournissent une documentation visuelle de l’état du logement lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Cela permet de capturer de manière détaillée l’état des surfaces, des équipements et des meubles. C’est une preuve supplémentaire en cas de litige sur l’état du logement, qui aide à clarifier les responsabilités en matière de dégradation ou d’usure.

L’état des lieux est-il obligatoire depuis la loi Alur ?

La loi Alur encadre, mais ne rend pas obligatoire la réalisation d’un état des lieux pour les locations, qu’elles soient meublées ou non. Dès qu’un état des lieux est réalisé, il doit en revanche suivre un modèle type avec des mentions obligatoires pour être juridiquement valable.

ATTENTION
L’absence d’un état des lieux a des implications significatives :

• En l’absence d’état des lieux d’entrée : La loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives (même si la réalité est différente…), ce qui peut le rendre responsable financièrement des dégradations constatées en fin de bail ; 
• À défaut d’état des lieux de sortie : La loi considère que le logement a été restitué au propriétaire-bailleur en bon état. Par conséquent, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois après le départ du locataire, sauf s’il est en capacité de prouver la responsabilité du locataire concernant les dégradations.

État des lieux : quelles sont les mentions obligatoires depuis la loi Alur ?

Depuis l’entrée en vigueur du décret d’application de 2016 de la loi Alur, un état des lieux doit comporter les mentions obligatoires suivantes pour être considéré comme juridiquement valable : 

• Type d’état des lieux : Spécifier s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie ;
• Date d’établissement : La date précise à laquelle l’état des lieux est réalisé ;
• Localisation du logement : Adresse complète du logement concerné ;
• Identification des parties : Noms complets et adresses (ou siège social pour les bailleurs professionnels) des locataires et des bailleurs. Si des personnes mandatées réalisent l’état des lieux, leurs noms et adresses doivent également être mentionnés ;
• Relevés des compteurs : Relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie, le cas échéant ; 
• Détails et destination des Clés : Description des clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• Description détaillée des pièces et parties du logement : Cette description doit inclure l’état des revêtements de sols, murs, plafonds, des équipements et des éléments du logement. Des observations ou des réserves peuvent être ajoutées, et l’état peut être illustré par des photos ; 
• Signatures : Les signatures de toutes les parties concernées ou de leurs représentants mandatés doivent être apposées sur l’état des lieux.

Pour l’état des lieux de sortie, il faut ajouter :

• L’adresse du nouveau domicile du locataire : Si le locataire déménage, son nouveau domicile ou lieu d’hébergement ;
• Date de l’état des lieux d’entrée : Pour référence et comparaison.

Évolutions de l’état du logement : Toutes les modifications ou dégradations constatées depuis l’état des lieux d’entrée.

BON À SAVOIR
Le décret d’application de la loi Alur précise que : 

• Une présentation similaire des états des lieux d’entrée et de sortie doit être appliquée ;
• Ces documents peuvent être remis soit physiquement, soit sous format électronique ; 
• Ils offrent la possibilité d’ajouter des commentaires ou des réserves et peuvent être enrichis d’images pour une meilleure illustration ;
• Il est également envisageable de regrouper l’état des lieux d’entrée et de sortie dans un seul document, facilitant ainsi la comparaison directe ; 
• Enfin, il est impératif que chaque partie (locataire et propriétaire ou son représentant) impliquée reçoive une copie de l’état des lieux.

Combien coûte un état des lieux conformément à la loi Alur ?

Le coût de réalisation d’un état des lieux est encadré par la loi Alur et le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Cet encadrement a été prévu pour éviter des frais excessifs et garantir une certaine équité entre le locataire et le propriétaire. 

Lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée par un professionnel de l’immobilier, le locataire est tenu de participer aux frais. Cependant, la contribution du locataire est plafonnée à deux niveaux :

• Elle ne doit pas excéder la moitié du total facturé par l’agence ;
• Elle est limitée à un maximum de 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.

BON À SAVOIR
Si l’une des parties, locataire ou propriétaire, refuse de participer à un état des lieux contradictoire en ne se présentant pas, l’autre partie a la possibilité de solliciter un commissaire de justice (anciennement appelé huissier) pour intervenir. Le commissaire de justice informera les parties concernées de la date prévue pour l’établissement du constat locatif. Le prix de la réalisation d’un état des lieux par commissaire est également encadré.

Que faire en cas de litige sur un état des lieux ?

En cas de désaccord sur un état des lieux, il est recommandé de : 

• Résoudre le désaccord à l’amiable : Vous devez tout d’abord tenter de résoudre le différend à l’amiable avec les parties concernées (locataire et propriétaire). Cela peut impliquer une discussion pour clarifier les points de désaccord et parvenir à un compromis ; 
• Documentation du désaccord : Si les parties ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente, documentez précisément les points de désaccord sur l’état des lieux. Rassemblez des preuves telles que des photographies, des témoignages, des mails, des courriers ou d’autres documents pertinents ;
• Recours à un conciliateur de justice : Si le litige est persistant, vous pouvez  conseiller aux parties de faire appel à la commission départementale de conciliation. Cette commission a pour mission d’aider les parties à trouver une solution amiable et équitable. Cela évite de passer par un tribunal ;
• Action en justice : Si les tentatives de résolution amiable échouent, informer le propriétaire-bailleur et le locataire de leur possibilité de saisir le tribunal compétent (généralement le tribunal judiciaire). Cette étape implique des démarches juridiques plus formelles, des coûts importants et nécessite généralement l’intervention d’un avocat.

Il est primordial que vous restiez neutre, professionnel et que vous communiquiez tout au long du processus avec le locataire et le propriétaire pour aider à une résolution efficace du litige.

Conclusion

En conclusion, il n’est pas toujours aisé de réaliser une évaluation précise et impartiale. Or, un faux pas dans ce constat peut être source de litiges. Pour éviter ces risques, il existe une solution : externaliser vos états des lieux. Faire appel à des checkers, formés et neutres, vous permet de bénéficier d’une expertise fiable, garantissant des états des lieux conformes et équilibrés. Les gains de temps et l’impartialité garantis sont les deux principales raisons expliquant cette tendance à la délégation des états des lieux, qui s’installe progressivement dans le paysage du marché locatif.

Article rédigé par Héloïse Fougeray