Nous avons repris en d’autres mots l’intégralité des textes de loi, et autres communications du gouvernement afin de vous proposer un condensé de ce que dit la loi au sujet de l’état des lieux.
L’état des lieux, définition
L’état des lieux d’un logement est établi au début de la location, généralement lors de la remise des clés et à la fin, lors du départ du logement. Il permet de comparer l’état du logement en début et en fin de location. En cas de dégradations, il permet de déterminer qui devra assumer les réparations : le locataire, ou le propriétaire. Après la réalisation de l’état des lieux de sortie dit contradictoire, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire. Il dispose d’un délais d’un mois à compter de la date de réalisation de l’état des lieux dans le cas où aucune dégradation n’est constatée. Dans le cas contraire, le propriétaire dispose d’un délais de 2 mois à compter de la date de réalisation du constat contradictoire.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Non, l’état des lieux n’est pas obligatoire pour les logements loués vides et meublés qui constituent des résidences principales.
💡Conseil Check & Visit : Dans le cadre d’une location saisonnière ou dans le cadre d’une résidence secondaire, aucune loi ne vous y oblige. Cependant nous vous recommandons fortement d’en réaliser un. Il vaut mieux prévenir que guérir.
Changements depuis la loi ALUR de 2014 ?
Depuis la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), l’état des lieux doit être réalisé selon un modèle type défini par le décret du 31 mars 2016 conforme à la loi ALUR.
Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’état des lieux signé et daté.
Le locataire a un délais de 10 jours à la suite de la réalisation de l’état des lieux pour le rectifier.
Quand établir l’état des lieux ?
L’état des lieux s’établit deux fois. La première fois, lors de la remise des clés du logement au locataire. Le second s’établit à la fin du bail lorsque le locataire quitte le logement. Il doit être réaliser en présence des deux parties ou bien des représentants de chacune des parties.
💡 Conseil Check & Visit : Détaillez votre état des lieux. Ne vous contentez pas de cocher les cases. Cela est d’autant plus important lorsqu’il y a déjà des signes de vétusté ou bien des petites dégradations.
Comment le réaliser ?
L’état des lieux doit être établi en présence de toutes les parties à savoir le propriétaire bailleur ou son représentant (agence immobilière, notaire, expert…) et le locataire ou bien son représentant (parent, compagne…). Sur place, ils constatent ensemble l’état de l’ensemble du logement et de ses différents équipements. Ce constat doit être réalisé dans les meilleures conditions possibles : temps suffisant pour s’arrêter sur tout ce qui sera nécessaire, conditions d’éclairage suffisants…etc
Il doit être constaté par écrit que ce soit manuscrit ou bien de façon électronique. Quelque soit la forme utilisée, le rapport doit être signé et daté par toutes les parties. De plus, l’état des lieux doit être transmis en autant d’exemplaire que de parties. Ainsi, s’il y a trois parties, le document devra être signé trois fois et remis à chacune des parties présentes.
Que doit comporter un état des lieux ?
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités de l’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale entré en vigueur le 1er Juin 2016, indique ce que doit comporter un état des lieux. Ainsi, un état des lieux doit préciser :
- le type d’état des lieux : Entrée ou Sortie
- la date de son établissement
- l’adresse complète du logement
- le nom et l’adresse de chacune des parties (siège social si le bailleur est un professionnel)
- Le détail de tous les moyens d’accès à l’ensemble des locaux (communs et privatifs)
- Une description précise de chaque type de revêtement (sol, mur, plafond) ainsi que son état. Ceci peut s’accompagner de commentaires écrits, de croquis, ou bien de photos.
- La signature de toutes les parties
💡À noter : Depuis que les détecteurs de fumée sont obligatoires, sa présence ainsi que son bon fonctionnement doivent être mentionnés sur le rapport.
Dans le cadre d’un rapport contradictoire, celui-ci devra comporter :
- la nouvelle adresse du locataire, ou bien de celle de la personne qui l’héberge
- indiquer la date de résiliation de l’état des lieux d’entrée
- Les éventuelles dégradations constatées (pour pouvoir réaliser la comparaison avec le rapport d’entrée)
Comment ça se passe en l’absence d’état des lieux ?
Si le propriétaire refuse d’établir un état des lieux, il devra démontrer et prouver que les dégradations constatées en fin de bail incombe à la responsabilité du locataire.
Or, il se peut que l’absence de rapport émane d’une négligence des deux parties, d’un refus d’une des parties ou bien d’une volonté commune. Dans ce cas, le législateur considère que le locataire reçoit le logement en bon état.
Combien ça coûte ?
L’état des lieux est gratuit s’il est réalisé entre le propriétaire et le locataire, en revanche il peut être facturé si l’une des deux parties fait appel à un tiers (expert, agence immobilière, notaire…). La prestation doit alors être facturée selon le plafond réglementaire établit par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014. La somme qui incombe au locataire ne peut excéder 3€/m² dans la limite de 50% de la somme totale. Il est important de préciser que le locataire ne pourra jamais payer plus que le bailleur.
Exemple du gouvernement 🇫🇷 : Votre appartement est de 25m².
- si l’EDL est facturé au total 170 €, les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 75 € (3 € x 25), le bailleur prenant en charge le reste ;
- si l’EDL est facturé au total 100 €, les frais à la charge du locataire sont de 50 €maximum puisqu’il ne doit pas payer plus que le bailleur.
💡Conseil Check & Visit : Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux avec un huissier de justice :
Vous n’arrivez pas à être d’accord avec votre locataire, et celui-ci ne veut pas signer le rapport établi : vous devez faire appel à un huissier de justice pour constater l’état du bien. Le coût de l’huissier sera divisé en deux, par conséquence, la tarification appliquée est fixée par décret :
| Superficie du logement |
Tarif en métropole
(TVA incluse) |
| Jusqu’à 50 m² |
Frais d’acte : 132,56 €
+ Lettres de convocation : 18,02 €
+ Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €
+ Frais de déplacement : 9,20 % |
| Supérieure à 50 m² et jusqu’à 150 m² |
Frais d’acte : 154,44 €
+ Lettres de convocation : 18,02 €
+ Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €
+ Frais de déplacement : 9,20 % |
| Plus de 150 m² |
Frais d’acte : 231,66 €
+ Lettres de convocation : 18,02 €
+ Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €
+ Frais de déplacement : 9,20 % |
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10696/#fiche-item-2situation1
Qui peut réaliser de tels constats ?
Il peut se réaliser de gré à gré entre le propriétaire et le locataire. Dans ce cas, il est impossible de le facturer au locataire, le temps personnel étant non facturable.
En revanche si le bailleur mandate un tiers tel qu’un expert, un agent immobilier,etc… il pourra facturer uniquement l’état des lieux d’entrée au locataire. Cette facturation devra être faîte conformément à ce qu’impose la loi ALUR.
Que devient le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie ?
Si aucune disparité n’est mise en avant lors de la comparaison entre les rapports d’entrée et de sortie, le dépôt de garantie doit être restitué par le Bailleur. Un délais d’un mois à partir de la date l’établissement de l’état des lieux de sortie est alors à respecter.
En cas de dégradations ou défauts d’entretiens, le bailleur dispose d’un délais de deux mois pour restituer partiellement le dépôt de garantie. Toute retenue sur le dépôt de garantie se justifie par une facture ou bien un devis d’un professionnel. Toutefois si le montant des réparations est supérieur au dépôt de garantie, le locataire doit verser au propriétaire la différence.
⚠️ La vétusté : il s’agit de l’état d’usure normal ou de la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments constituants le logement. Cela ne peut être imputable au locataire. Exemple : peintures dont les couleurs ont passé, ou bien parquet d’un sol qui serait usé.
⚠️ Attention : Le logement ne doit pas être rendu neuf, le locataire doit le restituer dans l’état où il lui a été remis : dans un bon état d’entretien et de propreté.
Les experts en état des lieux de Check & Visit
Les experts de Check & Visit, appelés Checkers, organisent et réalisent votre état des lieux d’entrée et de sortie. Tous nos rapports contiennent des photos et sont conformes à la loi ALUR.
Voici le déroulement classique d’une réservation sur www.checkandvisit.com :
- Vous réservez en ligne votre état des lieux en trois clics
- Le facteur récupère les clés de votre appartement directement dans votre boite aux lettres puis nous les apporte
- Nous organisons et réalisons l’état des lieux avec votre locataire. Chaque partie reçoit directement par email le rapport certifié.
