Lors de la signature du contrat de bail, le propriétaire et le locataire du logement établissent un état des lieux à Saint-Denis. Ce constat permet d’évaluer l’état général de l’appartement à l’entrée, mais aussi à la sortie du locataire. Souvent bâclé, l’état des lieux d’entrée est néanmoins aussi important que l’état des lieux de sortie. Après une rapide analyse du marché locatif à Saint-Denis, voici nos conseils pour établir un état des lieux Saint-Denis en bonne et due forme.
État des lieux Saint-Denis : Une ville jeune, mais disparate
Saint Denis est une commune limitrophe au nord de Paris, située dans le département de Seine-Saint-Denis en Ile-de-France. Avec ses 111 103 habitants (Insee, 2015), Saint-Denis est la ville la plus peuplée du département et la 3e ville d’Ile-de-France.
Ancienne ville industrielle, Saint-Denis a gardé cette image de ville pauvre, sale et polluée. Comme nous le verrons plus bas, malgré un parc immobilier délabré dans certains quartiers, la ville subit un regain d’attractivité depuis le début du 21e siècle. Celui-ci devrait se renforcer dans le futur.
La particularité des habitants de Saint-Denis ? Ils sont jeunes. En effet, selon la pyramide des âges de l’Insee, presque 70 % des Dionysiens ont moins de 45 ans. Pour la plupart, ils vivent en famille (57 %) dans des logements de 2, 3 et 4 pièces (29 %, 30 % et 19,3 %). La ville subit néanmoins un fort taux de chômage et d’inactivité. En effet, face à 55 % d’actifs, on dénombre pas moins de 17,4 % de chômeurs et 12,8 % d’inactifs. Des chiffres qui soulignent la pauvreté de nombreux ménages qui vivent notamment en logements sociaux.
État des lieux Saint-Denis : Le marché locatif
L’état des lieux à Saint-Denis nous apprend que 74 % des habitants sont sous bail de location. En somme, 39 % vivent dans des logements sociaux (HLM) en location vide. Dans cette ville très urbanisée où l’on trouve plus d’appartements que de maisons, les quartiers ne jouissent pas de la même attractivité ni des mêmes privilèges. Quand certains sont bien desservis et attirent les entreprises et les programmes neufs, d’autres restent délabrés et enclavés. Une situation qui rend l’investissement locatif et les demandes pour louer un logement inégal.
Des quartiers attractifs et d’autres enclavés
La ville est très bien desservie : 3 lignes de tram, 2 lignes de métro, 2 gares RER et une gare de Transilien ainsi que de nombreuses lignes de bus RATP. Celles-ci permettent aux habitants de Saint-Denis de rejoindre la capitale ou les villes voisines facilement. Cela dit, notre état des lieux de Saint-Denis met en exergue les quartiers au nord de la ville tels que Franc Moisin ou Pleyel qui ne sont pas (ou peu) reliés par des transports en commun lourds.
Depuis le début des années 2000, la ville est au centre de nombreux projets de réaménagements urbains. Ceux-ci confèrent à la ville une attractivité nouvelle pour les entreprises et les promoteurs. Ainsi que pour les investisseurs et particuliers qui cherchent à s’installer.
Forte demande pour les petites surfaces
Selon l’ADIL, l’offre locative se concentre sur les petites surfaces habitables de types T1 et T2. Les quartiers les plus attractifs sont le centre-ville et la plaine Saint-Denis. Ils attirent notamment les jeunes actifs parisiens. La Plaine Saint-Denis est un quartier neuf, où de nombreuses entreprises tertiaires se sont installées. Le quartier Pleyel devrait rejoindre la liste d’ici 2024 grâce au Grand Paris Express et au village Olympique.
L’état des lieux Saint-Denis des prix témoigne des disparités que connait la commune. En effet, alors que certains quartiers sont accessibles à partir de 2000 €/m2, d’autres tels que la Plaine, ne sont pas accessible à moins de 3500 €/m2. En moyenne, LaCoteImmo estime le prix des loyers à Saint-Denis à 17 €/m2.
Conseils pour réaliser un état des lieux Saint-Denis
Formaliser un état des lieux à Saint-Denis demande beaucoup de précision. Les locataires restent principalement entre 2 et 5 ans dans leur logement. Néanmoins, une part élevée décide de rester plus de 10 ans. Dans ces conditions, l’état des lieux d’entrée est indispensable pour évaluer l’usure normale du logement et les dégradations anormales. Pendant la durée du bail de location, le locataire a l’obligation d’entretenir correctement le bien loué. En effet, il doit le rendre tel qu’il l’a reçu, en considérant l’usure naturelle (la vétusté) de la structure et des équipements.
Si le locataire n’a pas respecté ses obligations, le propriétaire peut garder une partie ou la totalité de son dépôt de garantie afin de procéder aux réparations. Ainsi, pour éviter les litiges entre propriétaires et locataires, l’état des lieux Saint-Denis doit être le plus précis possible. L’évaluation pièce par pièce de l’appartement permet, à la résiliation du bail, de comparer correctement l’état de l’appartement.
Afin d’avoir un état des lieux Saint-Denis minutieux, de nombreux propriétaires décident d’avoir recours à un expert. Celui-ci se charge alors de réaliser votre état des lieux à Saint-Denis.
