Investir dans l’immobilier est perçu comme une valeur sûre et indémodable. Pourtant, peu d’entre nous osent franchir le pas et acquérir un bien immobilier dans l’objectif de le louer et d’avoir un revenu supplémentaire. Rien de bien compliqué pourtant : il vous suffit de suivre les 3 étapes décrites ci-dessous.
Etape 1 : être au clair sur ses projets
Renseignez-vous sur les possibilités qui s’offrent à vous …
Certes, investir dans l’immobilier locatif semble être une opération complexe qui peut en effrayer plus d’un puisqu’il s’agit non seulement d’acheter un bien immobilier mais aussi de gérer la location de ce dernier. Toutefois, ne vous laissez pas impressionner : après quelques recherches et lectures vous serez beaucoup plus familier et à l’aise avec ce sujet. Alors n’ayez pas peur et soyez curieux ! Plus vous en saurez plus vous vous faciliterez la vie.
Plus précisément, renseignez-vous sur l’état du marché immobilier actuel : à quel prix pouvez-vous espérer louer un type de bien particulier à un emplacement précis ? Quel sera le prix d’achat de ce bien ? Quelles sont les tendances actuelles du marché de l’immobilier et de la location ? Prenez également le temps de comprendre les régimes fiscaux auquel vous vous serez soumis en fonction du type de logement que vous allez louer. Comme nous le verrons, ces derniers peuvent être avantageux et sont de facto un critère de décision lors de votre choix d’investissement.
… afin de définir un projet clair et construit
Il y a deux grandes familles de critères à prendre en compte lors de votre investissement : le logement que vous souhaitez acheter, et l’utilisation que vous souhaitez en faire. Elles sont bien évidemment liées et doivent être cohérentes : si vous souhaitez acheter un logement pour avoir un revenu récurrent et sans avoir à changer de locataires tous les ans, vous cherchez plutôt à le louer à une famille, alors n’achetez pas un studio.
En ce qui concerne le logement que vous souhaitez acheter, il faudra prendre en compte : la surface du logement, son emplacement, son ancienneté et les travaux nécessaires. Renseignez-vous également sur les prix pratiqués et les tendances de fond pour le type de logement que vous visez à l’emplacement que vous souhaitez : le marché est-il dynamique ? Aurez-vous la possibilité d’effectuer facilement une plus-value sur ce logement dans quelques années ?
Deuxièmement, quel est votre plan sur le moyen et long terme pour ce logement ? Si votre objectif est à terme de vivre dans le logement, pendant votre retraite par exemple, et de le louer entre temps, alors le choisissez avec attention.
En revanche, si votre objectif est de simplement le louer pour en tirer un maximum de revenus, alors privilégiez l’aspect fonctionnel de ce dernier et soyez pragmatique : un logement situé près d’une université est un très bon moyen d’attirer des étudiants, ou encore un logement situé en centre-ville pourra être loué plus cher qu’un logement en périphérie…
Enfin, si votre objectif final est de tirer une plus-value à la revente, il est encore plus pertinent de vous intéresser au marché actuel, aux tendances qui se dessinent mais également aux travaux que vous allez devoir effectuer.
Le plus important reste d’établir une stratégie cohérente en fonction de ces deux principaux critères afin de maximiser votre retour sur investissement.
Etape 2 : trouver le bien immobilier pertinent pour votre stratégie d’investissement
L’emplacement comme critère clé
Au-delà des caractéristiques intrinsèques du logement, ce qui détermine sa valeur est son emplacement géographique. Ainsi, en fonction du quartier, des infrastructures et des commerces à proximité du logement, son prix peut varier drastiquement. Il va de soi qu’un logement en centre ville, à proximité de commerces voire d’un établissement scolaire, aura un potentiel de location bien plus important qu’un logement en périphérie.
De plus, si vous n’avez pas de région privilégiée pour investir, intéressez vous à la dynamique du marché, c’est-à-dire à l’offre et la demande actuelles et futures. Cela vous permettra de maximiser la rentabilité de votre investissement. Par exemple, le bassin parisien et bordelais sont aujourd’hui prises et les prix des logements risquent d’y augmenter pendant encore de longues années.
En d’autres termes, prenez le temps d’étudier le marché locatif intra-régional (à l’intérieur du même région ou zone géographique) et inter-régional (entre plusieurs régions ou zone géographiques) pour déterminer le meilleur choix d’investissement en fonction de votre stratégie.
Comment trouver le bon type de logement ?
Pour vous aider à trouver le bien qui correspond à votre stratégie, voici une liste des principaux critères à considérer :
- Appartement ou maison : tout dépend de votre stratégie de départ et surtout de la région que vous visez ;
- Surface disponible ; si les petites surfaces sont réputées plus rentables sur le court terme, elles sont également victimes d’un turnover plus fréquent ce qui augmente le risque de vacance locative, au contraire des grandes surfaces qui attirent des locations plus stables et durables malgré une rentabilité souvent moins importante ;
- Neuf ou ancien : là encore tout dépend de votre stratégie et de votre budget ;
- Vide ou meublé : ce dernier critère dépend principalement de la population que vous visez pour louer votre appartement : des étudiants préfèreront avoir un logement meublé alors qu’une famille préférera probablement s’aménager un “chez soi”.
Prendre en compte le déductions fiscales auxquelles vous avez droit
Investir dans l’immobilier locatif vous offre la possibilité de bénéficier de 3 déductions fiscales :
- Les intérêts que vous payez sur votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui diminue votre revenu imposable et donc vos impôts ;
- La loi Pinel vous permet de profiter de déductions d’impôts de 12, 18 ou 21% sur le montant de votre investissement en fonction du nombre d’années auquel vous vous engager à louer votre bien, de la localisation du logement, du montant du loyer et des normes imposées ;
- Si vous comptez louer votre logement vide, le montant des travaux peut être déduit des loyers que vous recevez, ce qui diminue une nouvelle fois votre revenu imposable et donc vos impôts.
Enfin, notons que pour un logement meublé, vous avez la possibilité de choisir votre régime d’imposition. Vous pouvez opter :
- Soit pour un régime forfaitaire qui vous impose sur la moitié des loyers perçus ;
- Soit pour un régime réel où les charges et les amortissements sont déduits de vos impôts.
Etape 3 : rechercher et obtenir le financement idoine pour votre projet
Quid de l’apport de personnel ?
Avant de déterminer combien vous allez devoir emprunter se pose la question de l’apport personnel : combien allez-vous mettre de votre poche ? Il est en général conseillé de fournir un apport égal à 10% du montant de la transaction afin de pouvoir couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Au-delà de cette règle informelle, l’apport est un excellent moyen de prouver à votre banquier que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable, capable d’épargner et très probablement de respecter votre engagement avec la banque.
Notons toutefois que dans le cadre d’un investissement locatif les établissements bancaires seront plus souples car ils savent que ce crédit a pour objectif de vous apporter, à terme, plus d’argent. Qui plus est, obtenir un credit sans apport va ameliorer la rentabilité de votre investissement car cela va maximiser votre effet de levier.
Maximiser l’effet de levier
Financer l’acquisition d’un bien immobilier locatif sans apport va en effet vous permettre de profiter d’un effet de levier plus important pour trois raisons :
- Le marché actuel est caractérisé par des taux d’emprunt très bas, inférieur à 2%, alors que votre investissement vous rapportera sans aucun doute beaucoup plus ;
- Grâce au crédit, vous bénéficiez d’un avantage fiscal conséquent puisque les intérêts sont déduits du montant des loyers et donc de vos revenus. Ainsi, plus vous empruntez, moins vous payez d’impôts ! ;
- Emprunter vous assure et vous protège : en cas de décès, c’est à la banque de payer le reste des mensualités alors que les héritiers héritent du bien entièrement payé.
En d’autres termes, le crédit vous coûte moins cher et vous protège des imprévus.
Faire appel à un courtier en immobilier pour trouver le meilleur prêt immobilier possible
Souvent, trouver le meilleur prêt immobilier selon votre profil peut prendre du temps. Vous devez non seulement trouver le prêt en question – ce qui suppose de vous renseigner sur les différentes offres de prêt d’une multitude de banques, de les comparer, de choisir – mais aussi constituer votre dossier, prendre rendez-vous avec la banque et négocier les termes du crédit. Or, vous ne disposez que de 45 jours pour fournir un financement à partir du moment ou vous vous engagez à acquérir le bien en question auprès du vendeur.
Ce délai est très court, d’où l’intérêt de faire appel à un courtier en immobilier pour s’occuper de cette étape. Un courtier en immobilier comme Pretto va en effet trouver à votre place l’offre de prêt la plus avantageuse selon votre profil, constituer votre dossier à votre place, prendre rendez-vous avec la banque et négocier avec cette dernière. Le gain de temps est donc substantiel. Le gain d’argent peut également être important puisque le pouvoir de négociation du courtier est bien supérieur au votre : il pourra alors négocier des prix bien plus intéressants. Qui plus est, Pretto est totalement gratuit.
L’investissement locatif n’est donc pas si opaque qu’il n’en a l’air. Il ne fait aucun doute que si vous prenez le temps nécessaire pour collecter des informations et vous construire une stratégie rationnelle et fondée, votre investissement sera un succès.
