Ramonage : locataire ou propriétaire ?

Dès que les températures chutent, quoi de plus réconfortant que de se réchauffer au coin d’un bon feu de cheminée ? L’odeur caractéristique du bois qui se consume, une douce chaleur qui se diffuse, le feu qui danse… Cet équipement présente bien des avantages, en plus de donner du caractère au bien. Un atout dans votre parc locatif. Dans sa version contemporaine, on trouve aujourd’hui des appareils de plus en plus perfectionnés, présentant un meilleur rendement énergétique, et plus respectueux à l’égard de l’environnement, comme les poêles à bois ou à granulés. Cependant, si ce dispositif de chauffage est économique et fort appréciable, il n’est pas sans risque et nécessite un entretien régulier. Entre le propriétaire et le locataire, qui doit s’occuper du ramonage et payer ces frais ? Élément supplémentaire dans la liste des réparations locatives, nous faisons le point pour vous aider dans la gestion des biens locatifs de votre agence.

Pourquoi faire le ramonage de la cheminée ?

Une cheminée est un équipement très pratique, qui peut s’avérer dangereux s’il ne bénéficie pas d’un entretien régulier, appelé le ramonage. Celui-ci consiste à nettoyer le conduit de cheminée de fond en comble afin de le débarrasser des suies, résines et autres combustibles qui s’accumulent et finissent par tapisser les parois. Il s’agit là d’un entretien essentiel, qui permet principalement de prévenir les risques d’intoxication ou d’incendie du conduit de cheminée.

⏩ À lire également : Humidité du conduit de la cheminée et moisissure : qui fait le ramonage ?

Les risques d’un manque d’entretien de la cheminée

À défaut de ramonages périodiques, la cheminée peut être source d’incendie à cause des déchets inflammables accumulés sur les parois. Elle peut diffuser du monoxyde de carbone, un gaz toxique, inodore et invisible, possiblement mortel pour l’Homme.

Les bénéfices de l’entretien de la cheminée

En plus de garantir la sécurité des personnes et des biens, effectuer un entretien régulier du conduit de cheminée à d’autres bénéfices :

• Optimiser la durée de vie de votre appareil de chauffage.
• Limiter la consommation d’énergie grâce à un meilleur rendement de l’équipement.

Voyons maintenant à quel moment et à quelle fréquence le ramonage doit être réalisé.

Quand est-il nécessaire de faire le ramonage de la cheminée ou de son poêle ?

La réglementation applicable au ramonage des cheminées est fixée au niveau local par le biais d’un arrêté préfectoral ou municipal. Ces règles figurent dans le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) de la commune où vous habitez, et sont consultables en mairie. Par exemple, si vous êtes à Rennes, vous pouvez consulter le Règlement Sanitaire Départemental d’Ille-et-Vilaine

Ce que dit la loi sur le ramonage

Généralement, le ramonage doit être effectué au minimum 1 fois par an, mais selon les conditions et la durée d’utilisation de la cheminée, un second ramonage peut être nécessaire. À Paris, le RSD indique que le ramonage doit être fait 2 fois par an. Il est important de vérifier les dispositions applicables dans le règlement sanitaire de son département.

À défaut, le Règlement Sanitaire Départemental Type (RSDT) fixe les modalités de réalisation du ramonage des conduits de cheminées et poêles, à l’article 31-6. Celui-ci prévoit une obligation de ramonage 2 fois par an, dont une fois pendant la période de chauffe. Cette prescription est ramenée à 1 fois par an en cas de recours à un combustible gazeux.

Les ramonages doivent par ailleurs être faits à des moments clés :

• En période de chauffe (hiver) : la cheminée doit être refroidie durant 24 h pour débarrasser le conduit des suies encore malléables et non sèches.
• Hors période de chauffe (printemps) : lorsque la cheminée ne tourne plus depuis au moins une semaine, le conduit doit être ramoné pour faire tomber tous les dépôts qui ont séché le long des parois.

Le certificat de ramonage annuel

Sachez que la plupart des compagnies d’assurances exigent un certificat de ramonage annuel (parfois deux) afin de couvrir les risques contre les incendies, dont l’origine proviendrait de la cheminée.

En cas de défaut de ramonage, certains règlements sanitaires départementaux prévoient une amende légale de 68 € qui peut grimper jusqu’à 450 €. Le locataire a donc tout intérêt à respecter la périodicité des ramonages, s’il ne veut pas voir sa responsabilité engagée en cas de problème lié au mauvais fonctionnement cheminée.

💡 A savoir : si vous utilisez une essence résineuse comme le pin ou l’épicéa pour chauffer le logement, le locataire doit prévoir un ramonage supplémentaire en période de chauffe. Les résineux encrassent rapidement le conduit et peut créer des obstructions empêchant une bonne évacuation de la fumée.

Ramonage : locataire ou propriétaire ?

L’obligation du locataire

Le ramonage des conduits d’évacuation des fumées est édicté dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. C’est au locataire qu’incombe cette charge, tout comme l’entretien de la chaudière. Il doit faire appel à un professionnel certifié disposant d’une habilitation délivrée par l’Organisme Professionnel de Qualification et de Classification du Bâtiment (OPQCB).

La durée d’intervention est en général de 20 à 30 minutes, mais elle peut être plus longue selon l’état du conduit et son accessibilité. À l’issue du ramonage, le professionnel doit remettre à l’occupant des lieux un certificat attestant de l’entretien de la cheminée.

L’obligation du propriétaire

Le propriétaire, a quant à lui l’obligation de s’assurer du bon état du conduit et notamment de son étanchéité lors de la prise d’effet de la location. Il est donc tenu d’effectuer un ramonage préalablement à la mise en location de son bien. En cours de bail, il doit prendre en charge les interventions exceptionnelles, comme le curage du conduit de cheminée ainsi que les réparations. Excepté si les dégradations sont consécutives à un manque d’entretien ou du fait du locataire. Ces dispositions sont fixées dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour s’assurer que le locataire a bien accompli ses obligations, vous êtes en mesure de lui demander de produire un certificat de ramonage. Ce que nous vous recommandons fortement.

Qui s’occupe du ramonage dans une copropriété ?

Les modalités applicables aux cheminées dans les immeubles collectifs doivent être fixées dans le règlement de copropriété. S’il autorise les feux de cheminées dans les parties privatives, il doit alors en préciser les modalités de fonctionnement et d’entretien des conduits. Pour des raisons de sécurité, beaucoup interdisent l’utilisation des cheminées présentes dans les parties privatives, ne leur conférant alors qu’une fonction décorative.

Modifier le règlement de copropriété pour autoriser l’usage de cheminées individuelles nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une modification visant les parties communes.

Concernant les conduits collectifs, le ramonage doit être réalisé par le biais du syndic. Le coût de cette maintenance va dépendre du nombre de conduits dans la copropriété et de la typologie du combustible de la cheminée. Il faut compter entre 100 € et 150 € pour une vérification complète d’un conduit classique. Il est possible de réduire ce coût en limitant le nombre de points de contrôles.

Certains sont obligatoires et d’autres recommandés. Chaque occupant a, quant à lui, la charge de ses conduits individuels. Il arrive que le règlement intérieur de copropriété interdise l’utilisation des cheminées dans les parties privatives.

Les frais de ramonage sont à la charge du locataire ou propriétaire ?

Toutes les menues réparations et réparations d’entretien courant sont ressort du locataire. Le ramonage de la cheminée et les frais liés à cet entretien périodique ne dérogent pas à la règle. Dans certains cas, le bail d’habitation indique que le ramonage est une charge locative. Dans ce cas, le propriétaire fera appel à une société de ramonage par ses soins, mais répercutera le coût de l’intervention dans les charges du locataire.

Les tarifs d’un ramonage dépendent tout d’abord du combustible de chauffe. Ainsi, les prix moyens constatés auprès des professionnels sont les suivants :

Source : Travaux.com

Les prix peuvent également varier selon la région, la taille de la cheminée, la difficulté d’accès au conduit et la société de ramonage consultée.

Comme pour tous les équipements du logement nécessitant un entretien périodique, vous pouvez conseiller à vos locataires de comparer les différents devis de sociétés de ramonage afin d’obtenir le tarif le plus compétitif. Le meilleur moyen de ne pas engendrer des frais supplémentaires étant de respecter la périodicité des ramonages de la cheminée, qui est, vous l’aurez compris, capital à bien des égards.

Alors que le propriétaire se doit de fournir un logement avec une cheminée propre et en bon état de fonctionnement, le propriétaire doit, quant à lui, prendre en charge le ramonage périodique. Si vous constatez un dégât ou un mauvais entretien au moment de l’état des lieux de sortie, vous pouvez vous appuyer sur une grille de vétusté dynamique pour déterminer la quote-part restant à charge de chaque partie prenante.

Article rédigé par Céline Montois, gestionnaire immobilier