Entretien du chauffe-eau : locataire ou propriétaire ?

professionnel qui règle un chauffe eau

Que vous soyez propriétaire ou gestionnaire locatif, vous vous demandez qui doit prendre en charge l’entretien du chauffe-eau ? Voici quelques conseils clés. Consultez également notre guide complet des réparations locatives.

L’entretien du chauffe-eau incombe au locataire ?

L’entretien du chauffe-eau fait partie des réparations dites locatives, conformément au décret du 26 août 1987 à savoir : 

  • Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
  • Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries

Il existe plusieurs types de chauffe-eau : 

L’entretien du chauffe-eau solaire

Un chauffe-eau solaire est un dispositif qui utilise le rayonnement du soleil pour chauffer de l’eau. Le chauffe-eau solaire absorbe la lumière grâce à un capteur posé sur le toit et la transforme en chaleur. Si le capteur est plus chaud que l’eau du réservoir, la régulation thermique déclenche l’échange de la chaleur du capteur vers un réservoir d’eau, via un liquide caloporteur circulant grâce à une pompe (circulateur). Ce système permet d’éviter une consommation électrique inutile de la pompe de circulation. À l’inverse, elle prévient aussi les surchauffes. La régulation déclenche a également automatiquement le système de chauffage d’appoint quand l’ensoleillement est insuffisant. Ainsi, on dispose d’eau chaude sanitaire à température constante tout au long de l’année. 

Comme pour une chaudière, le locataire doit entretenir l’installation solaire et en supporter les coûts.

L’entretien d’un chauffe-eau solaire consiste à : 

  • Vérifier les capteurs solaires (la poussière peut s’accrocher, des feuilles ou autres éléments peuvent se bloquer)
  • Vérifier l’état et le bon fonctionnement des équipements

⚠️ Il est conseillé de faire appel à un professionnel agréé pour effectuer l’entretien du chauffe-eau solaire.

L’entretien du chauffe-eau électrique

Le ballon d’eau électrique est un dispositif qui cumule l’eau afin de la stocker. Le ballon d’eau électrique est composé d’un réservoir dont la résistance et le thermostat sont électriques

Il existe deux types de résistances : 

 La résistance stéatite : la résistance dans ce cas est protégée au sein d’un tube, elle n’a pas de contact direct avec l’eau. Le tube dans lequel la résistance est protégée retient le calcaire. Enfin, le remplacement de la résistance ne demande pas de vidange de l’appareil. 

La résistance thermoplongeur : la résistance immergée est au contact de l’eau, elle est exposée au calcaire. Pour son remplacement, la vidange de l’appareil est obligatoire. 

La contenance des ballons d’eau électriques s’étale de 10 à 500 litres. 

L’entretien du ballon d’eau chaude fait partie des réparations locatives à la charge du locataire fixées par le décret du 26 août 1987. Il précise que l’entretien simple, à savoir rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauterie, est à la charge du locataire. 

Très souvent, le ballon d’eau chaude ne fournit plus d’eau chaude ou fuit en raison du tartre très présent. 

En pratique, il n’y a pas réellement d’entretien à faire en tant que locataire, une décision de cour de Cassation de 2008 ayant précisé que l’éventuel détartrage du ballon d’eau chaude est une dépense à la charge du bailleur

⚠️ Le détartrage d’un ballon d’eau chaude n’est pas toujours conseillé par les professionnels car il a tendance à fragiliser la cuve. 

L’entretien du chauffe-eau à gaz

Il existe deux types de chauffe-eau à gaz 

  • Le chauffe-eau à gaz instantané : de taille réduite, sans cuve de stockage, son fonctionnement est très simple. L’eau froide circule dans un serpentin chauffé par un brûleur à gaz et est chauffée à la demande.
  • Chauffe-eau à gaz à accumulation : Ce chauffe-eau au gaz est équipé d’un cumulus pour stocker l’eau chaude (entretien du cumulus par le locataire). Votre eau chaude est donc conservée dans un réservoir en attendant que vous en ayez besoin. Quand la température de l’eau dans le ballon refroidit, le brûleur à gaz s’active pour la faire remonter à la bonne température.

L’entretien du chauffe-eau à gaz est obligatoire pour le locataire et doit être réalisé par un professionnel agréé. Le locataire doit pouvoir justifier de l’entretien du chauffe-eau au minimum une fois par an. 

L’entretien consiste à : 

  • Vérifier de la conformité réglementaire de votre chauffe-eau au gaz
  • Contrôle des sécurités et des organes de régulation
  • Nettoyage des systèmes d’évacuation des fumées, du corps de chauffe et brûleur. Remplacement des consommables qui le nécessiteraient.
  • Des essais de bon fonctionnement.

La réparation du chauffe-eau : locataire ou propriétaire ? 

En cas de panne du chauffe-eau, c’est toujours au propriétaire qu’incombe la réparation ou le remplacement de l’équipement. A part si l’entretien n’a pas été réalisé (le locataire ne peut présenter d’attestation) ou qu’il a volontairement dégradé le matériel, dans ce cas le locataire peut être tenu responsable de la panne et doit donc en assumer les coûts. Selon l’article 1719 du Code Civil, le propriétaire doit délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Or un logement dépourvu de chauffe-eau n’est pas décent

Pour un ballon d’eau chaude électrique, le propriétaire intervient dans les cas suivants : 

  • Réparation ou remplacement de la résistance, du thermostat et du groupe de sécurité ;
  • Réparation d’une fuite au niveau de l’alimentation ;
  • Remplacement du cumulus s’il ne peut être remis en état et que le cumulus était entretenu par le locataire ;

Pour une chaudière, le propriétaire intervient dans les cas suivants : 

  • Remplacement de pièces ;
  • Remplacement de l’appareil si nécessaire

💡Bon à savoir : Il en est de même pour l’installation solaire, le propriétaire prendra à sa charge le remplacement des pièces défectueuses. 

Les conseils d’entretien du chauffe-eau

Si vous êtes équipée d’un ballon d’eau chaude, alors un entretien régulier permet d’allonger sa durée de vie, d’optimiser son rendement et d’éviter les pannes. Une fois par mois, il est nécessaire de maintenir le groupe de sécurité de votre chauffe-eau électrique en position vidange pendant quelques secondes. Cette manipulation évacue les résidus de calcaire qui se sont déposés dans ce dispositif de plomberie.

Pour le chauffe-eau à gaz, l’entretien doit obligatoirement être réalisé par un professionnel agréé, et ce, au moins une fois par an.

Concernant le chauffe-eau solaire, vous pouvez vérifier que le passage de toiture est toujours bien étanche, inspecter les raccordements et les vannes pour voir s’il n’y a pas de fuite, vérifier s’il n’y a pas de feuilles mortes qui recouvrent les capteurs, vérifier la pression sur le groupe de pompe de l’installation solaire.

D’une manière générale, soyez vigilant sur votre installation afin de prévenir toute éventuelle panne.

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